我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
提问：雕叔你好，未来几年房价会降吗?
回答：在二十年前中国的经济快速发展房地产是功不可没的。它就像一个火车头，一路带着国民经济快速崛起。但任何事物都有利有弊，高房价的促使下同时也让我们生活成本不断增加，使得其他行业利润降低，造成经济风险也越来越大，到现在的各种政策遏制房价上涨，这意味着房地产黄金时代已经结束了。 但未来几年或者十几年房价仍然处在白银时代。起因房地产牵扯的其他行业体量实在很大，就以现在城镇化率虽超过60%，每年都还以1%的速度增长，标志着每年还有一千多万人口涌入城市。 所以房地产在白银时代仍有利可图，但不会像黄金时代那样疯狂上涨，总体还是上行。
提问：雕叔，几个因素里面，在出手的时候你看哪个是可以放弃的 1.楼层， 2.朝向，是否非南向不可，我个人自住能接受北向，但是担心出手困难 3.噪音，容忍度很低， 4.楼间距隐私，像今天给你看的愉景阳台对面的情况，这套我就很难接受 5.学位，因为暂时不用，只要不太差不影响资产保值水平即可 6.是否建议三房降到两房换好地段，比如天河。因为我实际上只有一个人住，父母偶尔来一两个月这样
回答：1.楼层 多年的经验，一定不要天地楼，天楼也好过地楼 很多人听到地楼都要倒退走 2.朝向 中间的话，北向不怕的其实，南向虽好，但是贵哈，放盘少，你看那些卖房软件，卖的都是北向多，不太影响 3.噪音 靠近大马路噪音大的一定不入，噪音的话折价严重，这是事实 4.楼间距私隐 其实这个还好，搞个薄纱窗帘就可以了，你介意的话就回避呗 事实上大部分房子楼间距比较紧凑 低楼层也是让高楼层的直接看到阳台 5.学位 有个学位就可以了，好的学位普遍贵，你不用到学位的话暂时可以不用考虑 6.房间数 能3房优选3房，2房这种就是功能性短板，你能去到500万左右的预算，优选3房吧，这轮行情，市区房间数多的户型价格涨得快，以往是小面积长得快，现在反过来的，3房是属于一步到位 除非你是很执著天河，那就2房也可以没问题，天河东的2房单位呗
提问：你好，请问龙华的金茂付可以买吗，投资用
回答：感谢知识付费。我先定个性，金茂府是一个非常糟糕的投资品。从单价来看，经过大涨之后，上塘10万5不算太离谱。但金茂府的问题是总价太高，在龙华严重资源错配。目前在售四房185平总价2000万，五房248平2800万。龙华的天花板在1200左右，超过1200明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性，以后二手房会非常非常难卖，难卖的后果就是不涨，完全背离了你投资的初衷。相信我，你用几百元挽救了最少500万的损失，我发现这世界上最便宜的就是知识。。
提问：雕叔，海珠有什么学位房值得买？赤岗小学如何？
回答：嗯，看你预算呗，一般来说海珠最好的两个学位：海珠实验小学、同福中路第一小学 第二梯队的话就是：宝玉直，菩提路，万松园，昌岗中路小学 赤岗小学的话大概是第三梯队，每个家长对学位热衷程度不一，按需吧，我觉得只要学校口碑还可以的话，配个辅导班一般成绩不会差到哪里去提问：雕叔 听您说重庆彩云湖二郎板块不错 能否讲下这个板块的优势啊 还有就是恒基雍翠名门这个盘怎么样啊 里面107这种户型多少钱入手合适 麻烦雕叔啦回答：1.重庆平地的重要性不言而喻，谁愿意一天到晚居住在“山城”啊，我们都是现代人，又不是背着背篓的山里人，爬坡上坎累不累啊。平地还有一个优势是有利于规划，有利于形成区域核心。而二郎彩云湖板块视核心区最大的平地，迟早要爆发。2.离核心很近。去哪里都近。3.价格可以接受，也不贵，板块产品齐全，适合选房满足多种需求。这个盘房子还行，物业较差，维护得不好，所以整体品质一般，又背靠高速，比较吵，单价1.2-1.3可以考虑。提问：雕叔你说武汉明年大概率会，为什么武汉大概率会？光谷东大概率多少？回答：光谷东特别像2016年的关山大道。我写了一篇文章，看市场有如下方法：a.看成交量 量变引起质变，量在价前，只有充分的交易，才能让市场火热起来，同时市场火热，成交量一定是先行指标。大到一个城市，小到一个板块，甚至一个楼盘，只要成交量起来，到达一定的量级，则很可能导致价格上涨，行情到来。关于成交量多少算多，则需要非常熟悉该地历年时间段的成交量，这里面需要注意的是，成交量的大小，多少算多，应该与该城市各年份同期相比较，而不是与近期相比，因为任何城市，本来就有“季节性周期”，比如大多数城市456月份是成交旺季，而789又是淡季，之后两个月又是旺季，年底又是淡季，评价456月份成交量是否增大，应该与该城市历年456月份相比较。这里面极易犯的错误，就是把传统旺季当作行情，实际上是“小阳春”，年年来一次。而对比2015年下半年的武汉，2017年下半年的重庆，无不是历年同城市同时间段成交量历史之最，这样的成交量比较，才是有意义的。b.看成交量增加的时间 实际上，很多成交量同期大增也只是“小阳春”，往往行情来临之前的成交量大增是历史级别的。很多人也不太知道，历史成交量到底是多少，其实还可以看另一个指标，那就是成交量增加的时间，往往年底成交量大增，具有非常突出的意义，是一个行情到来的典型特征和信号。年底，本应该是一年中最淡的淡季，如果反常成交量大增，则基本可以预测来年开年的旺季将和小阳春是不一样的。尤其是2017年年末的重庆，是一个典型的例子。近期的例子则是深圳，深圳自2019年4月开始，就有小阳春行情，年底豪宅税放开，本应该是传统淡季的年底，却输出了深圳近两年最大的成交记录，价格天天涨，年底的成交量暴增，基本可以确定深圳行情的到来。c.看成交持续性 如果仅仅是某个月，因为一些特殊原因，成交量大增，则需要观察成交量是否具有延续性，一般来说，行情到来之前，一定会有一段时间的高成交量筑底，价格却没有太大变化，如果高成交量具有持续性，则很有可能发展为行情，还是去年的深圳，深圳在去年6月之后，成交量持续增加，在接下来的半年中，都维持了一个不错的成交量。尤其是b，年底应该是淡季，2018年，2019年，2020年都是淡季，不管是成交量，还是价格，都是淡季，也很符合季节性周期。今年的光谷东，淡季不淡，成交火热，价格突破，明年春天有希望。我在比上次说过：武汉的下一轮，很可能开始于光谷东提问：雕叔老师好，手里资金400颗，无其他城市贷票，不想增加贷款，准备入手重庆华侨城嘉陵江天219平。420多万清水，大平层，户型很是喜欢，眼前一亮，从来没有接触过这种产品，目的是自住加投资，请教老师（1）大平层能不能保值增值？（2）装修费不费钱？（3）今后的流通性如何？（4）开发商和楼盘品质放心吗？（5）或者丛投资角度来说让收益最大化这笔资金如何分配才最保险，毕竟是大额支出，求建议，谢谢回答：1.重庆这么大面积的大平层，这样的总价，自住是可以的，投资千万不要碰。不说增值，保值能力都很差。重庆高总价都不建议，即便是有笋度的，都不是很建议购买。2.自住费钱，看你自己装什么样。3.流通性很低，重庆对于总价的要求非常高，总价高了，流通性急剧降低。4.开发商华侨城做的产品，全国都是比较好的，属于品质开发商，很少有质量问题，是靠谱开发商。5.这个钱，首先要选城市，最好选择一线，再不济，要选择杭州，南京，成都，武汉这样的城市，如果非要投重庆，建议尊重重庆市场规律，老老实实买核心低价刚需笋盘和新区宇宙中心的低价刚需盘。比如我最近推荐的有两个盘，可以看看。新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
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