【行业动态】城市更新严控大拆大建!“十四五”,这些老旧小区、老旧楼宇改造更新——

北京的城市更新是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，是减量背景下的城市更新，也是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。

规划明确，城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

数据显示，全市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米。规划提出，依托《总体规划》确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间 结构，分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

其中，核心区强调保护更新，实现人居环境和谐共融；中心城区突出减量提质，推进功能完善品质提升；城市副中心承接功能疏解，塑造城市建设特色标杆；“两轴”优化首都功能，提升国际城市文化形象；平原新城及地区全面承接疏解，推动平原新城发展建设；生态涵养区探索绿色发展，优化涵养地区生态环境。

多渠道推动老城平房区改善、全面推进老旧小区更新改造、全方位推动城镇棚户区攻坚，是规划立足民生保障提出的重点内容。

规划明确，探索多元社会主体共同参与的历史文化街区有机更新模式。持续推进平房区申请式退租、换租和保护性修缮、恢复性修建，完善“共生院”模式，逐步拆除院内违法建筑，恢复传统四合院基本格局。同时，改善留驻居民住房和基础设施条件，逐步推进平房住宅成套化改造。保持老城格局尺度，延续城市特色风貌，恢复具有老北京味的生活场景。

朝阳区劲松北社区打造“劲松模式”、石景山区老山东里北社区探索“先尝后买”……近年来，本市不断探索老旧小区改造微利可持续模式，积累了不少有益经验。规划提出，“十四五”时期，聚焦老旧小区更新改造工作，要把握改造重点，重点推进基础类改造，着力保障房屋安全；持续推动住宅节能改造，提升建筑性能；按照尽力而为、量力而行原则，推进完善类和提升类改造，注重适老化和无障碍改造。危旧楼房和简易楼要优先解危排险，保障安全底线，做好危旧楼房翻建和简易楼有序外迁腾退。

规划明确，要严控范围、标准和成本，做好城镇棚户区改造工作攻坚。加强政策和工作机制创新，进行全过程管理，全力推进征收拆迁，尽快实现项目“拔点”收尾和逐步“销账”。

在大红门地区，原先以服装批发零售为主要业态的福成大厦顺利完成改造，变身丰台区政务服务中心，成为全市首个实现政务服务与文化融合的项目。老旧楼宇的升级转型，已被纳入城市更新范围。规划提出，以福成服装大厦更新经验为示范，鼓励将传统的服务空间打造为开放的城市客厅，为周边群众提供休闲文化空间，实现功能叠加。

规划明确，鼓励老旧楼宇、传统商圈、老旧厂房、低效产业园区等存量资源升级改造，加快“腾笼换鸟”，推动产业高质量发展。发挥“两区”政策叠 加优势，抓住国际消费中心城市建设机遇，聚焦高精尖产业构建和文化产业转型发展，推动低效用地转型升级。支持非居住建筑改建宿舍型租赁住房，促进职住平衡。

针对商圈商场，规划提出，核心区传统商圈更新应展示首都形象、体现古都特色，注重对社区商业设施短板的补充，充分利用疏解腾退空间补充便民商业；中心城区传统商圈更新应以满足居民生活服务需求为基础，有针对性地补充完善欠缺设施，提升城市品质，顺应消费发展新趋势，形成一批成熟商业中心；副中心传统商圈更新应在“组团中心—家园中心”模式框架下，满足居民高品质和便利性购物需求。

针对老旧厂房，规划明确，五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房根据规划和实际需要，引入产业创新项目，完善城市功能、补齐配套短板；五环路以外其他区域的老旧厂房聚焦打造高精尖科技创新空间，发展高端制造业。

凸显“首都风范、古都风韵、时代风貌”，规划提出，推动城市环境品质提升，塑造鲜明的城市风貌特色，打造丰富的城市开放空间，激发街区活力，实现高品质宜居城市。

其中，要塑造长安街、中轴线等城市重要轴线沿线的公共空间，开展街道环境整治和沿街界面风貌提升。提升温榆河、清河、通惠河、坝河、亮马河等河流沿线环境，形成空间连续、功能丰富的城市公共景观带，融合蓝线两侧的城市空间，打造可达、舒适的慢行体系。改善京张铁路、京秦铁路、京广铁路等铁路沿线的城市空间，缝合铁路两侧的公共空间，加强铁路两侧空间的联通性。

“十四五”时期，面向市民日常游憩需求，将提高各级公园绿地、小微绿地、附属绿地的品质和功能。例如，在现有公园绿地中适当增补景观化、智能化、节能环保以及适老适幼的休闲设施；整合利用城市零散闲地、边角碎地、街道胡同转角空间与建筑退线空间，见缝插绿建设口袋公园等。

体检评估找问题、多元协商问需求、整体策划配政策、制定计划推行动……此前，以回天地区为试点，北京创新提出“四步走”“八清单”的存量地区控规编制方法，为大型社区治理提供可复制、可推广的方案。

本次规划明确，“十四五”期间，本市将坚持规划引领，以街区为单元，聚焦产业发展滞后、民生短板突出、环境品质低下、安全隐患风险大的街区，依托街区控规和更新项目实施方案，形成“规划加策划、策划转行动、行动推项目”的城市更新实施框架。根据街区问题和资源清单、需求和愿景清单、策略和政策清单，统筹生成街区更新任务清单、项目清单。

北京城市更新将形成“1+N+X”政策体系。其中，“1”是指推动《北京市城市更新条例》立法，出台适应北京实际的地方性法规，为城市更新实施提供法律保障；“N”是指针对各类更新对象的管控政策，根据核心区平房(院落)、老旧小区、老旧厂房、老旧楼宇等更新对象的差异性、更新阶段的多元性，深化城市更新配套政策研究，细化操作路径，加强政策实施的可操作性和适应性；“X”是指各类政策文件和标准规范，制定城市更新激励政策，统筹推进规划、土地、金融、财税、建设、经营、管理等方面的配套政策及标准规范，研究制定城市更新相关标准、规程、指引、导则等内容，打通政策机制、标准规范、审批流程的瓶颈堵点。

对接《北京市城市更新行动计划(2021—2025年)》，规划提出，按照首都功能核心区平房(院落)、老旧小区、危旧楼房和简易楼、老旧楼宇和传统商圈、低效产业园区和老旧厂房、城镇棚户区六大项目类型，明确“十四五”时期工作任务。

其中包括，完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务；重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目；实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造；重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级；有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”等。

同时，根据市住房城乡建设委备案的示范项目清单，分圈层进行引导，推动重点项目的滚动生成与动态更新。

例如，在核心区，促进中轴线申遗保护综合整治，持续推动钟鼓楼周边、大栅栏观音寺等平房区申请式退租；加快实施天坛东里中区等老旧小区综合整治、光明楼17号等简易楼改建、百万庄和西便门外大街10号院等特色片区保护性复建；推动朝阳门站、崇文门站、平安里站、菜市口站等站点一体化改造。

在中心城区，优化北中轴奥林匹克中心区环境品质，强化南中轴地区发展统筹，推进南苑—大红门地区腾退产业空间改造提升；推进昆泰大厦、西南饭店、中苑宾馆、鼎好电子大厦、未来科技大厦(原硅谷电 脑城)、蓝润大厦、万利特苇子坑 138 号老旧楼宇改造。

在副中心，完成一批老旧小区和城镇棚户区改造，推进古城南大街十八个半截胡同保护更新；以家园中心建设为抓手，着力实施玉桥街道等老旧小区公共空间 治理提升整治的重点示范项目；加强存量工业用地转型利用，推进张家湾老旧厂房改造。