2021年下半年全国房地产市场预判

发布于 2021-09-07 08:10

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2021年上半年房价回顾


1、2021年上半年市场整体表现一般，全国平均增速仅1.7%，但仍有结构性机会，跑赢大势的城市，除了长三角区域，还有关中平原城市群；

2、大西北继续高歌猛进，四五线城市也有成绩不俗的，鄂尔多斯房价提升值同比增长了31.24%，领跑全国；紧随其后的是商洛，陕西省地级市，2021年上半年房价提升值同比增长了25.22%；

3、再次感慨，行情再差，祖国还是有很多机会和挑战，就看有没有眼光和运气。

方法说明：整体来看，全国房屋均价的变化，不仅仅反映了全国经济发展水平的变化，也体现了货币总量和通胀水平的变化，所以，我们认为，要去看具体某个城市的房价变化情况，把全国作为基准值，换算出每一个城市的提升值，再来看每一个城市提升值的变化，更容易帮我们找出那些跑赢全国大势的城市。2021年房价提升值同比=(2021某城市房价/2021年全国平均房价)/(2020年某城市房价/2020年全国平均房价)-1



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二手房市场结构及变化趋势

注：研究的是挂牌数据，不是成交数据

1、主流单价段为0.6w-1.4w区间；0.4w-1w区间房源占比下降明显；

2、主流区间为75-130㎡。从变化趋势来看，刚需面积80㎡以下面积段普遍上升，95-140㎡改善面积占比下降；

3、主流总价段为50-125w区间，140w以上房源占比有所提升。



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新房市场结构及变化趋势

注：研究的是成交数据
1、全国主流在80-140㎡；随城市线越弱，主流面积段越大，其中一线中300㎡以上大面积段有一定需求规模；

2、全国提升明显的面积区间为70-110㎡，五线城市130-150㎡改善区间表现突出。



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从房价增速来看，可以发现


1、2021年上半年，全国市场平均增速仅1.7%，泉州为最大赢家；
2、对比前三年，全国市场进入冰点（2017-2018年全国平均增速为18.3%，2018年-2019年增速为4.2%，2019-2020年增速为3.6%）；

3、全国房价平均增速，连续四年下降，需要警惕房价增长周期已经接近尾声，年初我们给的建议依旧有效——房地产开发商，买地投资还是要谨慎理性，盲目追高也可能让企业陷入经营危机，至于个人投资者，卖股买房万万不可，小心成为楼市接盘侠。



5

从房价增幅的莫兰指数来看


接下来，我们希望通过研究房价增幅的历史变化趋势，利用莫兰指数，摸索出房价在城市间轮动的特征。
 
方法说明：莫兰空间聚集说明：
①HH区 (High-High)：城市房价增速高，周边城市也高；
②HL区 (High-Low) ：城市房价增速高，周边城市低；
③LH区(Low-High) ：城市房价增速低，周边城市高；
④LL区 (Low-Low)：城市房价增速低，周边城市也低。

1、从房价增速莫兰指数来看，2021年上半年，呈现一核三点的增长趋势，东部沿海一轴为增长核心；

2、过去三年，北强南弱→西北突围→西南崛起，长三角一直都是赢家，到今年市场增长进入冰点，东部沿海依旧是增长聚集区域，接下来呢？
热点区域主要将集中在华北、东北、西南、湖南和粤东地区（分析详见part 6）。

通过人口、土地、资金36个指标将全国城市细分为7个等级，再来看看：

可以看到：过去三年城市价格增长“从弱到强”，2021年则呈现多极化趋势。



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房价增速预判


我们继续深入研究，通过研究混沌理论中奇异吸引子，以及宏观因子对房价的影响，得到未来房价增长的趋势以及区域轮动机会的预判。
 
方法说明：
房价因子混沌预测
1、混沌预测：利用Takens嵌入定理及城市房价历史数据，重建房价混沌系统整体运动轨迹，得到房价混沌预测。

2、宏观因子预测：将全国房价三年涨幅与城市宏观指标三年涨幅 & 指标绝对值建模，筛选城市房价影响因子，并根据筛选出的因子对房价进行预测。

3、计算上述两者的算数平均，根据概率模拟生成城市各个区域的房价增幅。
从房价增速预测的结果上看，2021年下半年，全国价格微跌（-0.4%），但其中东莞、廊坊、北京仍有较大概率上涨，但需要结合量的预测，综合去看待市场。



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房价增速莫兰指数


从房价增幅的莫兰指数来看，2021年下半年，主要以京津冀、大湾区为核心增长聚集区；

结合信心周期和房价预测的矩阵分析，2021年下半年量价齐涨的区域主要集中在华北、东北、西南、湖南和粤东地区。



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结构性机会


城市分化加剧，不论企业投资买地，还是个人投机炒房，都需要大胆假设，小心求证，比如说：

北京：上半年价格上涨后，市场信心高位回落，预计12月破零线，市场重回低迷

成都：价格已持续一年上涨，2021年信心持续回落，预计2022年破零线，市场进入低迷

上海：价格持续一年上涨，下半年市场信心持续回落，未破零线，价格增长趋于稳定

广州：价格已持续一年拉涨，下半年市场信心持续高位回落，预计明年5月跌破零线

深圳：受调控影响，下半年市场信心持续探底，预计2022年开始回暖

重庆：目前市场信心处于冲高阶段，价格增长有支撑，预计10月开始高位回落

西安：上半年价格拉涨，预计下半年开始信心高位回落，明年4月破零线，市场开始低迷

昆明：价格持续3年增长，市场到达顶部，下半年信心高位回落，明年四月市场开始低迷

贵阳：上半年价格已止跌，下半年市场信心稳定上行，预计价格增长有支撑

南宁：价格持续多年增长，下半年信心高位回落，预计明年5月跌破零线，市场开始低迷

苏州：价格持续一年调整，上半年信心突破零线，市场重回火热，预计下半年持续冲高

杭州：上半年信心高位回落，价格进入调整期，下半年信心突破零线，市场持续低迷

宁波：2021年开始市场信心持续高位回落，预计明年5月突破零线，市场开始低迷

郑州：上半年价格微涨，下半年开始信心持续高位回落，价格将持续处于震荡调整期

武汉：2021年开始信心跌破零线，下半年将持续处于探底阶段



小结


不论企业投资买地，还是个人买房“上车”，仍需要大胆假设，小心求证！
文章来源:禾略


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