北京土拍延迟率60%,北京房价会跌吗?
发布于 2021-10-13 00:11
今天北京2021年第二批次供地首批5块地开拍，基本上底价成交。在此之前，北京第二批次43块地中有26块地延期，比例高达60%。很简单，如果不延期，就有可能是60%的流拍率，会创下全国近期流拍率新高。
尽管如此，底价成交还是体现了冬天的寒冷，许多购房者在群里问：饭总，这是北京房价要凉了吗？
呵，每到此时，饭总都要恍惚一下，因为类似的对答在历史上重复了不知道多少次。
土地流拍率高有两种原因，一种是房子卖不出去，卖不上价格，市场非常不好，类似2008年和2014年的情况，开发商看不清后势不愿意拿地，怕砸在手里卖不出去宁可等等，就像购房者觉得房价要跌宁可等等再买一个道理。
还有一种情况，是中国国情下的特殊体现，那就是市场不错，房子呼呼卖，但是开发商觉得不赚钱甚至是亏本，对资金形成巨大压力，所以宁可不做这门生意了，或者先等等看看风向。
那么当前属于哪一种情况呢？
2021年北京新房一共卖出4.58万套，创下十一年以来新高。今年国庆节期间一共卖出1594套新房，是2020年的13倍。而2018、2019、2020三年国庆节新房成交分别是122、184、235套，也就是说今年是新房卖的最好的一年。
再看新增的供应，第一批地块新增供应约2.5万套，按照现在每个月约5000套的速度，实际上也就只够卖5个月的，而低总价刚需新房位置好的早就一卖而空，或者在比较偏远的位置。
而土地成本是多少呢？以今天拍地的金隅十八里店地块为例，地价约5万出头，房价指导价7.5万，价差2.5万每平。乍一看还是不错的嘛，但是人工、原材料价格飞涨，还有管理成本和营销成本，到处都是钱。
2021年建材行业一直在涨，高位运行，价格如下（摘录自网上）：
1、螺纹钢价格已经上涨到5495元/吨，和年初的价格相比，每吨上涨了2000元，涨幅在超过50%。
2、过去的瓷砖涨价一直是每片1毛钱、2毛钱、5毛钱的小幅上涨，而本轮涨价，不少企业一口气直接涨了10%，涨价幅度也在2元/片~3元/片的范围。
3、立邦、久诺、美涂士、紫荆花、亚士漆等多家涂料企业，东方雨虹、亚士创能、阿尔法防水、世纪洪雨等防水企业再度调价，最高上涨25%。其中，从今年2月份开始，防水头部企业东方雨虹已经第三次发布涨价函。
4、大亚木业、水性科天、宁丰等板材企业从8月份开始，宣布刨花板产品价格上调50元/立方米~60元/立方米不等。
5、北京工地小工日结300了，前几年只要200多，焊工、钢筋工这些大工都要五六百朝上。
9月28日，第一财经新闻“控能耗传导至房地产：建安成本大涨，利润再遭挤压”中，列举了更多建安成本、人工成本上涨的详细数据。
最主要，开发商许多钱是借来的，并且成本不低。在三条红线的要求下，许多钱要拿去还债，流动性大幅度萎缩，资金压力前所未有的紧张。加上恒大事件让许多民营企业心有戚戚，本次北京土拍报价几乎都是央企国企。
所以，北京，甚至全国本轮土地流拍率高的核心原因是开发商缺钱周转，小城市房子不好卖，好卖的一二线城市由于限价，就算卖得好也不赚钱。于是开发商干脆躺平，而央企国企刚好登上舞台，但也是小心谨慎，不能碰三条红线。
那么既然北京的新房卖的不错，而供地又跟不上，带来的结果是什么呢？很清楚了吧，房子少了，尤其是低总价刚需盘减少，7090也改套内了，许多购房者被迫转回二手房市场去争夺优质二手房。
所以开发商不拿地，不是房价问题，是行业金融安全问题，对你房价并不是有利的事情。恰好相反，要想降房价，就应该大量供应土地，让更多的房子同时出来，加强开发商之间的竞争，才会有更多物美价廉的房子。
而近期央行货币委员会的贷款信号释放后，贷款额度放开，二手房市场预料很快会有所回复。而北京已经是无法再出台重大的房价压制政策，毕竟北京也是要靠土地恰饭的嘛。
经济压力将会前所未有的大，千万别觉得小城市房地产市场就跟你没关系，你在北京，许多待遇都是全国人民供养出来的。如果全国三四线城市经济都出问题，你不会比2008年更舒服。
估计无法等到两会了，且看11月份长老会，有没有最新的信号释放，或者有没有一些暗度陈仓的动作了。
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