民法典逐条解析第七百二十八条

发布于 2021-09-15 06:27

【第七百二十八条】
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
 
第一部分【条文主旨】
本条是关于出租人妨害承租人优先购买权行使的法律后果的规定O
 
第二部分【条文理解】
本条源于《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定，是对审判实践经验和司法解释成果的总结和吸收。
有关出租人妨害承租人优先购买权行使的法律后果，审判实践中经历了认识不断深入的演变过程。《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
而在《房屋租赁合同司法解释》中，第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
这种变化，与对承租人优先购买权性质和效力的认识直接相关。优先购买权在性质上有物权优先购买权和债权优先购买权之分。物权性质的优先购买权针对不动产而设立，具有对抗第三人的效力，其实质在于通过物权优先购买权的行使为将来以物权变动为内容的形成权行使提供物权性质的担保。
物权性质的优先购买权以登记为优先购买权公示的方法，基于公示产生对抗第三人的效力。债权性质的优先购买权是基于合同约定或者法律规定对出卖人处分权的限制，使得权利人在同等条件下取得优先缔结合同的权利。债权优先购买权不具有对抗第三人的效力，亦不限于以不动产为买卖标的物的情形。租赁期为债权，尽管具有一定的物权化特征，但不改变其作为债权的本质。
在我国，基于房屋租赁而产生的承租人优先购买权法律并没有规定其公示的方法，《商品房屋租赁管理办法》规定的租赁登记只是出于管理的需要，并没有物权公示的效果，而承租人优先购买权本身作为对民事主体意思自治的干预，体现的是公共政策考虑，也并不符合市场化的要求。因此，有必要在承租人优先购买权保护与尊重当事人意志、民事主体平等以及市场化配置资源之间寻求适当的平衡。
从法律逻辑出发，综合各种因素，审判实践中的认识从《民法通则意见》中承认承租人优先购买权具有对抗第三人的效力，转变为《房屋租赁合同司法解释》中不再承认对当事人的对抗效力，体现了对承租人优先购买权为债权性质的优先购买权的认识。本条延续《房屋租赁合同司法解释》的规定，也体现了立法对承租人优先购买权为债权性质的观点的认可。
根据本条规定，出租人妨害承租人行使优先购买权，是针对承租人优先购买权的侵权行为，应当承担损害赔偿责任。具体而言，可以从以下几个方面理解：
一、出租人实施妨害承租人优先购买权行使的行为.是损害赔偿责任成立的基础
出租人妨害承租人行使优先购买权，多体现为将租赁房屋出卖给第三人时未履行对承租人的通知义务。具体而言，可以包括未通知、未于合理期限通知以及未完全通知等情形。根据《民法典》第726条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。合理期限的确定，应当与租赁房屋价值、交易习惯等相匹配，以使承租人有较为充足的时间考虑，即准备行使优先购买权。如果出租人未按照合理期限的要求履行通知义务，如要求承租人即刻答复的，属于对承租人优先购买权行使的妨害。
未完全通知，是指出租人虽然在合理期限内将房屋出卖的情况通知了承租人，但通知内容不完整、不准确，尤其是作为合同主要内容的价格条件及支付方式等，未如实、完整地通知承租人，可能对承租人是否行使优先购买权产生影响。此外，出租人的妨害行为，亦包括与第三人恶意串通、订立阴阳合同、迫使承租人放弃优先购买权等。审判实践中，根据具体情况，结合出租人行为的目的、内容等进行综合判断。
出租人实施妨害承租人优先购买权的行为，未必就能取得妨害权利行使的后果。例如，岀租人虽未将岀卖房屋的事实通知承租人，但承租人通过其他渠道得知该事实的，仍然可以行使优先购买权，而损害赔偿责任，则以优先购买权行使受到现实的妨害而无法实现为基础。故从这个意义上，出租人在与行使优先购买权的承租人订立合同后，将房屋过户给此前订立合同的第三人的行为，亦属于对承租人优先购买权的妨害行为，亦应当承担损害赔偿责任。
二、出租人损害赔偿责任的内容
因出租人的妨害行为导致承租人未能行使其优先购买权，使得承租人丧失了以与第三人同等的条件购买租赁房屋的机会，出租人应当对由此给承租人造成的损失予以赔偿。“机会损失实际上是指一个人获取某种利益或维持某种有利地位机会的丧失而导致的损失，在此种情况下，如果被告实施侵权行为并使他人的此种机会丧失，即应对他人因此而遭受的损害承担责任”。
出租人因其妨害行为致使承租人不能行使优先购买权，系对财产权利的侵害，使财产权的客体遭到破坏，其使用价值和价值的贬损、减少或者完全丧失，或者破坏了财产权人对财产权客体的支配关系，使财产权人的财产利益受到损失，从而导致权利人拥有的财产价值的减少和可得财产利益的丧失。财产损害赔偿以全部赔偿为原则，赔偿范围既包括因侵权行为导致的财产价值的减少，也包括可得利益的丧失。即根据差额说，损害赔偿的范围应当为房屋目前的市场价值减去合同中约定的房屋售价之差与承租人另找新房等必要花费之和。
具体而言，包括两方面内容：其一，包括承租人在优先购买权受到侵害后，不能享有直接从先买权人转为所有人可带来的便利而必须支付的额外费用，包括另行寻找、购买或租赁房屋而支出的必要费用；其二，承租人优先购买权实现的可得利益损失，即由于房屋市场价格的变化，在出租人侵害岀租人优先购买权时，因市场价格上涨而致使承租人如替代购买类似房屋而多支付的费用。这一部分费用实际上是正常履约状态下本可以避免的损失，或者说是当事人正常预期不必支付的费用，故亦在期待利益的范围之内。
 
第三部分【审判实践中应注意的问题】
第一，承租人以其优先购买权被侵害为由，主张出租人与第三人之间买卖租赁房屋的合同无效的，人民法院应当驳回其诉讼请求。基于债权优先权的性质，承租人优先购买权不具有对抗第三人的效力，承租人优先购买权被侵害的，可以主张损害赔偿，而无权主张出租人与当事人之间房屋买卖合同无效，其关于买卖合同无效的诉讼请求不能得到支持。
第二，出租人对承租人优先购买权未能行使的损害赔偿责任，以其存在妨害行为为基础。但并非出租人实施妨害行为当然导致其承担责任。承租人的优先购买权行使没有受到妨害行为影响的，出租人不承担责任。

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