苏州物业费多维度分析 贰——政策对物业费的影响

苏州物业费多维度分析

1、苏州市级物业费相关法律法规

《苏州市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》是于2014年发布，规定：

住宅小区物业服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等５项服务内容，每项服务内容设定了基本服务要求，根据服务标准不同将每项服务内容分为５个服务等级（从低到高分别为一至五级），并按照住宅小区项目收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次。

表1：苏州市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准

2、苏州下辖区市物业费相关法律法规

（1）吴江区

吴江区于2016年制定了《吴江区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》，对物业费作了以下标准：

表2：苏州吴江普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准

通过比较分析可以发现，吴江区的物业费标准一级、二级的金额比苏州市区低了6%，而三级、四级、五级则低了15%。

（2）常熟市

2017年常熟发布《常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》，对物业费作了如下规定：

表3：苏州常熟普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准

通过比较分析可以发现，小体量项目的在常熟市的物业费指导价标准比苏州市区高，而大体量项目物业费指导价低于苏州市标准。

（3）张家港市

2011年张家港市发布《张家港市物业服务收费管理实施办法（试行）》，规定物业费分为7级，并对物业费制定以下标准：

表4：苏州张家港普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准

1、前期住宅物业费情况

 根据苏房物研数据库内的71个苏州（六区不含四市）2020-2021年前期普通住宅项目的物业费数据，经研究发现姑苏区物业费平均值最高，主要是受古城保护政策影响，姑苏区供地稀缺，新建住宅多为改善型高端楼盘，对物业服务质量要求较高，故物业费也高，物业费平均值为3.49元/m²*月；其次为工业园区，物业项目大都为开发商自持，改善项目为主，物业费均价达到3.35元/m²*月；吴江区的前期住宅物业费仍为六区最低，为2.31元/m²*月。

2、已竣工住宅物业费

《苏州市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》于2014年发布，而2014年之前物业费定价暂无相关政策指导，无法确定物业与政策的关联性，为减少其他因素的干扰，本文摘取了2014年后竣工的苏州市区普通住宅项目作为样本。

通过上图可以看出，苏州2014年后已竣工楼盘物业费最高的区域为姑苏区（3.49元/m²*月），最低的为吴江区（2.03元/m²*月）。细看姑苏区楼盘，多数物业费为2.8元/m²*月，朗诗人民路8号和仁恒公园世纪两楼盘物业费价格偏高，拉高姑苏区物业费单价均值。

近几年集中土拍，楼面价日益上涨，开发商通过精研产品获得竞争力，因此大部分新项目以改善为主，而后期的物业则是维护公共景观的重要保障，水景、园林后期维护都需要大量人力物力，物业费的上涨也符合经济趋势。

从不同时间段的住宅物业费来看，随着时间推移，物业费也在逐步增长，年复合增长率约为4%。

根据《苏州市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》的分档体系，我们将2014年后竣工的住宅楼盘分为八档。

 从图中可以看出，苏州住宅物业费体量7.5万方以下的住宅物业费低于政府指导价五级标准，一档（建面小于5万㎡）的物业费均价处在三-四级（2.27-2.99元/m²*月）标准之间，二档（建面5-7.5万㎡）的物业费均价处在四-五级（2.39-2.93元/m²*月）标准之间。其余档位的建筑物业费情况基本高于五级标准，上浮4-24%，均价在2.5元/m²*月。

表5：2014年、2021年人均可支配收入变化

根据统计局数据，2014-2020年全国城镇人均可支配收入复合增长率为1.8%，江苏省为3.9%，而苏州甚至上涨7.26%。再结合物业费增长情况来看，物业公司的用人成本逐年上升，但苏州住宅物业费的复合增长率仅有4%。

目前我国物业费实行的是在市场价格机制。前期物业管理费由物业公司和开发商协商制定，待业委会成立后，由物业和业委会再协商议定正式物业收费标准。通过对政策的研读、苏州市物业费数据分析，我们得到以下结论：

（1）苏州及各区市关于物业费制定的相关文件，发布时间较早，在2011-2017年，多以苏州市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准为核心，其余区域小范围浮动。

（2）苏州前期物业费中，受老城保护政策影响，姑苏区楼盘多为改善型住宅，档次较高，故姑苏区物业费最高为3.49元/m²*月；其次为工业园区，物业费均价达到3.35元/m²*月；吴江区的前期住宅物业费仍为六区最低，为2.31元/m²*月。而在苏州2014年之后竣工的住宅项目，物业费最高的区域为姑苏区（3.49元/m²*月），最低的为吴江区（2.03元/m²*月）。

（3）现状与政府标准有差别，主要表现在：小体量的物业项目，定价低于五级标准，介于三-五级别标准；大体量物业项目的物业费情况高于五级标准，上浮4-24%，均价在2.5元/m²*月。差异原因在于：政府对物业费指导价制定的政策标准太旧，指导意义不大。

（4）2014-2020年苏州住宅物业费的复合增长率仅4%，对比苏州城镇人均可支配收入增长率7.26%，物业费增长幅度较小。