房地产公司的有息债务隐藏术

房地产公司的有息债务隐藏术

债务不是在表内就是在表外。

表内有息债务很好查。

表外就需要少数股东权益和其他应付款

例如蓝光发展2020年报，185亿归母权益，278亿少数股东权益。净资产为463亿。

看到这样的净资产结构，真是令人啼笑皆非，真是滑天下之大稽，明显就是上市公司为少股股东打工啊。

如果将少数股东权益转换为债务的话，那么就说得通了。

这些钱是以股权的形式让金融机构投资进来，但私底下签署一个承诺协议，保证这些投资款不但归还，还有12%左右的利率，这就说得通了。所以这些少数股东权益虽然是放在净资产科目下，但其实可以上移到负债栏，加入到有息负债里面去。尤其是现在这样的去杠杆时刻。

房地产公司的套路，从信托等金融机构融资入股项目，买地。这样买地的钱都不是自己的，地拿到手之后，满足一定条件，再通过银行的开发贷去收购信托的股权。这样买地的钱是借的，地到手后，又向银行借钱，归还信托的钱，这样就闭环了。相当于房地产公司只是一个白手套，名下的地，表面上是地，其实地是银行的，不是自己的。房地产公司全是债。这样的公司我是不敢投资的。一旦碰到现在这样的去杠杆，马上就崩溃。

除了少数股东权益可以隐藏有息债务，以降低整体的债务率，还有一个地方，就是其他应付款。

这个是经营负债。例如蓝光发展的其他应付款是226亿，其中其他往来款是111亿，这里面49.62亿是有息负债，利率（变个名称：资金使用费，所以我们读者需要有翻译能力，需要将之替换为有息负债）12.65%。

你看看，这些房地产公司可不会老老实实地把所有科目都归集到一块，财务报表各个科目都是他们的藏身之地，所以我们需要用结构化的眼光，把这些占比极高的，绝对值很大的科目单独拎出来，仔细分析这些大科目的内部结构，看看他们真正的本质是什么，因为审计师是收了他们钱的，他们是一伙的，我们只需要心即理就可以，我们要按照自己的思路去归集这些科目，找出这些科目的真面目。

负债率可以粉饰，现金流可不能粉饰，所有爆雷的企业都是花团锦簇，但是一旦因为还不起利息而爆雷的时候，就会知道，原来一切都是如此丑陋。我们需要用质疑的精神去看这些报表。实在不行，我们先只投资报表结构简单，而且多维度都没有漏洞的企业，至少安全。

说谎的企业不值得投资！

以上，感谢！