老旧小区加装电梯,有的业主不同意还能装吗?

下面律师将通过全国首例“电梯加装”诉讼案，详细介绍通过介绍老旧小区加装电梯中的第一难点，“有其他业主不同意”怎么办？

成都市温江区白马庙街2号2单元修建于2004年前后，楼高6层，每层有两户居民，上、下楼都为步梯。

2019年该楼2单元加装电梯就开始征求意见，涉及的12户居民都同意加装电梯。

2019年11月，电梯加装的意见也经过了相关部门的批准。

2020年4月，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司出具既有住宅自主增设电梯告知书。

2020年5月，施工方开始进场施工，不久后，一楼的两户人家就提出了异议，阻止施工，不让装电梯。

一楼住户说出了大家能想象到的理由。当初买房子的时候，选中一楼，就是因为小区没有电梯，所以购买一楼的房子，价格比高楼层的要贵出不少。而且加装电梯后对他们采光也有影响，会降低房子的价格。

楼上业主与一楼业主多次沟通没有结果，四五六楼中的4户业主就联名起诉了一楼的2户业主，要求一楼业主停止阻碍电梯施工，配合加装电梯合同继续履行。

一审法院认为案涉单元增设电梯已经获得了业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上，并且占总人数三分之二以上的业主的同意（《物权法》时期的规定），经过了公示、备案、批准一系列的程序。

我们经过审理，最后认为电梯的增设程序是合法的、正当的，我们认为业主加装电梯是符合法律规定的。

一楼业主抗辩加装电梯可能造成的相关隐患，法院告知他们另行主张权利。最终，一审法院判决一楼住户停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。

一楼住户不服一审法院判决，提出上诉。二审法院认为，一审法院认定并无不当。驳回上诉，维持原判。

此类案件目前数量不多，但此案二审法院关于“增设电梯是否正当”的两个程序方面审查侧重点极具参考价值。

二、加装电梯程序中的业主决策程序，要具有正当性。根据《民法典》的第二百七十八条的规定，加装电梯应由业主共同决定。具体程序应当由室内面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决室内面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。简而言之就是要同意加装电梯的人数要足够多，但无需全体同意。

三、委托施工单位增设电梯的委托程序，要具有正当性。简而言之就是与施工单位签订施工合同的主体要有签署该合同的资格，本案中由业主代表和业主委托代理人共同与施工单位签订了委托合同，得到了法院的认可。

老旧小区既有住宅加装电梯的难点均集中在“前期准备阶段”。槐城律师结合实务经验，提供以下建议供大家参考：

一、以单元为单位申请的，牵头人最好是该单元的业主代表或业委会成员，并握有相应足以证明其有资格代表全体业主的证据，以证明其有资格代表业主向政府职能部门申请、与施工单位签订相应合同。

二、不同意加装电梯的业主需要在公示期内明确提出不同意加装的意见，并提前准备好加装电梯影响其采光或通风的证据，最好是鉴定机构出具的鉴定结论。

适用法律：

《民法典》

第二百七十八条第二款　业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

案例来源：

四川省成都市温江区人民法院（2020）川0115民初2985号刘强、杨德霖等与王亚洪等相邻关系纠纷

四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终18015号王亚洪、周健军相邻关系纠纷