2021房企中报季,热点问题大佬全解读

编者按

本期研究小Q梳理了部分房企掌门人在中期业绩会上的言论风向，以供地产人思考。

房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理、土地供地“两集中”……这是上市房企在经历密集、精细调控之后，首次中期业绩披露期。

从中报业绩看，2021年上半年，行业整体业绩保持稳定，房企“降负债”成效明显。

在行业马太效应不断加剧的情况下，不同规模房企的发展目标和需求将面临分化。房企需转变底层逻辑，用高质量、可持续的发展代替对规模的执着，在传统行业效能见顶前，布局寻求新突破。

   关键词：集中供地

万科祝九胜：在首轮和部分城市已经有第二轮（长春等城市）集中供地的情况下，我们都在摸索和形成经验，相信政策的出发点还是促进行业的发展。

世茂许世坛：在第一轮的集中供地，我们通过22城的拍地比较少，但是22城外，我们也拿了不少。另外，世茂通过合作总共拿了超过200亿权益前的土地，七八月我们也看到土地市场有一些回调，于是又加大了100亿投资，现在总的土地投资大概在300亿左右。

第二轮供地，现在已经限了一些溢价，但是也有一些新的管理办法，我们都在进行研究，如果下半年有好的机会，我们的现金还是可以，所以也是可以谨慎投资，但是肯定不可能去拍一些贵的。有机会拿到便宜的项目，我们也会加大力度。

龙湖邵明晓：我们上半年整个节奏把握得还是比较稳，并没有追高，所以我们整体土地成本相对可控。同时我们也预留了一些资金到下半年，按照三道红线的要求、净负债率的要求，在公司保持健康的基础上捕捉优质投资机会。

旭辉林中：在拿地这一块有三条红线和两个观察线，其中一个是拿地的权益金额占比不超过销售金额的40%，所以在这方面，如何应对这个要求，同步保持经营业绩的稳步增长，我认为主要是对内挖潜力。第一个维度就是盘活资产；第二个是盘活土储；第三个是要抓经营效率的提升；第四个是要改变投资策略。

中南陈昱含：整个拿地策略上还是坚持在城市轮动上寻找机会，同样运用轮动的布局，在寻找在获地端口上可以找到一些空间，总体说，这个问题可能后续有一些更深入的问题做更多的探讨。

两集中的出让带来很多不确定性，我们更多的投资在非两集中的城市也有更多的腾挪空间，这是每家公司的战略不同，也会有一些不同的表现。

金科杨程钧：公司一直在积极研究第二批次的集中供地城市的变动情况，相信在下半年随着政策的调整，土地溢价率的下行，也会有一批好的拿地机会出现。

中梁何剑：中梁已经进入超过150个城市，有不少可投资的二三线城市，我们遵守严格的土地收购流程和标准，因此并无购入竞争激烈、成本过高的土地，不符合我们的投资标准。加大力度拓资多元化买地，透过产城、商业等增加优质土储，多元化买地占约25%，未来随着各大区深耕，产城勾地比例有望进一步提升。

佳兆业麦帆：未来我们将坚持审慎稳健、量入为出的投资策略，以利润为导向，充分评估项目价值，加强与品牌房企合作，联动投资端和融资端，对资金进行精准铺排，稳健拿地、拿好地。在投资布局方面，继续坚定布局核心城市、核心地段、核心资产，此外，加快城市更新的转化，以优质的土地储备支撑集团更高质量的发展。

弘阳：这个政策对于弘阳这种聚焦深耕战略的公司是有利的。对于弘阳地产来说，我们的战略是做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城。当时22个土拍城市里面有13个是弘阳聚焦深耕的，所以某种意义上来说，政策对弘阳更加有利。我们也可以看弘阳的土储的结构，在江苏接近6成，也跟我们的战略是吻合的。

接下来弘阳一方面面对我们聚焦城市、深耕城市里的土拍规则，积极地参与，也保持克制和审慎的态度。同时通过商业和住宅联动，包括收并购，来丰富我们的土储结构，来保持未来的盈利稳定。

大发廖鲁江：集中供地的方式是尝试，作为企业来说就是做好自己的工作。上半年7块土地当中有3块是从集中供地获取的。

关于今年下半年拿地，上半年我们提前动作，销售业绩、回款等各项业绩财务指标表现都非常好，这也给了我们一个在这样一个时间和空间观察和了解接下来国家政策、市场反映的情况，然后及时调整下半年投资策略、节奏和方向。

保利置业王健：原则上仍然侧重在长三角、大湾区和一些重点的省会城市，其他城市要看项目的情况，补充有确定性利润、高周转的普通住宅项目，确定性利润未必利润率高，但是收益比较确定的项目。

现在的平均开发周期，土地都是以招拍挂为主，平均的开发周期从拿地到开盘平均来算8-10个月，对比置业早期水平还是提高30%、40%，以后我们会进一步加强管理，逐步提升。

   关键词：三道红线

万科祝九胜：在三道红线融资的管理机制之下，整个行业去杠杆是一个大的趋势，特别是今年以来整个融资的环境确实还是在一个持续收紧的状态。

上半年我们的融资基本上是借新还旧，融资的成本也是在之前4.59%的基础上有进一步的下降，大概下降了32BP，现在整体平均大概是4.27%。下半年我们整个融资的安排也会在持续地保持绿档，保持行业领先的信用评级的基础上再去安排。

世茂汤沸：世茂的财务优势主要还是在于自律和计划的提前铺排，国家这两年三道红线的管理，我们已经把这块当作财务管理的一个标尺。面对严峻的市场，我们也提前做了一些准备，比如在投资上，更加谨慎，要求区域正现金流才能投资，投资回报的测算也更严谨。

另外，今年世茂也加大了销售回款的力度和考核的力度，尤其集团对资金的管理这一块集中管控，加大了一些考核要求，尤其对可动用资金的统一调配，达到了管理的目标。

绿城耿忠强：具体到三道红线指标，截至6月30日，公司现金短债比是2倍，和去年年底持平；净负债率为76%，去年年底是65%。这里的净负债率是三道红线监管下，而我们半年报里的净负债率75.2%，并不是计算有问题。而是由于三道红线的监管，我们有一笔10亿元的永续债没有计入净资产范围之内，所以三道红线的口径下我们6月30的净资产负债率是76%。此外，剔除预收帐款之后的资产负债率是72.6%，较去年年底也有一个小幅度的提升。

总的来说，三个指标还是比较可控的，监管层要求2023年进入绿档，我们争取提前进入。

美的置业林戈：根据预计，我们最快在2022年年底可以实现绿档，具体在降档的具体措施，我们围绕几个方面去发力：

第一是会严格按40%预算来去拿地，同时会加快整个去化以及回款效率，增加经营性现金流的厚度，这样来去降低我们对负债的占用以及依赖。

第二是加快交付结转，增厚净资产。

第三是用好跟现在的合作开发模式，刚刚也提到了，未来我们会采用合作开发的道路。我们保持自己至少有65%以上的权益，通过引入这些优质的少数股东权益来增加我们的权益资本。

第四是持续打造自己的产品溢价能力，通过降本、降费提升我们的盈利水平，增厚我们的盈利资产，这是关于“三道红线”作为美的置业的理解。

弘阳：这两年弘阳的信用指标不断优化，公司的三道红线保持绿档，去年年底是绿档，今年年中仍然维持绿档，信用指标上的优化，使得我们在金融机构，在相应的合作伙伴方面，我们的信用是有提升的。在今年以来我们也致力于推动进一步的战略合作，提升公司融资渠道的多元化，希望能够更好地借助银行的融资和资本市场的融资，降低结构化的融资比例，这样的措施我们在积极推进。

保利置业刘忱：从中长期公司希望净负债率水平可以回落到70%到80%附近，政府坚定“房子不炒”的政策和决心，推动房地产金融和实体经济的均衡发展，从企业层面，我们也是积极响应，也是在努力实现平衡发展和风险，实现中长期可持续经营。

另外，我们也会控制总的借贷规模，通过加快销售和去库存，争取更快的现金回笼，在保障产品和有质量的情况下，通过技术和管理，压缩工程和费用等企业成本，加大运营和开发周期管理，保障项目的尽快结转。希望通过两方面的努力，公司净负债率在一定时间回落到健康和平稳的水平。

   关键词：盈利能力

万科祝九胜：我们中报的扣税后整体的毛利率是18%，这里面开发业务扣税后大概是19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率大概现在是24.9%，我们在中报里也有做披露。

过去这几年，特别是2017年以来，地售比一直在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端会逐渐地体现在结算端，所以可以看到从一季度、中期，乃至到全年可能也是这样一个逻辑，未来这两年还是有一定的毛利率的压力。

华润郭世清：投资业务和轻资产运营这两个业务的毛利率都在上升，投资业务上升2%，但物业开发在去年的基础上继续下降，到27%左右，这个原因主要还是前几年在2016、2017、2018年拿的相对比较高地价的项目，在2021、2022年结算。还有本身从调控以来新拿地的项目毛利率相对来说，基本上都是保持在低位，大致原因是这样。

世茂许世坛：关于毛利率，实际上我觉得整体下行是一个行业趋势，悲观一点可能会说只有20%，有些好一点说力争做到25%，实际上和过去比，我觉得可能有四五个点的下降。

世茂毛利率还是比较高，上半年有28.6%。当然，如果全行业在下降，不可能我们不降，但是我们希望我们的降幅肯定是低于行业平均，如果别人降四五个点，我们肯定少一点，这是我们努力的目标。

旭辉林峰、林中：未来行业常态化的毛利率会在20%上下波动，维持在15%到20%之间，优秀企业的净利率应该在8%到10%，旭辉在未来会努力做到8%到10%这样的行业中等偏上、比较优秀的净利率。

行业的利润率的降低是一个行业发展的必然阶段，因为行业已经过了暴利时代，未来不可能还有暴利，房地产行业经历了过去的土地红利的时代，经历了过去的高杠杆盈利的时代，未来正在逐步迈进管理红利、品牌红利的时代，这是一个行业发展的必然。

金科周达：由于2020年、2021年结转的大部分项目基本上都是在2018年、2019年所获取的，那时候的土地竞争还是相对比较激烈，并且受包括各种限价等等政策的影响，所获取的项目地货比占比也是有比较大幅度的提升。

整个行业的毛利率下行，金科也同样承压。今年和去年同期相比，毛利率降低了5.8%。我们预计，行业毛利率未来的整体水平会保持在20%到25%，金科有信心维持在行业的整体水平以上。

中骏黄攸权：关于毛利率的情况，今年上半年是25.1%，相对来讲还是比较好的水平。现在整体已售未结转毛利率大体应该是22%，所以全年毛利率应该会维持在20-25%之间。

花样年陈新禹：毛利率是比较集中的问题，上半年的毛利率是20.8%，较2020年整体确实有所下降，这也是整个行业的趋势。

从数据来看，上半年入账的平均售价只有8700元/平米，公司去年合同均价是1.47万元/平米，今年上半年实际均价是1.62万元/平米。我们预计全年毛利率应该20%以上，至少从上半年的销售来看，均价远远高于目前结转的价格。

   关键词：后市预判

万科祝九胜：从2017年以来，调控政策的关键就八个字：房住不炒、租购并举。我们觉得这个政策一直是很明确的，主基调也是很明确的，当前出台的调控政策都是围绕这个主基调。

这些政策它的主基调、主特色越明显、越明确、越一致，对我们这些从业的企业来说就更好安排一些。我们也一直是按照这个政策和相关的监管要求，刚才也提到三道红线的问题，我们把不突破红线，长期处于绿档，保持良好的评级、良好的流动性，这些都放在我们优先的考虑上，这是我们求稳或者说稳中求进的一个基本的前提。

龙湖邵明晓：在房住不炒政策基调下，近一年来可以说是房地产长效机制的元年，密集出台了很多的政策：第一就是三道红线，无论是资产负债率、净负债率还有现金短债比的要求，还是拿地额占销售额占比40%的上限，以及净现金流为正的辅助指标；第二，今年出现的双集中，22个城市的集中供地政策；也包括对二手房的管理和对从业者行为规范的治理等。一系列政策围绕着房住不炒的大政方针、长效机制的系统性建立，对行业影响深远，有利于实现行业的健康有序发展。

龙湖相信，经过两三年的时间，到2024年，整个行业的从业者会更加自律，财务更加稳健，能够给客户提供更好的产品和服务，所以我们对这个行业还是充满了信心。

绿城张亚东：我们感觉最大的特点就是行业的分化，而分化恰恰是给绿城中国创造了机遇。第一个分化是房地产市场布局的分化，这种分化简言之就是一二线比较好，三四五线比较差，绿城恰恰处于分化市场中比较好的一二线之中。第二个分化是产品的分化，体现在刚需、好的住宅、好的产品表现非常好或者说没有恶化的状态。第三个分化是企业之间的分化，我们认为好企业、健康的企业，在这里面反映的效果反倒是非常正向，不健康的企业可能压力山大。第四个分化是资金和其它资源的供应商。

金科周达：金科认为国家对房地产行业的主基调应该说一直是非常明确的，就是一个“稳”字，稳房价、稳地价、稳预期，国家在对待三稳主要基调的决心和定力是持续的、一贯的，而且是非常坚定的。

在新的行业发展下，企业要想实现高质量发展，就必须不断适应新的环境、新的规则、新的政策，我们认为未来从地产行业不管是土地、金融、人才等各项资源都会越来越朝着优秀稳健、综合实力强的企业进行倾斜。

美的置业王全辉：对于中国的房地产政策调整，我们是这样的理解，由于中国的房地产涉及国计民生，中央地方对政策的调控以及监管，体现出政府对防止房地产泡沫化以及建立长效机制，促进房地产行业长期健康发展的诉求。同时我们也看到中央对政策的调控是带有稳定的预期，也防止市场出现大起大落，因此我们对中国房地产市场是长期看好，是正向积极看好的方向。

佳兆业潘军：从中长期来讲，花样年认为房地产行业仍然是一个对于国民经济非常重要的行业，从短期来讲，是国家重点调控、重点调整行业规则的行业，但是我们相信中国的老百姓、消费者仍然需要好房子和好服务，所以花样年仍然会坚定不移地提升我们的专业能力，提升我们的现金流，提升我们的工作质量，为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。

弘阳：行业的长效机制出台，其实是有利于行业的长远发展。面对这样的一个大的形势，第一，从企业的经营角度，我们一定要在政府监管的要求下，控住我们的负债，降杠杆。第二，保持一定的合理盈利预期，在企业经营的理念下重点打造产品，提供好服务，这才是核心。

保利置业张炳南：首先公司坚定地拥护中央关于“房子不炒”的政策，坚定拥护中央对于房地产市场的调控政策。基于几个方面：

第一，我们对中国经济未来还是有充分的信心，中国人口基数大，经济增长韧劲足，我们认为中国经济从中长期来讲，中国依然是全球增长最快的大的经济体之一，给房地产市场提供了稳定发展的环境。

第二，从目前中国城市化水平来讲，我们认为中国房地产依然存在着结构性的机会，所以我们对中国房地产市场中长期还是看好的。

在调控加码的持续引导下，房地产行业变革的步伐正在加速，过去粗暴高利的发展模式已一去不复返。

在政策影响下，房企需从底层逻辑上需要发生转变，用高质量的发展代替对规模的执着。

在行业马太效应不断加剧下，头部房企的压力主要来自于如何高质量发展，中小型房企则更多面临突破和生存压力。

编辑 | 太阳