一周两次降息!北京,留给刚需的时间不多了

5月18日，李总理主持召开的重磅会议上，罕见提出“各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”

时隔两天，央妈就带来了降息消息。

5月20日公布的最新LPR：1年期LPR为3.7%，与上月持平；与房贷利率相关的5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点（前值4.6%）。

继15日央行宣布首套房利率较 LPR 减 20 个基点后，一周之内，房贷利率两次降息，政策出台越来越密集。

信号已经非常明显，开门见山，北京有置业需求的朋友，可以抓紧时间看房了。

理性来看，不管是从宏观政策，还是从北京市场形势来看，下半年都是一个不错的购房时机。

财政吃紧，万亿俱乐部城市下场

从政策层面来看，2022开年以来，全国范围内掀起一轮轰轰烈烈的“救市潮”。目前已经有超百城发布不同力度的房地产宽松政策。连全国调控模范生长沙也放下了偶像包袱，出台变相放松限购的政策。

4月末，南京、佛山、苏州、东莞等万亿级纷纷出手后，5月17日，准一线城市杭州限购松绑，三孩家庭可多购一套房。

现在压力给到了北上广深，作为全国楼市风向标，四座一线城市表面虽风平浪静，市场却早已暗流汹涌。

广州虽然没有明面出宽松政策，但是房贷利率降至4.6%，最新开盘的几个项目限价已放松；深圳在盘整一年多时间后，4月二手房成交量环比上升66.5%，且坊间一直二手房指导价调整的传言；上海因为疫情处于停摆状态，不过4月临港已经优化人才购房政策。

这样看来，只有北京稳如泰山。但是，近期疫情复发，为北京二季度的经济增长蒙上阴影。在最新发布1-4月经济运行情况中，除了固定投资外，全市工业生产、房地产、消费全都出现增长放缓或者下滑的情况。

前4月全国一般公共预算支出同比增长5.9%，而一般公共预算收入下降4.8%。2021年财力TOP10城市，今年4月份财政收入都出现大幅下滑，即使刨除“留抵退税”的因素，也都捉襟见肘。

北京虽然家底厚点儿，但一边是防疫支出倍增，一边是财税收入减少，地主家也快没余粮了。

水闸已开，需更宽松政策提振信心

从金融层面来看，今年几次降息降准的力度远未达到市场预期。

不过5月15日，央行宣布首套房利率较 LPR 减 20 个基点，虽然具体到金额上每个月只减少几百块，但是背后释放的信号却非比寻常。

这次楼市没有被排除在外，而是央行特意对楼市的“定向降息”，激活市场购房需求的意图明显。利率下行通道打开后，降低20个基点可能只是开始。

央行对楼市定向降息的动作背后，可能与4月透心凉的社融数据密切相关。

从数据来看，水已经放出，4月末，广义货币(M2)余额249.97万亿元，同比增长10.5%，处于近两年高位水平。按照以往规律，每次M2增速飙升都会伴随着资产价格的上涨，引发投资热潮，但是这次并没有激起水花。1—4月份，全国商品住宅销售面积下降25.4%，销售额下降32.2%，市场下滑态势并没有扭转。

根源还是信心问题，疫情之下，人们对未来的预期偏向悲观，不敢借贷，不敢消费，倾向于储蓄度过寒冬。

反映到数据上，4月份人民币存款增加909亿，同比多增8161亿，前四月住户存款增加7.12万亿，比上年同期多增2.01万亿。

而贷款数据却呈现断崖式下跌，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元。

（图源：中金货币金融研究）

所以，看看猛增的储蓄数据，居民不是没钱了，而是不敢花钱了。个体收入当然有差异，但并不能代表整体的数据。

想让重新激活居民消费投资的需求，就需要建立起对未来的乐观预期，而乐观预期的建立需要更大力度的宽松政策出台。

但是要提醒大家的是，留心观察最近各种重要会议，主题都是“稳经济，稳增长，稳就业”，二十大开局之年，全国各地都在为了“完成5.5%增长率”而努力。

而现在这个阶段正是市场与政策的博弈期，混乱不是深渊,而是上升的阶梯。在大多数人没反应过来时，你才有更大的选择空间，更强的议价权。所以现在要行动起来了，至少要抓紧时间看房了。

苏州、杭州出台限购放松政策当晚，已经有购房者遭遇开发商和二手房买家调价，市场瞬息万变，还是要提前做打算。

不要做那个永远反应最慢、受伤最深的刚需。

最后来看北京的楼市现状，同样是冰火两重天。

一方面，市场并没有全面复苏，1-4月全市住宅销售面积185.4万平方米，下降25.9%；

另一方面，价格却在上涨，1-4月新房成交均价57665元/㎡，同比上涨9%。

这背后反映的是北京楼市分化的加剧，前4月北京成交金额TOP10项目中，超半数都是单价7万以上的改善/豪宅产品。

其实早在2021年底，重点一二线城市的豪宅市场就已经开始启动。

2021年，重点一二线城市总价1000万以上豪宅成交超4万套，创历史新高；总价5000万以上豪宅成交增速最高，较去年增长30%。

富人的敏感度要远高于常人。

不过要承认的是，目前北京开发商的热情并不高，1-4月全市住宅新开工面积同比下降7.4%，房地产开发企业到位资金同比下降15%。

但一周内两次降息！北京，留给刚需的时间真的不多了

决胜局在本月底的土拍，如果拍地情况不乐观，将会加大北京出台宽松政策的概率。此次土拍，安居客北京也会第一时间为大家跟进解读。

但是，普通人是输不起的，不管北京未来是否会降利率、降首付或调整普宅标准，一旦市场起势，个人付出的代价都是很沉重的。

如今政策宽松基调已定，财政吃紧也已经是事实，从政策出台到市场回暖需要几个月的传导时间，这段时间就是最佳的购房窗口期。

4月北京新房供应井喷，新取证超万套，激烈竞争之下，开发商为了回款也愿意给出更多优惠折扣。伴随政策环境的持续改善，市场信心的不断增强，销售回暖后优惠也会减少。

如今朝阳、丰台等区域疫情已经得到控制，正在逐渐放开封控，再次提醒大家未雨绸缪，抓紧时间行动起来，机会永远只会留给有准备的人。

悲观者往往正确，乐观者往往赚钱。再糟糕的时代，都有过好日子的人。

而我相信，每个想在北京安家的奋斗者，都是努力让自己过上好日子的那批人。