妙啊!这个高端府系产品,总价不到200万就能拿下

发布于 2022-05-19 18:15


前些天临时决定，来一场说走就走的花都探盘。



 
所以，今天这篇中旅天门府的踩盘也算是我“勇闯封控区”的收获，疫情当下，注意防护，且看且珍惜。
 












豪气出手83.95亿，斩获两地














 
去年的广州首次土拍中，花都区拿出了4个地块参与土拍，其中两块都被一家房企收入囊中，它就是实力央企中国旅游集团。
 
两宗地块分别为北站东广场一期与广花公路西二地块、北站东广场二期地块，以83.95亿的价格成交。
 
其中，项目所在地块为广花公路西二地块，和北站东广场二期地块同为住宅用地，项目地块紧挨隔壁自由人花园社区，且与该社区地块面积相当，同属大型居住区。
 
而北站东广场一期作为商业用地，将打造免税商业文旅综合体，该商业体也是大湾区首个免税综合体，对于区域产业发展预计有一定的带动作用。


免税商业文旅综合体效果图

两个地块相隔不远，有商业有住宅，同为中旅集团打造，据悉项目还规划了专属楼巴，未来可以快速连通免税综合体，商业解决居民生活问题，人口也为商业带来了消费，这样相互助益，挺好。
 












高层+联排叠墅，打造高端府系产品














在现在开发商的高周转模式下，拿到地块快速开发、快速销售是常态，项目拿地几个月后便公布了规划，时隔约1年，在前不久的五月初就已经开盘了，动作迅速。



从规划图上可以看到，比较亮眼的是分地块三部分，规划配建了的一所54班九年一贯制公立学校以及一所18班的幼儿园。
 
再来看项目本身，总建面约68万㎡，容积率3.0，绿化率约35%，共规划25栋高层住宅和12栋联排叠墅，总货量4021套。




从项目现场了解到，住宅产品为精装交付，层高20-32层，主力户型为建面约80-116㎡三至四房，两梯六户设计。


建筑楼栋为点状分布，同时蝶式楼保证了每个户型的采光和通透，1栋建筑靠近广花公路，预计有一定噪音影响。
 
项目首推1B栋住宅产品，包含3种户型产品，分别为建面约80㎡2+1房两厅一卫、建面约90㎡2+1房两厅两卫、建面约101㎡3+1房两厅两卫。建面约93㎡/116㎡的户型预计会在后续楼栋推售。



从规划图可知，首推楼栋的建面约80㎡2+1房为主力户型，90㎡的2+1房货量较少，具体户型如下：
 
建面约80㎡2+1房两厅一卫户型，有西北向和东南向分布，经典竖厅格局，卧室空间面积相当，次卧还配有转角飘窗，整体采光不错。



建面约90㎡2+1房两厅两卫，只有一个西南向户型，比80㎡的户型多了一卫，主卧套间设计，是小家庭一步到位的上车选择。



建面约101㎡3+1房两厅两卫，有东南向和西南向两个户型，属于开阔的横厅格局，三开间朝南，室内的采光和通透性都不错，属于偏刚改户型，预算充裕的刚需可以首选这个户型。















教育资源丰富，商业主要靠蹭…














项目相关配套上，比较突出的就是上面提到的教育配套，项目自身规划配建一所18班幼儿园和一所54班九年一贯制公立学校。



除此之外，项目周边5公里范围内还分布有多所学府分布，例如花都区新雅街中心幼儿园、新雅街雅瑶初级中学、广东广雅中学（花都校区）以及黄冈中学等，其中不乏优质学府。


 
相比之下，商业配套目前就比较寒酸，项目临近基本都属于村级配套的街铺，较近的大型商业体为隔壁自由人花园的配建商业自由里，集合了餐饮、影院等多种业态，虽然项目未来也有自己的商业，但是隔壁的这个配套还是可以蹭一蹭的。



其他商业大都分布在距离项目3-5公里及以外的区域，日常采买并不方便，这样看来规划中的北站免税综合体，未来可以接驳业主快速通行，还是挺有必要的。
 
交通配套上，目前也不够成熟，探盘当日我从珠江新城地铁站出发，在清塘站出地铁打车前往项目，总用时约一个小时三十分钟，通勤压力还是比较大的。















城市界面一般，与石材交易市场为邻















如果是亲临现场看房，尤其是后期推售叠墅去看房的买家，估计看了项目周边的情况多少都要打一打退堂鼓，因为项目周边城市界面实在一般。

 
不能否认的是大部分改善客户除了居住品质的改善，也追求居住环境的改善，可是目前项目周边的环境是下图这样的。



对面就是一个大型的石材城，周边还有工业园、汽修店等分布，快速路上途经的也不乏货车和施工车辆，如果不是那天下雨，我看到的场面应该还会是尘土飞扬的。
 
总之，在这里买房，尤其改善人群，区域环境值得思考。













总价不到200万，可上车3房














 
看了半天，纵然有许多不足，但目前项目价格还是比较有诚意的。
 
从置业顾问处了解到，前不久的五一小长假期间，项目到访超过600组，人气也还不错。

目前，项目均价约2.4万/㎡,建面约80㎡的2+1房不到200万就能上车，对刚需来说，还算友好，并且首开往往价格是最实惠的，后期一般价格会越来越高。
 
目前，项目所在区域新房均价约1.8-2.5万/㎡,部分靠近花都湖的项目均价则去到了3万/㎡左右，而区域的二手房价格约1.5-2.2万/㎡，例如项目隔壁的自由人花园，二手房均价约2.2万/㎡,相比项目2.4万/㎡的价格，价差并不大，因此这个价格买区域新房反而更有优势。
 
虽然价格合适，但我并不推荐刚需盲目上车，一方面是区域发展还有待完善，另一方面则是项目还是比较适合本地地缘客户以及周边板块工作的人群，其他区域工作生活的刚需买家，选择这里不论通勤还是生活都不够便利，还是建议在自身工作生活的区域买房。
 
以上，便是项目的基本情况，你觉得项目的产品和价格如何呢？欢迎加入社群讨论～



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