流拍事小,影响巨大,下一步京楼会怎样?买房该怎么办?

10月10日，哈尔滨打响救楼市“第一枪”。

10月11日，北京26宗土地流拍。

两件事摆在一起，特别耐人寻味。

26宗，60%的土地流拍。特别是朝阳区，差一点“0报名”，粉丝都发起了“朝阳加油”行动。

北京出这样的事，负面影响特别大，这与更高层面“稳地价、稳房价、稳预期”的定调严重违背。

果然，11日当天有关部门加班开会，22:15分，北京规自委连夜发布《关于延长北京市***等26宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间的公告》，宣布：

为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标，维护土地市场稳定，优化出让条件，10月11日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于延长北京市***等26宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间的公告》，对第二批次供地项目中的26宗商品住宅用地挂牌竞买时间进行了调整（详见下表），调整后上述宗地竞买申请截止时间、挂牌竞价截止时间等与下一批次商品住宅用地集中供应项目保持一致。

即26宗土地将延期，与第三批一起出让。

字面意思：为了“三稳”，咱延期吧。

内心独白：咱是不是搞大了，赶紧改。

1

为什么土地流拍

因为开发商看空北京楼市，看空这批土地价值。

第一，密集调控让京楼急转直下。

今年北京密集出台调控政策，打击经营贷，打击学区房，打击假离婚，出台新房和二手房指导价，银行房贷收紧等政策组合拳，让京楼急转直下。

二手房成交量从3月高位，已经连续6个月下滑。10月二手房指导价实施，又是传统的淡季，北京楼市将加速下行。10月份二手房网签能否守住“10000套”现在都是悬念。

这种形势，开发商也怕“站岗”。

第二，两批土地供应量大，新盘内卷将进一步加速京楼下行。

第一批30宗土地，大部分项目将要上市，已经形成了内卷之势。崔各庄三兄弟，王四营三兄弟，都在拼命争夺着市场。第二批43宗土地再上市，将面对更加激烈的竞争。

比如，朝阳区直接甩出前苇沟6块土地，这个区域还有3个项目在售呢（其中有第一批的两个项目：朝阳一墅、青云上府。另外还有中海拾光里，卖了快一年了），这一下弄出“金盏九朵金花”。

这种操作，简直是“蜜汁操作”，就算非常看好金盏的发展吧，但是当下开发商最看重的是周转速度。九个项目一起卖，猴年马月能回款，万一成了下一个“恒大”怎么办。

第三，第二批土地质量较差，限制条件过多。

第二批土地虽然数量多，但是优质地块太少。比如，朝阳区的十八里店三兄弟，这个区域各项配套啥啥没有，铁路倒是有两条，拿得出手的只有一个地铁站。金隅是挑了最好的693地块报的名。朝阳的11块地，基本上都非常鸡肋，差点挂零实属自zuo自shou。

这些地条件不好，居然还“涨价了”。还是说说朝阳的前苇沟6块土地，楼面价都6万多了，但是指导价7.95万，而同一地段，第一批地楼面价5万多，指导价为7.6万/㎡。

5个月“面粉”涨1万多？！“面包”涨了不到4000块，而且能不能卖出去还不一定。

再说说政府的限制条件，第一批土地整出了“竞地价、竞政府份额、竞高标准方案”，这一次来一个“四竞”，加了一个“竞现房销售面积”。

另外，今年对开发商的整治越来越多，比如前一阵子“青云上府”样板间出事，现在开发商都不敢开样板间。

开发商怕了。

26宗土地流拍，这也是有关部门没有想到的。这一切的一切，都来自于对形势的错误估计。

首先，认为房价压不住，还得继续打压。从9月底出台“二手房指导价”就能看出来。

其次，认为开发商暴利，还得继续挤压利润。第一批土地条件那么苛刻，开发商还抢，肯定还是有钱赚。第二批搞出“四竞”政策，势必把开发商的利润挤压没。

所以，才会搞出这么多烂地，这么多限制，然后还涨价。

基于以上逻辑搞出来的土拍，注定了结局。

粉丝有人总结了一句话：不降地价的控房价，都是耍流氓。

地价不降，无人买账。

2

土地流拍会有什么影响

土地流拍已成蔓延之势，简单统计一下全国土地流拍情况：

①天津二批供地61宗，停牌19宗、流拍2宗，最终仅有40宗地成交

②沈阳新供46宗地，只有10幅土地有房企报名竞拍

③成都二批供地75宗，终止交易17宗

④杭州二批供地10宗，9宗流拍

⑤再加上北京这26宗流拍

与上半年的火爆相比，现在可以说是急转直下。

经济要“六保六稳”，三大马车“投资、消费、出口”，哪个马车停下来都不行。

所以，中央早就定调“稳地价、稳房价、稳预期”。

然而，土地流拍，会导致市场情绪进一步悲观，进一步收缩投资，未来经济形势将更加严峻。

3

有关部门下一步怎么办

小旗的前一篇文章《救市第一枪响了，全面救楼市还有多远？》已经分析过，随着哈尔滨救市，楼市的政策底已经到了。

蜜汁自信的北京，这一次也明白了：不能再调控了。

所以，下一步政策将会转向：

第一，从打压向托市过渡。《延期公告》已经透露了这样的态度。按照之前的风格，一般就是爱要不要。这次主动延期实属难得，估计也是受到了上层的压力。

通过分析这种微妙变化，小旗判断北京的政策底也到了。

再进一步预测，二手房指导价并没有全面铺开，大胆判断全面铺开将会暂停。

第二，第三批供地会缩减。今年的供地计划是不少于300公顷，第一批、第二批就已经达标。第二批要延期，第三批势必会缩减数量。

4

买房人下一步怎么办

从咱们买房人角度来说，开发商选择“躺平”、土地流拍，利好、利空的概率各占一半。

如果因为土地流拍，政府选择收缩供地，那这是利空。供应少了，价格难降。

如果因为土地流拍，政府选择优化土地、降低价格，那这是利好。真正的降地价才是让利于民，光挤压开发商，要么流拍，要么“维权”。

粉丝们觉着政府会怎么办？可以文章下方留言说说您的想法。

小旗判断政府缩减供地的可能性较大。

结合现在形势，再给粉丝具体一点的建议：

1、京楼政策底已经到了，未来半年京楼会惯性下行一段时间然后筑底。不着急买房的粉丝可以观望一段时间。如果着急买房，观望到春节前，如果有合适的房子可以入手。

3、再叨叨一下已有的新房。位置好的新房还是可以买，第二批卖不出去的地前面也说了都是“烂地段”，好地段的房子剩不下。

END

近期热点文章：

《救市第一枪响了，全面救楼市还有多远？》

《一文读懂“二手房指导价”》

简介：房小旗

本文来自网络或网友投稿，如有侵犯您的权益，请发邮件至：aisoutu@outlook.com 我们将第一时间删除。