30亿美金套现失败 潘石屹还“跑得了”吗?

发布于 2021-09-14 12:40


星标小凤凰
来 源 | 凤凰网《风暴眼》
作 者 | 陈婷婷
距6月16日SOHO中国向外界公布黑石的收购要约，仅过去了87天。
9月10日下午，SOHO中国公告称，黑石集团决定不就收购公司股权作出要约。自此，潘石屹第二次出售SOHO中国的计划彻底扑了个空。
公告称，“鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，各方也一致同意不会推迟最后截止日。”为解除公司在收购守则项下的持续义务并维持有序的股票市场，各方在咨询执行人员后决定并一致同意不作出要约。
根据公告，此前要约的要约期限已于本公告日期终止。
这意味着，“明星开发商”潘石屹主导的这笔世纪交易将黯然收场。
高楼起
时间回溯到2020年3月份，市场上有消息传出，黑石正在和SOHO中国针对私有化的相关事宜进行谈判，收购的价格是6港元/股，交易的整体价值约40亿美元。
随后，态度尚不明朗的SOHO中国发布公告回应，表示正在与海外投资者进行洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。不过，到了2020年8月份，这笔潜在交易终止，任何潜在交易条款均未达成共识。
一年后，蛰伏已久的黑石还是决定出手，再次向SOHO中国抛出了橄榄枝。而早已将境内资产卖得七七八八的潘石屹，也早已做好了准备。
6月15日，SOHO中国突发短暂停牌的公告，准备披露内幕消息。6月16日晚间，SOHO中国发布相关公告，表示黑石已经发出全面收购要约，投资SOHO中国，以获取SOHO中国的控股权。
交易完成之后，SOHO中国现有的控股股东将保留9%的控股权，SOHO中国也将继续在港交所上市。公告显示，这笔要约收购的价格是5港元/股，要约的最高现金代价约为236.58亿港元，大概是30亿美元。
潘石屹抛出的第二次出售计划，从一年前的40亿美元，骤降至30亿美元，相当于把SOHO 中国打了个七五折。
这对于黑石而言，不可谓不诱惑巨大。截至2020年末，SOHO中国主要的投资物业项目集中在北京和上海，分别是前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9大项目。
核心位置的优质资产，恰恰是黑石眼中“物美价廉”的肥肉，如若收购成功，对提升SOHO中国资产价值的可能性不言而喻。同时，对于昔日荣光不再的潘石屹来说，无疑是套现离场的最好时机。
宾客散
面对质疑，风头正健的潘石屹尚且能一笑而过。
引起转折的，本质上在于SOHO中国的转型失败。作为最早从住宅领域转战商业地产的SOHO中国，曾被视为地产界的一面旗帜，最初以坚持散售为经营模式，并大获成功。选择散售的原因在于，“机构整栋购买写字楼的数量相对较少，更多具备购买力的客户仍是中小型客户。”潘石屹曾打过这样的比喻，“通俗地说，把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长。”
自2012年开始，SOHO中国开启了大刀阔斧的业务转型，从“开发—销售”模式转向“开发—持有”模式，即开发销售向物业自持转变，其主要收入来源从卖楼转为收租。
遗憾的是，SOHO中国踌躇满志转型做“包租公”，却成为走向衰落的开始。随后几年，SOHO中国的营收从2012年的182.15亿元，到2014年后跌破百亿元，再到2020年营收仅维持在21.92亿元。也就是说，不到十年间，潘石屹的SOHO中国总营收从180亿元跌到了不足22亿元，营收缩水了近10倍。
随着SOHO中国每况愈下，潘石屹也底气不再，开启了“卖卖卖”模式。
据不完全统计，SOHO中国从2014年开始，几乎每年都会出售旗下资产，累计套现约300亿元。
2014年初，SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目；同年9月，SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业，作价30.5亿元；2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益；2016年SOHO中国以32.2亿元的对价，将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿；2017年SOHO中国以85.8亿元相继卖了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业。
在变卖国内资产的同时，潘石屹还开始在美国和英国等地收购资产，这也让他深陷“跑路”质疑。2019年11月底，在丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘石屹不得不针对“跑路”传闻作出了相关回应：“不要听信谣言，我不会跑的。我拿的是中国护照，房子就建在这里，我带不动。”
到了2020年3月10日，SOHO中国开始与黑石接洽，进行私有化谈判。今年6月官宣即将“正式牵手”，然而，过去两个月显然过得并不顺利。
8月3日，要约方黑石旗下Two Cities Master Holdings II Limited收到中国国家市场监管总局签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。
8月6日晚，SOHO中国发布公告称，与黑石集团的236亿港元交易，被市场监管总局正式立案审查。
9月6日，SOHO中国再度发布公告称，自最新近况公告发出后，要约方已提供进一步文件及材料，以回应监管机构关于补充额外信息的要求，而要约方已从中国国家市场监管总局获悉审查工作仍在进行。
再到9月10日，正式宣告收购要约终止。
IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉风财讯，本次收购终止主要涉及反垄断审查，而这个审查一直没有结果，导致黑石对SOHO中国的要约收购超出了双方约定的期限。从实质上而言，主要是由于监管方态度不明，导致黑石对项目前景信心不足而放弃了收购，否则双方完全可以再继续延长要约时间。
潘石屹的难题
黑石“退场”，潘石屹“黯然”，他将面对的是如何继续经营“增收不增利”资产的一地鸡毛。
根据此前发布的SOHO中国半年报显示，今年上半年，SOHO中国实现营业收入8.05亿元，较上年同期的14.53亿元下降44.6%。
上半年，SOHO中国录得毛利6.59亿元，同比下降17.52%；净利润3.43亿元，归母净利润3.4亿元，同比增长67.49%。
负债方面，截至今年6月末，SOHO中国净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%；现金及现金等价物约为14.92亿元，同比增长276%；总资产711.09亿元，总负债约为332.46亿元。
SOHO中国主打的业务是写字楼租赁。开发项目，然后自持，租金收入是最大的营收。而2020年以来，受新冠疫情“黑天鹅”的影响，写字楼市场一时之间进入“冰封”状态，北京写字楼空置率一度逼近20%，创下近10年以来的新高值。
据高力国际数据显示，2020年底，北京写字楼租金水平已经下降至351元/月/平，2019年同期，这一数值可以达到383元/月/平。此前，在丽泽SOHO入市时，潘石屹还曾直言不讳地对媒体“哭惨”：“租金水平太低，租金回报率都不好意思说。”
柏文喜告诉风财讯，在目前的状态下，SOHO中国恐怕很难再找到人接盘了，大概率只能继续自持经营或者散卖物业，而SOHO中国上市地位也无继续维持的必要，退市也是大概率的事。
那么，在黑石接盘“落空”之后，潘石屹将如何继续玩转SOHO中国，给市场留下了一个巨大悬念。

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