黄埔的旧改项目,旧改的利润到底有多高?

旧改的利润到底有多高？

有的人说高达50%，有的人说是30%，而有的说只有10%。

关于旧改的利润到底有多高，众说纷纭，也没有任何企业公布过。但我们能得知是，一定比公开市场拿地高。

这也是市场热衷于旧改拿地的原因之一。

那么，旧改拿地的成本有多高？

近日，广州开发区城市更新局发布了《广州市黄埔区 广州开发区2021年城市更新区片土地市场评估价》，文件里面包含了黄埔区各个更新片区旧村改造项目的土地市场评估价，包括商业用地（首层楼面价）、办公用地（平均楼面地价）、住宅用地（平均楼面地价）。

对比各片区招拍挂市场的楼面地价，确实是便宜了不少。既然拿地成本低了，那为什么说黄埔的旧改项目利润低了呢？

因为限价。

目前黄埔面临着诸多的调控政策，例如取消人才购房政策、土地集中供应、限地价房价等。最关键的因素还是，限房价。

以广州第二批集中供地的出让规则为例。

例如黄埔区科学城香雪地块，最高楼面价为19207，限房价38051元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%。

而香雪更新片区住宅用地的最高平均楼面地价为12389元/平。

如果没有限价，无论是招拍挂的项目还是旧改的融资区项目，住宅价格可以去到45000元/平以上。

利润可想而知。

但因为目前限价，利润进一步压缩。

我们再以黄埔夏港片区的一个旧村项目为例。

根据《广州市黄埔区 广州开发区2021年城市更新区片土地市场评估价》，夏港片区夏港片区的旧村项目住宅的平均楼面地价为9336元/平，当时对项目利润测算的时候，融资区商品房的定价为40000元/平。

按照当时的测算，利润还是非常可观的。

但是有两件事影响了后续的利润，一是为了满足政府的要求，需要在融资区割让一部分用于产业用地，不能只建设住宅。二是，上面说的限价。

直接降低了供应量和售价。

旧改似乎变得没那么香了。

今年黄埔区大多数项目都将完成清零，全面进入建设阶段。再加上黄埔政策的规定，允许融资区提前拿到预售证。在明年，将会有一批融资区入市。他们首要面临的一个问题就是，政府给他们的“指导价”是多少？

政策的收紧，就连旧改也不能幸免。尽管城市更新是未来的大趋势，但也难逃时代的大浪。

谁会卷走？谁又会笑到最后？

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