明年起,预售制会“全面取消”吗?央媒17字回应,开发商明确反对

最近一段时间，宇宙级房企恒大深陷债务危机，网传其全国各地有数十个楼盘工地停工。这不禁引发了大家关于楼盘能否准时交付的猜想。更有甚者已经设想好了“最坏”的结局：有些楼盘由于资金链问题，可能停工3-5年，最终可能不得不烂尾。购房者最终不得不独自承受“血本无归”的代价。

虽然9月中旬许家印联合集团高管积极正面面对，站出来签署了“保交楼”军令状，但是很多购房者还是不买账。有人更直言，不可贪便宜，因为可能买到烂尾楼。这一点从9月份恒大的销售业绩可见一斑——克而瑞数据显示，恒大9月份的销售额仅有71亿，环比下降80%，同比下降近90%。要知道，恒大去年全年销售7000亿，折合下来平均每月销售额高达580亿。

此情此景，有购房意愿的人自然是不敢轻易购买恒大的楼盘。当然，那些已经买过恒大楼盘的人，更加战战兢兢，坐卧难安。尤其是倾家荡产、花了一辈子积蓄购买一套房产的人，可想而知此时此刻内心有多煎熬。毕竟对于绝大多数人来说，购房首付款都是掏空了全家积蓄东拼西凑而来，如果自己所购房产，未能如期交付，或者发生更严重的楼盘烂尾，这对于很多家庭来说，无疑一次无法翻身的终极“暴击”。

开发商资金链断裂，随时有破产风险，但作为最无辜的购房者却要承担最大的风险，说穿了这一切都祸起“预售制”。

今天在这里，我们不讨论陷入资金链危机的恒大能否“妙手回春”。我们重点想聊的是，被亿万国人嗤之以鼻的“预售制”，到底该不该取消？答案似乎大家已经给出了，9月23日某机构公布的调查问卷结果显示：在收回的35687份数据中，有34879份勾选的是“赞同取消预售制”，占比高达97.7%。一言概之：广大网民几乎是“一边倒”地赞成“全面取消预售制”。早在2010年，焦点网的一项调查也显示，9成网民支持取消预售制。

此外，最近这段时间，伴随着多家房企“暴雷”，成千上万的网友已经在强烈呼吁“全面取消预售制”了——开发商随时有倒闭可能，购房者的利益无法保障，其罪魁祸首就是“期房预售制”。不仅如此，我们还看到，不少媒体也发表了“明年起，预售制将全面取消”的观点。

期房“预售制”起源于香港，开山鼻祖是霍英东。

公开资料显示，1953年霍英东成立了一家专门进行房产建造和销售的立信置业公司。他也给出了第一份让人耳目一新的楼宇预售制的基本框架：“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴”。这便是最早的商品房预售制的雏形。

值得一提的是，香港的“预售制”为了保障购房者的合法权益有三条成文的规定对开发商形成了“约束”：一是开发商必须讲诚信，守契约，否则将被排挤；二是有律师行在中间作风险控制；三是政府监管到位，开发商都比较按规矩办事。

然而，当1994年国家意识到房地产行业处于瓶颈阶段，开发商的资金能力严重制约着行业的快速发展，着手引进“预售制”时，该制度“卖楼花”的部分被全盘搬了过来，但是香港的保障购房者合法权益的“三大保障”却荡然无存了。其结果就是，开发商无所不用其极地利用预售制敛财，成千上万的购房者却被“坑惨”了。

那些年，开发商利用预售制都做了哪些丧心病狂的举动？我们在此随便列举几个：1、百亿的楼盘，开发商自有资金可能不足10亿，大量的资金来源于银行贷款、建筑商垫资以及购房者的预付款。而开发商拿到钱后，并不急于开发建房，而是到土地市场上拿更多的地；2、偷工减料成家常便饭，更有甚者私自更改规划，将原设计的绿化等公共设施直接减掉或减少；3、将“公摊面积”放大，赚取更多的利润；4、将已摊进成本的地下车库再次出售或出租；5、无故延期交房，拿着无利息的资金逍遥自在等。

总结来说就是，过去这些年，在内地实行的“预售制”已经彻底大变样了，它不仅演变成了开发商融资的重要工具，更成为了开发商“空手套白狼”的遮羞布。事实上，取消商品房预售制，不仅能有效约束开发商的资金，防止炒作地价，还能防范各类烂尾楼的出现。更重要的是，现房销售最大程度保障了购房者的合法权益。

明年起，预售制真的将“全面取消”吗？央媒人民日报17字回应定调，答案清楚了

过去二十多年，开发商们在预售制的掩护下，肆无忌惮地虚假宣传、以次充好、偷工减料，这些购房者早已司空见惯，而且也深受其害。尤其是一些开发商跑路最后烂尾的楼盘，购房者纵是有万般委屈，也只能独自承担。所以我们看到，有不少人即便购买的楼盘最后烂尾了，他们仍然在无水、无电、无气的情况下入住了。对于这些人而言，一辈子的积蓄都在这套“烂尾楼”里，他们除了这个烂尾房，已经一无所有了。

对此，我们非常赞同，一则取消预售制是保障购房者合法权益的必然之举；二则只有彻底取消预售制，才能断绝开发商腾挪资金的可能，才能从根本上杜绝烂尾楼的产生。一句话，取消预售制有双重功效：既有利于保护地方经济发展的成果，也有利于维护购房者的权益。

对于“明年预售制会不会全面取消”，央媒人民日报也给出了清楚的答案：不可能。央媒的原话是，“我们要清醒地看到，因为土地财政的存在，这个政策几年内不大可能取消。”言外之意说得已经很清楚了，取消预售制需要合理的土壤，毕竟预售制在我国已经实行了二十多年之久，早已在房地产市场形成了错综复杂的关系，短期贸然取消可能弊大于利。

那么取消预售制的合理的土壤是什么呢？经济学家朱海斌分析认为，能够成功废除预售制，至少需要满足两个条件，其一是融资渠道比较畅通，开发商影响面比较小；其二是房价要趋于稳定，这个前提就是市场上的房源供需达到平衡。

基于此来看，不得不承认，当前市场上，能达到这个标准的城市少之又少。一言以概之就是，取消预售制是大势所趋，且有意想不到的功效，但此事不能急于求成，应当徐徐图之。

事实上，对于全面取消预售制，一些专家和开发商也明确反对。央行参事盛松成认为，房地产市场的供需关系还没有达到平衡，如果现阶段取消预售制，不利于房地产市场的健康发展。

开发商反对取消预售制的理由我们归纳为以下三点：第一、当下房地产市场依然中小企业较多，龙头房企占比份额不高，取消预售制有利于资金宽裕的国企、大企业，但对小开发商来说是灭顶之灾；

第二、全面取消预售制，短期内会造成“土地供应不足”，继而导致开发商融资成本上升。众所周知，开发商不会做赔本的买卖，所以最终开发商的利润会从其它地方填补——一是偷工减料，其结果就是，未来可能会出现设计变更导致的面积缩水、延期交房、配套不全等问题；二是提高房子售价；

第三、取消预售制有利于龙头房企更大更强，整个房地产行业会日益“寡头化”，与此同时，数以万计的中小房企将被挤出市场。这个结果，谁也不想看到。

不过，开发商反对归反对，实际上已经有城市在取消预售制的道路上先行一步了：全国首个全面取消预售制的城市是海南。除海南以往，近几年，苏州、南京、合肥、厦门、中山等地都在积极探索“取消预售制”。比如苏州，在2018年出售的土地中，有70宗要求“现房销售”，再比如南京，有67块地要求“现房销售”。

未来预售制全面取消是板上钉钉的事实，但不可能是明年。所以网络上媒体报道的“明年起，预售制全面取消”是无稽之谈，大家不要轻易相信。但是从央媒人民日报的回应定调和专家的分析来看，我们可以肯定的是，未来几年会有更多的城市跟进取消预售制，采取现房销售。换句话说，未来在实施“取消预售制”这一政策时，大概率会采取分步推进、因城而异的方式。

总结：最近几年，取消商品房预售的呼声一直很高，但是就目前的条件、行情来看，明年全面取消预售制，不现实。但不得不说的是，任何制度、规则都有其特定的生存土壤，随着时间不断向前推移，这些制度、规则必然会逐步调整和适应新的环境。根据此次央媒发声回应定调预售制，以及近两年各地现房销售的试点来看。未来预售制会否全面取消已经有清楚的答案了：取消商品房预售是民心所向，更是大势所趋。

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