三道红线以来一系列的政策出台带来了影响，使得恒大的“倒下”、花样年的违约及资本市场的恐慌表现，但是房地产调控不会放松，基本面不会改变，力度之决心、坚定前所未有；但也不是线性收紧的趋势，到了某个阶段就到了政策稳定的阶段，政策性预计会相应放松；

满足刚需，根据市场情况降低政策性风险；对刚需相应贷款政策（利率、时间）会做相应调整；

土地流拍一系列政策对部分政府财政造成影响，对当地的投资和GDP预计都会有影响，可能会加速房产税试点和债券的发行；

地产融资市场基本瘫痪，房地产也在洗牌阶段，国进民退，如果政策不放松，预计高负债、融资差、现金流紧张的民营房地产会出现下一个绿大、融大、碧大等；

房地产恐慌导致地产股票低迷，现在投资安全性好的地产股票预计比房子会获利更多。

1、资本市场的反应

中国恒大的债务危局未解，花样年控股再爆美元债违约，对房地产企业无异于雪上加霜，导致国企后内地地产股债齐跌，市场充满忧郁。个人认为，外债抛售，对高负债房企（花样年、富力、奥园、禹州、阳光城）影响比较大，风险扩散，形成恶性循环，融资萎缩，更多的到期债务无法偿还。

1.1债券方面

五花样年多数成交已经降至面值的两成左右其中“19花样02”腰斩，跌逾50%被两度临停，“18花样年”跌逾20%。此外阳光城、禹洲、奥园集团和富力地产旗下多只债券亦跌幅较大。

1.2股票疲弱

沪深300地产指数收低1.53%。新城控股、保利发展、金地集团分别收跌4.1%、3.4%和2.9%。

1.3美元债抛售：

中资美元地产债基本是甩卖的状态，恒大、花样年引发了中资地产美元债一轮猛烈抛售，佳兆业、融信中国、阳光城、禹州、富力地产、融创中国、绿地控股等美元债跌势较猛。

2、对地方财政影响

2.1土地出让占比超过20%

土地出让金占比财政收入超过20%，2020年中国土地出让收入8.4万亿元，相当于澳洲2020年GDP；

2.2土地流拍

从去年三道红线以来，地产商收紧了拿地，城市土地拍卖的需求下降，土地经常流拍。8月份全国土地出让价值同比骤降17.5%，近两年最大下降。

自3月至6月的第一轮土拍以来，由于资金紧张的开发商不参加拍卖，需求就下降了。正在进行的6月至10月这轮土拍中，截至9月30日，约有40%的拍卖地块被撤回或没有投标者。相比之下，第一轮中的流拍比例仅为5%。中国天津挂拍的61块土地中有40块售出，而辽宁省省会沈阳只卖出了挂拍的46块土地中的19块。

个人预计，2021年的土地销售增长将在低个位数，然后在2022年呈现下滑。去年的销售增长了16%。

2.3土地财政代替

土地收入下降，可能迫使地方政府削减开支和投资增长放缓，地方政府的支出将面临一定的压力可能影响今年GDP增长预期；如果土地销售情况恶化，高负债的天津和辽宁政府可能难以偿还债务。

试点房产税

长远来看，地方政府可能会寻求其他财政收入来源，如房产税，以抵消房地产市场的波动。最近房产税相关信息开始不停冒出新闻，预计可能加速推动房产税。酝酿在全国范围内征收房产税已有十多年，但是面临着包括地方政府本身在内的利益相关者的阻力，担心这将侵蚀房产价值或引发市场抛售。

预计部分城市试点，相应慢慢调整规则。

发债

部分地方政府预计会发行更多债券，但这可能加重债务负担。

3、相应政策

3.1力度“恒大”，基本面不会变

此次房地产调控的决心不同以往，恒大都能挂，经济都这么差了，还这么有定力，可见国家调控房地产的决心，房地产调控政策存在适度放缓的可能，但转向概率依然极低。

3.2地产洗牌，现金流紧张

中国房地产企业在“三道红线”、贷款集中度、三线四档等政策下爆雷不断，华夏幸福、泰禾、蓝光发展、中国恒大相继陷入资金链断裂困局。特别是对民营房企的冲击超出想象，可能年内还有几十家企业要倒。

目前整个融资处于半瘫痪了，现在能发出债的房地产企业不超过五家，而信托去年就在收紧；甚至原本可以垫资的建造商现在也不让垫资，也侧面给企业增加了现金流压力。三条红线”要求现金流覆盖短期债务，但是“两集中”供地政策又造成现金流集中支出，短时间又踩上了“三条红线”

3.3地产的洗牌，国进民退

国有企业在土地出让中占主导地位，而民营开发商则持观望态度，但不确定这是否足以确保地方政府的收入。到目前为止，在6月至10月的出让中，国有企业的得标总值是民营开发商的三倍，这标志着与过去的趋势不同。但是截至9月30日，他们的总体投标价值比3月至6月的出让下降了45%，为2,772亿元人民币。位于西南部的超大城市成都，国有控股的中国铁建对15块土地进行投标，并支付了42.8亿元的高额保证金，相比之下，花样年控股和华夏幸福等民营开发商今年的购地支出低于2020年，或者根本就没有购地，恒大仅于6月通过一家地方开发商买了一块地。

3.4以稳为主

最新相关部分会议以稳为主。

中国央行、银保监会9月末联合召开房地产金融工作座谈会称，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

中国央行第三季度货币政策例会上提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

两天后，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

 3.4对地产贷款预计会相应放松

三道红线以来，现在越来越多企业慢慢往黄或绿转变，达标的企业面临的信贷环境会慢慢改善，过度的收紧不利于房地产市场的稳定。

一是给房地产市场稳定预期，目前整个行业面临抽贷，断贷以及产业链停工的现象。二是最核心方面，四季度贷款额度紧张的局面有可能会缓解。

对刚需的支持

预计房地产融资端环境有望小幅缓和，住房按揭贷款政策松绑最为必要，将会先行。按揭端放款速度及利率的变化，比如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等，目前新房放款周期普遍在3-6个月，二手房更长。这将带来销售回款端资金改善，利于保障住房刚需消费。“银保监会9月份初也提到，银保监会将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。”

3.5股票比房子更有吸引力

房地产板块的股价目前看起来已很有吸引力。然而在恒大的流动性问题出现一个解决方案、政府放松信贷或者房地产调控前，地产股仍会维持震荡走势。