从政策到模式， 一文看尽2017关于“住”的那些事儿

2017，作为房屋租赁市场元年。租赁市场都发生了哪些变化？

2017年，可以称之为“房屋租赁市场元年”，无论国家“租售同权”政策的提出，还是长租公寓火爆、在线短租融资频起等热门事件，都预示着中国的住房市场将发生质的变化。

目前，我国住房市场已经形成了酒店业、长租公寓、民宿短租、中长租四种业态，接下来本文就从政策、发展模式与现状三个纬度，对这四种业态进行剖析总结。

酒店业政策

酒店业关于住的政策仅一条，那就是2017年5月份，国务院办公厅转发《国务院国资委以管资本为主推进职能转变方案》文件，对国有控股酒店企业做出政策指引。

有业内人士透露，这一文件虽未直接影响中国整体酒店业发展，但其下达还是让部分拥有酒店资产的企业开始专注主营业务，这也导致了北京长安街w酒店被接连转卖。同时，拥有苏州和南昌凯莱酒店的中粮集团，除了业务出现亏损外，在其他方面也受到了政策影响。

模式及现状

酒店业商业模式方面，目前分为两种，一种是原有的以重资产模式为主的企业驱动型酒店，他们按照统一标准的方式运营，服务上局限于简单的接待，普遍具有公式化、形式化等特点。然而，这种运营模式在消费升级的当代弊端愈发明显，难以满足用户多样化服务的需求。

另外一种就是以亚朵酒店为代表的“以人为本”的创新性酒店。这批酒店认识到在当前80、90后正在成为社会主流消费群体后，在形式上向提供个性化服务的民宿看齐，通过跨界合作为用户打造例如“竹居”、“属地摄影”等人文气息浓重的专题酒店，力图从多场景化着手为房客营造不同以往的住宿感觉。

传统酒店效力正在式微，寻求转型的个性酒店吸金能力显现。

据亚朵集团高级副总裁王凯接受记者专访时表示，如今在个性化方面颇有建树的亚朵在打造自创IP酒店后，非房费收入在其总收入的占比接近20%。“以网易严选酒店为例，满打满算一天的营收也就4万元左右，但店里出售的严选商品销售额可以达到1万元以上。这对于有限服务型酒店而言，无疑是一笔相当可观的额外收入。”王凯表示。

长租公寓政策

顶层设计上，十九大报告明确指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

2017年5月，住房城乡建设部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，公开征求意见。

2017年7月20日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

在多方政策加持下，房地产市场快速由增量市场向存量市场“转向”，逐步建立购租并举的住房制度，长租公寓发展火热。

模式及现状

长租公寓市场目前主要为集中式和分布式两种管理模式。

长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分布式。集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋、或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式；分布式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。

从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上也有所区别。

（图片来自网络）

长租公寓增值服务更为丰富，租赁关系也更为简单，并且融入了包括互联网、创业、社交等多元要素。具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓便受到了市场的广泛欢迎，并正在逐步替代传统的租房业态。

民宿短租

2017年，对于民宿短租来说是很关键的一年。在全国房地产行业政策收紧、酒店业发展已达瓶颈的时候，民宿市场迎来更大的发展机遇。

政策

2017年10月1日，《旅游民宿基本要求与评价》落地执行，在基本卫生要求方面，规定民宿“客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应宾客要求提供相应服务。同时还将民宿分为金宿级和银宿级两个等级。

国标的出台，是呼唤民宿短租平台朝着“规范化、高质化”发展，将对民宿短租市场整体的发展思路指明方向。

模式及现状

目前我国在线短租分为以途家为代表的B2C和以木鸟短租为代表的C2C两种模式。

B2C模式，是平台/商家(B)对消费者(C)，例如，途家类平台自己购置房源、统一装修并出租给用户，这种模式属于典型的重资产模式，但是服务相对固定有保障。C2C模式，是房东(C)对房客(C)，例如，木鸟短租类的平台只充当中介职能，为房东房客提供第三方平台，供房东发布信息、房客预订房源。

（图片来源于网络）

如图所示，B2C和C2C两种商业模式各有自身优劣势，也正是如此，两种模式共存之下的短租市场，才能朝着更健康高效的方向发展。

不过，为了能在市场发展的风云变幻之下存活，短租平台的商业模式已经悄然发生变化。

典型B2C模式的途家，在保持原有公寓存量的基础上，大力发展C端房东。正如途家CEO罗军在采访中说到，途家固然有B端用户，但更看重多样化的C端用户，会慢慢推进C2C模式。

有Airbnb中国学徒之称的木鸟短租，也在由C2C模式向C2B2C模式过渡。2017年试点运营的四木民宿，由平台创建团队对房源的卫生进行监管和担保，具有专业的布草洗涤和比肩酒店级的生活用品等，让用户在体验特色化非标住宿的同时，也能享受到酒店级服务，极大提升用户入住体验。

也就是说，B2C和C2C两种模式之间的界限正在弱化，逐渐呈现互补关系。C2C模式对平台用户数量有保障，进而吸引更多个体房东的加入；而B2C模式在服务和信用上更有保障。未来，短租商业模式或将是两种模式逐渐融合，转化为B2C2C，或者C2B2C，其中B在未来将是为信用和服务担保的短租平台。

中长租市场政策

2017年，国家层面并无直接针对中长租用户的政策出台。然而，在实现“租购同权、人居有屋”的时代背景下，一批以异地求职、求医、求学及差旅为主，具有中长期租住需求群体进入视野，他们的租住时长集中在1至6个月，租房过程中普遍存在时间短、租金高的难题，如何解决这部分人的现实需求成为新的聚焦点。

模式及现状

目前，市场上能够解决中长租市场的租赁形式有两种，一种是依靠传统中介公司如链家进行短期租住，但一般链家房源均为1年以上的长租房，所以房客很难通过这种途径解决住宿问题。

另外一种就是短租平台介入，在海量房源基础上开通中长租功能，房客直接在平台预订的新模式。例如国内首家开通此功能的木鸟短租，用户在线上咨询交易，平台担保，节省时间和费用。1月起租，租期灵活，拎包入住，填补市场新需求缺口，发展前景可观。未来，这也许会成为短租平台新的利润增长点。

在精深挖掘租赁市场潜力的当代，无论以上哪一种形式，都将随着用户消费场景的深度解构，国家财税制度、法律法规等支持体系的逐渐完善，推动我国租赁市场产生更多创新与巨变，而这种推动力也必将使“人居有屋”的住房体系早日开花结果！