房地产的寒冬终将到来吗?

有些行业，双减一出，“冰消瓦解”，一瞬间，数十万相关从业者纷纷再就业。大佬慷慨悲歌：“对变革心平气和”。

有些行业，禁燃令一出，“南山瘦柏消残翠”。

还有一些行业，在疫情的冲击下，步步维艰。

而有一个行业，却有不少人在期盼着寒冬早点到来。

2020年，三道红线横空出世。这一刻，在某一个地方，蝴蝶的翅膀开始缓缓的扇动。

2021年，房地产调控政策密集发布。

3月26日，银保监、央行、住建联合发布《防止经营性贷款违规流入房地产领域的通知》。

5月11日，房地产税改革试点工作座谈会召开。

5月24日，住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会。

6月10日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

6月29日，发改委发布关于进一步做好REITs试点工作通知。

6月30日，央行将三道红线试点房企商票数据纳入监管。

7月22日，住建部：对调控工作不力，房价上涨较快的城市要坚决予以问责。

7月23日，住建部等部门：整治房企各种违规违法行为。

那么如此密集的政策，对市场产生什么影响了呢？

君不见大量小开发商因为资金链断裂而悄无声息的倒闭了，不少房企大幅人员优化中；

全国大部分城市二次土拍推迟了；

恒大债务危机愈演愈烈了；

房价限跌令频现了；

连楼市一向火热的杭州，二次集中土拍居然集体流拍了，这还是那个连续几年土拍金额第一的城市吗？

等等。。。

遥想当年，万科喊出”活下去“的口号，还一度被行业嘲笑为一种贩卖焦虑的表现。现如今，“活下去”已经快要成为整个行业标准口号了吧。

那么以上种种市场现状，是否就反映了房地产已经进入寒冬了呢？虽然凉意渐浓，但主观上我认为并没有到寒冬的地步，目前只是回归平静，调控仍将会继续下去。房地产行业疯狂扩张的时代将要结束了。未来，会有更多的开发商会倒闭，房地产业务会越来越集中到头部企业上来。

回到主题，房地产的寒冬会来吗？从理论上来说，房地产本质玩的就是信贷扩张，其蛋糕主要是由人民过去的积蓄和未来数十年的贷款组成。如今，ppi和cpi的严重不同步，正是对未来过度透支的反映。当人民无力继续透支了，寒冬自然也就会到来。

但是。。。

理论归于理论，现实如何走还很难讲。

站在上层的角度，并不希望冰封房地产市场。维持现状，以时间换空间是最好的方式（能不能达成不讨论）。真想降房价，有大量方法可以迅速生效。因此，需要客观的接受这些因素的存在。另外在调控的目的上，中央和地方的目的实际是并不吻合的。房地产及相关产业占地方收入的比重过大，目前并没有找到合适的替代品。所以调控的本质依然是防止过热和防止过冷。因城施策就表达了有的城市目的是防止过热，有些城市是防止过冷。对于人口持续流出的城市，将面临越来越大的压力，进入寒冬可能也是无法避免的。

人口出生率不用多说，断崖式下跌。客观来讲，出生率的下跌，对有持续经济发展能力的城市影响并不大，但是对整个国家有很大影响，因此国家层面会不断出台相关政策来鼓励人民生育。

郭嘉已经提了好几次，放弃经济高增长目标，其目的可能也就是不愿意继续消耗长期潜力而来换短期数据，毕竟鹅城总归不是未来。负债是有限度的，一旦到达某一个临界点，可能就真的没有回旋的余地了。

从目前的一系列政策来看，上层正在回归到温和的路线。可是，经过16年这一轮涨价去库存，除了让努力工作的人被按在地上狠狠摩擦外，还让人民更加坚定了一个难以磨灭的信念：“房价永远涨！努力工作攒钱是远远不及投资炒作的，劳动致富就是一句笑话”。

如今，要扭转一个深植的观念何其难哉！

后续，只有用一系列事件来打破这个预期，才可能换来整个行业的持续健康发展。

最后总结：

房地产所关联的上下游行业较多，房价硬着陆必定不是国家的目的（有关房地产崩溃的后果，择日再写），因此不管房地产最终有没有进入寒冬，不崩溃一定是底线，毕竟对整个社会的影响巨大。在大数据面前，相信国家有能力、有魄力对整个行业进行充分合理的调整。

时代的一粒尘埃，落到个人头上都是不可承受之重。对于普通个人及家庭而言，这个阶段建议降低收益预期，重视风险，重视流动性资金。没有人口流入的城市，如果不是硬刚，不建议购买房产，毕竟绝大多数城市的房产并无投资价值。

未来，有些城市高位接盘的将再无解套之时，用郭主席的话说就是押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。而有些城市，将是高房价和高租金并举的时代。随着住房制度的不断完善，住有所居终将实现。

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