昆明今年的钱还够花吗?

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导语：

如果说有什么东西，比今年的本地房地产二三级市场更让人心拔凉的话，那一定是一级市场了。

据昆明锐理数据，截至9月份，前三季度本地土地成交金额合计仅80.92亿元。今年昆明的卖地收入，恐怕会出现不小的缺口。

之前的《昆明的土地市场变天了》等文章中，我们就曾反复提到过，今年本地的供地计划，相较过去两年接近“腰斩”，这早早便为今年的土地市场定了调。

从目前的结果来看，上半年本地商住土地实际的成交金额合计仅有约70.96亿元，与18、19年上半年时动辄两三百亿的卖地收入相比，降幅显著。

上半年昆明的土地成交金额来到了历史低位。图源昆明锐理

这种状况到了三季度并未好转。同样据锐理数据，8、9两个月本地的卖地收入分别仅有约0.99亿元和0.94亿元，均未过亿。

当然，也不能忽视9月流拍地块大多“资质平平”这一关键原因：8宗土地中，有6宗约合400余亩的土地均位于经开区清水片区与空港。

9月昆明流拍的8宗土地。图源昆明锐理

如果是前两年，这样的地块无疑会被视作“潜力股”，甚至迎来房企争抢。但今年的市场行情和预期，决定了房企要将钱集中到更关键的“刀刃”上，上述地块遇冷也属情理之中。

根据过往经验，考虑到年度供应计划的存在，四季度往往会有一波集中供地。但过去几年的“开闸放水”，一般从9月起便有显著动作；而到目前为止，10月可见的计划招拍挂土地面积合计仅有140余亩。

最新的消息是，10月首批挂牌到期的梁源城改55亩商住混合用地流拍了，目前还看不出本地土地市场在四季度要转热的迹象。

10月本地首宗挂牌到期的土地因无人报名而流拍

更关键的问题在于，即使相关部门愿意在四季度冲一波供应，房企是否愿意掏钱配合还是个未知数。

一方面，今年的市场行情决定了大多数企业要开源节流，其是否有足够的资金投入到土地市场上还不明朗。

另一方面，如果供应的土地还是如9月时流拍的那样，没有些压箱底的好货，房企就算有钱，也未见得愿意为相应地块买单。

今年昆明整体的土地市场表现，可能很难有根本改观了。

比如，卖地收入锐减，是否会影响本地的财政收入？如标题所说的，今年昆明的钱还够花吗？

先说结论，肯定会有一定影响，但也不用过于担忧其影响范围。

这里要简单聊聊地方的财政构成。国内的地方财政收支大致包含四大板块，分别是公共财政收支、政府性基金收支、国有资本经营收支，以及社会保障基金收支。

以昆明为例，根据本地财政局公开的2020年昆明市财政决算数据显示，过去一年本地各板块的收入及占比情况是这样的：

2020年昆明几大板块收入情况。数据来源昆明财政局公开数据，昆明楼市整理制图

不难看出，公共财政和政府性基金，是本地收入的大头。这其中，公共财政内的税收收入和非税收入，组成了大家最常听说的一般公共预算收入；而卖地收入，一般算作国有土地使用权出让收入的一部分，归在政府性基金收入名目下。

过去一年，官方口径给出的昆明国有土地使用权出让收入总额约为680.26亿元，占到政府性基金收入的约50%，去年总收入的约22%。

那今年这一数字是多少呢？据昆明财政局公开数据，截至8月，全市政府性基金预算收入完成380.7亿元，较上年同期增长20.2%；其中国有土地使用权出让收入368.1亿元，增长30.6%。

看到这有人可能要问了，不是说卖地收入少了吗，怎么国有土地使用权出让收入反而涨了？

其次，国有土地使用权出让收入细分了很多小项，包括土地出让价款收入、补缴的土地价款、划拨土地收入、缴纳新增建设用地土地有偿使用费，以及其他土地出让收入。

2020年昆明国有土地使用权出让收入明细。图源昆明财政局

这就意味着，虽然卖地收入减少了，但地方财政还可以从其他方面找补。即使全年的土地使用权出让收入相较去年有所下滑，对整体千亿级体量的地方财政收入影响也是可控的。

实际上，以今年的政策风向来看，不排除本地有通过土地供应有限的“休克疗法”，来主动控制一二级市场热度的考量。其可能已经有了“土地减产”的预期，并准备好了相关的应对方案。

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一个最直观的变化，是土地供应成交的双重下滑，意味着下一个阶段昆明市场上新项目面市的节奏很可能会放缓，供应也可能出现结构性的短缺。

据锐理数据，截至9月份，昆明商品住宅的去化周期约为1.36年。如果以中国社会科学院城市与竞争力研究中心给到的6-18个月合理去化周期来衡量，是一个相对健康的水平。

截至9月昆明各类商品房业态的去化周期情况。图源昆明锐理

但具体到每个项目，入市的时间不可能是平均分布的，这意味着未来市场上可能会出现一两个月，甚至更长时间没有新项目入市的“空窗期”。购房者的可选项，将局限在市面上已有项目中。

这对市场来说有利有弊：不好的一面在于，少了纯新项目的刺激，购房者的入市热情可能更难被激活；而好的一面在于，一些体量较大、供应相对充足，过往有不错销量口碑积累的项目有望打开局面。

在前一篇文章中我们就曾提过，受近期市场表现影响，有不少本地购房者开始回流，选择过去的一些销冠项目。

原因很简单，过往有那么多人买，从结果来看也没有大问题，这样的项目可谓眼下的保险项，毕竟从众犯错的几率更低。

国庆期间部分房企项目的销量飘红，也有这方面一定原因。图源昆明克而瑞

回到供应结构性短缺问题上，如果未来本地市场的供求关系真向此靠拢，那房价很可能出现上涨，毕竟天平开始向卖方倾斜。

实际上，当前在房企项目这一端，确实有一种观点是预期明年的昆明市场将出现回涨，至少会好过今年。

毕竟连以价换量这种过去百试百灵的“大招”，在今年也显得有些后劲乏力，很难说购房者的预期是会跟预想的一样转变，还是单纯项目方的一厢情愿。

但抛开供求关系，至少有两个很实际的要素，可能会在未来支撑昆明房价回升。

一是地价。仍然是昆明锐理的数据显示，上半年本地的土地成交单价来到了1003万元/亩，创下历史新高。土地成本的上升，必然推高整体的价格水平。

今年上半年的本地土地成交单价来到了历史高位。图源昆明锐理

二是全球疫情带来的长尾效应。这点之前其实也已提过，全球性的能源短缺以及原材料价格上涨，传导到房地产市场将带动各种建材、原料成本上升，这些趋势最终将反映到价格上。

对地方而言，房价稳步温和运行是其所乐见的，但大跌大涨要杜绝。

如果供求关系真的出现一些过于剧烈的变化，其手中倒也不是完全无牌可打，比如烂尾楼化解、更有意向的城市更新项目推进等等。本身这也是昆明近两年的重点任务，其中也不乏一些位置优异的好货。

毕竟，单纯等下去，短时间内可能什么都等不来。未来一段时间内本地的可选项，大概率有八九成都已摆在了台面上，如果真有需求，这一时间段不该再纠结买不买，而是该好好对比衡量，考虑买谁的问题了。

kmwf007（地产小陈）

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