房价松动,房地产还有未来吗?房地产板块还值得入手么?

楼市传统的“金九银十”销售旺季，今年黯然失色。国庆期间，卖房的费尽心思搞促销，买房的货比三家不着急，成交量大幅下滑。

往年同时段“开盘即售罄”的高去化率已不复存在。那么现在，是买房的好时候吗？

房价松动，楼市促销不断

身在湖北武汉的杨小姐，在刚刚过去的“十一”黄金周，心情有些郁闷。

身在江苏苏州的周女士也颇有同感：“去年年底我以24000/㎡的价格买的房，现在降到了21000/㎡，我还比别人多还了一年的贷款。”周女士说，身边还有朋友今年4月买的房，国庆小区清盘，同面积的整套价格直降40万，甚至还白送车位。

房价走低，促销活动不断，楼市氛围看上去一片大好。但从数据看，“国庆”假期房地产市场还是延续了9月的低温态势。

“受整体市场环境影响，购房者置业信心不足，大部分购房者观望心态仍然比较浓厚，但部分开发商为加速去化，均推出了特价房、工抵房等促销活动，在折扣促销活动下，‘捡漏’心态带动购房客流在‘十一’期间上升。

每次一个板块爆炒过后，就需要一段冷却的时间，冷却的过程是寻找真正有业绩的投资标的的好时候。冷却过后，一定会第二次潮起，还有有第三次第四次潮起，就是我们所说的滔滔不绝。

“金九银十”失色，维稳仍看长期

“以往国庆黄金周是楼市‘金九银十’中最火热的时间段，但今年调控收紧，楼市降温，特别是很多城市或明或暗的限跌政策，让市场全面冰封。

“各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能，以稳定市场预期，整体市场有望改善。

但与此同时，稳预期效果仍需时间兑现。“展望四季度，政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。重点城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈。

“楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势，限跌则会抑制市场回笼资金。

这几年“因城施策”、不搞“一刀切”的结果。近年来，“因城施策”搞得好，有的区域商品房购销两旺、稳定运行；有的持续下行，市场惨淡；企业经营也很分化，有的比较冒进，有的稳扎稳打。综合起来看，局部可能确实不乐观，但这是盲人摸象，全局看可能并不差。

我们总结主要上市房企半年报的表述来看，房企普遍认为，下半年房地产市场增速将回落。不过，在上半年的销售高速增长下，全年规模有望创新高。长远来看，城镇化进程深化，消费升级，“三孩政策”推行，部分企业认为房地产市场前景仍然较好。拿地也是如此，新的出让规则下，房企的利润空间显著改善。

对于房地产未来的发展大势，一定要弄清楚，不然就等着被收割。

一、政策基调一——房住不炒、长效机制

对于房地产政策事情，我之前的文章也讲了很多，这里就不做赘述。基本的政策框架：以“房住不炒”作为主基调，住房双轨制、租售同权、房产税、保障房制度等构建长效机制的政策体系。而目前已经运行多年的“限购、限贷、限价”等短期政策迟早会慢慢退出的。

二、投资市场萎缩

说实话，目前房价之所以如此之高，与过去过度投机的市场行为也有一定关系，尤其是在一些没有太多需求和购买力支撑的城市。投机市场、甚至投资市场一向都是政策重点治理的对象。

针对投机市场，未来的政策方向肯定是增加交易环节和持有环节的成本，让投机者无利可图，最后只能自行撤离市场。目前的政策是限购、限贷等来抑制投机市场，效果会立竿见影，但是长效机制的方法会更有利于长远控制投机市场。

三、存量市场为主

过去20年里，国内缺乏住房，所以全国各地都在大建房子，是典型的增量市场。增量市场的特征是不管你做的好不好，都会被前行的历史潮流所带动，过去不总是听说一些地产老板拍脑袋拿地都能赚大钱。但存量市场就完全不一样了，存量市场比拼的是管理能力，体现在质量和服务上，同时增量市场的钱也不好赚。

所以，毋庸置疑未来国内房地产将进入存量市场时代，房地产开发商是否做的好，依赖于其精细的管理能力，能够控成本、提质量、优服务。不然的话，只有被时代淘汰。

四、房价难涨

在历史的大背景下，未来一定不能幻想房价还能像过去十多年一样的暴涨。中国的人口结构、城市建设、经济发展模式都在发展变化，这些当年驱动房价上涨的因素如今都不在能够支撑房价的持续上涨。

以上这些房地产市场发展的大趋势，一定不能忽视，否则很有可能被历史的大河所抛弃。