房地产行业真的不赚钱了吗?

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Part 01丨壹

 

 

经济发展开始放缓的年代，我们就不得不面对从增量资源的快速增加到存量资源的重新分配的变化。

 

存量资源的重新分配，分为两种情况：

 

1、现有资源的分配主体变更，也就是惠及更多人的“共同富裕”模式；

 

2、寻找新的增长极，也就是资源结构的调整，努力从落后生产力升级为先进生产力，实现产业转型，很多行业目前就在探索。

 

这种情况，从今年7月的许多行业剧变，可以明显地感觉到：特别是在人口危机逐渐显现的未来，大量生产力落后的劳动密集型产业，不排除都会面临大的调整。

 

身处浪潮中的我们，要看懂趋势带来的变化，和变化之中可能的机会。不悲观，不盲目，不迷茫，不在焦虑的时候做错误的选择，更不能在迷雾之中就从此止步不前。

 

时代从未止步，城市的发展从未止步，要跟上时代、跟上城市未来的机遇，静默的蛰伏期，更需要修炼。

 

 

Part 02丨贰

 

 

有了前面的基础，回到房地产行业，很多现象就可以理解。

 

从福晟、蓝光、彰泰到协信、金科、建业等等一系列房企的危机来看，未来，成为头部才是最好的选择。

 

只是，当下成为头部已经很难：

 

在地价高企却限售价、加之三道红线管控之下，房企已经开始逐渐失去利润；未来，随着每年拿地金额不得超过年度销售额40%的管控铺开，房企还将失去规模。

 

为什么拿地金额不超过年度销售额的40%，房企会失去规模？

 

年度销售额1000亿，最多只允许拿400亿的土地，按照杭州市场1.66的“房地比”，增加的货值才564亿。除非以前的土地储备充足，否则第二年就只有564亿的可售额。全卖光，第二年拿地只允许225.6亿，可售货值才375亿……

 

按照这个速度萎缩下去，很多房企将快速离开这个行业。

 

但是，不管是谁离开，房地产这个17万亿的大市场，短时间内不会有根本的改变。

 

那么，这个市场未来会是谁的？

 

直接说答案：就是头部房企的。

 

 

Part 03丨叁

 

 

很多头部房企的土地储备已经超过了1万亿，而许多的中小房企，今年以来在土地市场几乎颗粒无收。

 

这就是本质区别。

 

还有销售额的区别更大。

 

我统计了2010年/2015年/2020年和2021年上半年，中国的房地产市场销售总额和前30强房企的销售额，特别有意思：

▲根据公开资料整理，不一定准确，但不影响结论

  

从2010年到2020年，中国房地产市场的总额不过从5.23万亿增长到17.36万亿，3.32倍。

 

同期，30强房企的销售额却从8732亿增加到了87234亿，正好10倍；市场份额则从2010年的16.63%扩大到2015年的26.54%，增加约10%，但到了2020年直接高达50.25%，较2015年接近翻倍。

 

看30强房企的平均销售额，2010年只有291.07亿，2015年也只有772.3亿，到了2020年快速飞增到2907.8亿。

 

而2010年，房地产行业的老大万科的销售额才刚刚突破1000亿，达到1081.6亿。

 

十年，沧海桑田。2014-2015年开始的去库存，最后一步，变成了去开发商，特别是那些跨行打劫的，如卖烟的卖酒的挖矿的做衣服的，这几年基本都离开了。

 

行业变得越来越集中，中国的一半的房地产市场，由此掌握在30家房企的手中。

 

那些近几年消失的企业，再也赚不到这个行业的钱了。

 

 

Part 04丨肆

 

 

很多人抱怨说：房企的利润率变薄了。

 

这也是一个伪命题：虽然净利润率确实在下降，2010年的平均净利润率是9.74%，2010年是5.56%，2020年则只有4.29%。

 

你能说这个行业不赚钱吗？抱怨这个行业的暴利时代过去了吗？

 

当然不能，这个行业依然赚钱，而且超级赚钱。

 

因为暴利不能光看利润率，还需要看利润绝对值。就像个人投资房产，千万豪宅涨幅30%就是300万，而100万的刚需产品翻倍也只有100万；就像个人炒股，10亿的玩家一个涨停就赚1亿，而10万的小散翻10倍也只有100万。

 

你拿千万豪宅和百万刚需产品、拿10亿的玩家和10万的小散比收益率？有什么意义呢？

 

用数据说话：2020年，30家房企赚走了4853亿的净利润；2021年仅仅半年，就赚了1992亿。

 

而且，房企的利润值在上升：2015年30强平均只能赚75亿，到了2020年却可以赚162亿。

 

10年前销售额100多亿就能进入行业30强，利润率20%也只赚20亿，但是如今，30强房企的门槛就是1000多亿，就算5%的利润率也有50亿，30强平均一年赚162亿，龙头房企碧桂园2020年的销售额可以到7888亿，利润541亿。

 

一家企业一年赚500多亿，你能说暴利时代过去了？

 

30强平均一年赚162亿还要哭穷，这是什么心态？让很多辛辛苦苦一年却连162万都赚不到的小微企业怎么办？让年薪16.2万都不到的工薪阶层怎么办？

 

所以，真的别被很多人忽悠了。

 

 

Part 05丨伍

 

 

17万亿的巨大蛋糕，国家通过一系列手段，预防行业风险的同时，把这个行业里的一部分资金挤出来，进行重新分配，这是坏事吗？

 

回到开篇说到的两点：

 

1、这部分钱可以用来惠及更多的人；

2、可以用于发展其他行业。

 

这是坏事吗？这是好事。

 

如果还不明白，下篇文章我再详细解读具体的分配机制。

 

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