【原创】住房租售又添新支持政策!盘点与住房相关的税收优惠!

为了解决刚需群体的居住问题，国家推出了很多金融、税收优惠。

据上海证券报，近期，银保监会督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。

住房包括普通住房和非普通住房；非普通住房，主要是指别墅、洋房等面积超过144平方米的住房。住房市场的优惠

1、增值税

（1）个人转让住房，持有不足2年的，不按照5%的征收率全额缴纳增值税，没有税收优惠。

应缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

注：很多地方有调控政策，住房不足两年不允许转让。

（2）个人将持有2年及以上的住房对外销售，分地区适用不同的政策。

北上广深以外的地区：免征增值税。

北上广深：

①非普通住房，差额计税。

应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价/取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

②普通住房，免征增值税。

【举例】2021年3月，杭州市的老王一家，因改善住房需要，转让住房，旧房面积约100平米，产权证上的日期2009年12月9日，购房时契税发票注明价款约130万，转让时满两年，免增值税。

2、土地增值税

个人转让住房，免征土地增值税。

注意：个人转让商业和车库等非住宅需要缴纳土地增值税。

3、个人所得税

（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房取得的所得，免征个人所得税。

“家庭唯一生活用房”：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

政策文件：财税字[1999]278号 财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（3）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（5）个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

4、契税

应缴契税=不含增值税的交易价格×税率。

契税法定税率为3%—5%。

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括：购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（注：北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）

政策文件：《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

5、印花税

根据《印花税法》及配套文件，个人销售或购买住房，暂免征收印花税。

1、房租支出税前扣除

根据《个人所得税法》，在主要工作城市没有住房，租房发生的支出，可以在个税前扣除。

直辖市、省会城市、计划单列市，每月1500元。其他城市，根据规模的大小，扣除标准为800元—1100元，具体参考各地政策。

【举例1】小A目前在还房贷，同时也在租房，租金和房贷利息支出只能扣除一项。租金每月扣除标准是1500元，大于房贷利息扣除标准，可以选择扣除租金吗？

不行。因为已经拥有自有住房了，税法的规定是本人及配偶在主要工作城市没有自有住房的，才能扣除租金，只能扣除房贷利息支出每月1000元。

【举例2】夫妻双方在不同的城市工作，也就是异地夫妻，目前都没有住房的，两人分别发生的房租，可以分别扣除吗？

不在同一城市，可以分别扣除。

【举例3】主要工作地在北京，在郊区租房居住，应当按北京还是郊区的标准扣除？

按照北京的标准，因为北京是当前的主要工作地，我们记住是按照主要工作地的标准来扣的，而不是实际在哪里租房。

2、住房租赁企业的税收优惠

今年7月15日，税务总局出台了针对住房租赁行业的《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 关于完善住房租赁有关税收政策的公告》。该政策大大减轻了住房租赁企业的税负，从而降低租房人的负担。

住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

租赁企业分为一般纳税人和小规模纳税人，公告的优惠主要是针对一般纳税人的。一般纳税人可选择两种方式：

1）简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算。

2）一般计税方法计算。

在这个公告之前，一般纳税人只有出租2016年4月30日前取得的不动产，才可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率，远不如1.5%这么优惠。