泰国最近房产市场和内阁购买房产的措施解读

泰国房地产分析师表示，虽然政府希望通过财产所有权措施吸引有外国精英来泰，但应实施与分区和数量限制有关的规定，以保持泰国本土住宅市场购买力的可负担性。

泰国商会房地产开发委员会主席 Issara Boonyoung 表示，许多人对内阁最近采取的促进富裕外国人在泰国购买房产的措施感到担忧。

他说“高于 49% 的外国房产所有权配额并不新鲜。它于 1999 年金融危机两年后实施过，因为政府希望重振泰国经济。” 

Issara 先生说，现在泰国房产对希望购买一套公寓作为度假或退休的第二套住房的外国人很有吸引力。他说，芭堤雅或普吉岛的一些项目不乏购买欲望强烈的买家，但由于违反配额而无法向外国人出售更多单位。

Issara 先生说，为了增加外国买家的销售额并避免让当地居民感到不安，政府应该使用分区等法规。例如，公寓项目的外国所有权配额超过 49% 不应位于农业区，以防止间接持有土地。他说，这些更高的配额应该用于市政地区。

Issara 先生说，外国所有权配额超过 49% 的公寓项目的土地面积不应超过 5 莱。他说：“允许更高配额的外国所有权或低层房屋的公寓项目的单位价格应为 1000 万泰铢或以上，以便让泰国人负担得起房屋。”

泰国未来创新研究所研究主任 Suthikorn Kingkaew 表示，政府应该控制外国人购买的单位数量，例如允许每本护照一个单位的规则。“应该只允许外国人购买新单位，而不是二手单位，因为新开发项目可以促进经济增长。”

根据房地产信息中心（REIC）的数据，2018-2020 年间转让给外国人的公寓单位累计面积为 1,408,310 平方米，其中大曼谷地区为 777,961 平方米，占 55.2%。其次是东部地区 433,399 平方米（30.8%），其次是北部地区 102,902 平方米（7.3%）。

按省份划分，转让给外国买家的前五位最大的综合公寓区是曼谷（49.4%）、春武里（30.2%）、清迈（7.1%）、普吉岛（4.9%）和北榄府（4.5%）。

REIC 代理总干事 Vichai Viratkapan 说：“每年转让给外国买家的公寓总面积仅占全国转让给所有买家的 10.7%。某些地区的一些项目，如普吉岛和春武里府或曼谷中央商务区，受到外国买家的青睐，外国买家拥有超过 49% 的公寓。应该允许这些地区拥有更高的外国所有权配额。” 

Vichai先生说，政府应规定外资所有权配额高于 49% 的公寓项目的单价必须在 1000 万泰铢及以上。外国人作为公寓项目法人的投票权应限制在不高于49%，以保护泰国业主的权利。

根据 REIC 的数据，外国拥有公寓的比例排名前三的地区是东部 (29.7%)、北部 (20%) 和南部 (16.5%)。

在 2018-2020 年期间，转让给国际买家的公寓单位数量总计 34,653 套，总价值为 1,460 亿泰铢。

最大的客源市场是中国人，主要集中在曼谷、春武里府和北榄府。

俄罗斯位居第二，其中大多数在春武里府、普吉岛和巴蜀府。

根据 REIC 的数据，英国买家位居第三，选择了春武里、曼谷和清迈。

法国人排名第四，更喜欢春武里、曼谷和普吉岛，而日本人排在第五，在曼谷、春武里和北榄府。

2021 年上半年，转让了 4,358 个单位，价值 205 亿泰铢。

REIC 报告称，3 年或更长时间的房地产租赁合同在 2018-20 20年期间总计 1,483 个单元，价值 54 亿泰铢，涵盖公寓单元和低层住宅。南部约有 1,172 个单位，价值 44.2 亿泰铢，主要是普吉岛。“外国人购买公寓的单位占 10%，按价值计算占 17%，几乎没有租赁合同，”

Vichai 先生说。他表示，通过政府政策吸引富裕的外国买家可能有助于刺激经济，但法律问题和颁布新法规需要时间。