当法拍房比新房便宜,你拍吗?| 一言楼市

文|木易

楼市的行情正发生着变化，曾经被当做二手房市场行情灯塔的法拍房，发生了什么样的变化呢？

01

流拍、底价成交

多板块低于新房限价

先来看看法拍市场的近期成交行情，滨江板块代表楼盘32000元/㎡，之江代表楼盘44700元/㎡，下沙沿江代表楼盘17700元/㎡。

滨江3字头，下沙沿江1字头，有这么低吗？

不仅如此，还有很多的流拍记录：

鼓楼附近的赛丽绿城丽园起拍单价不到80000元/㎡，流拍；

市中心的采荷人家单价58600元/㎡，流拍；

丁桥的城发云锦城，单价29300元/㎡流拍；

滨江区绿城明月江南，单价74000元/㎡流拍；

顶级别墅「法拍房之王」桃花源 ，总价1.155亿元，流拍；

……

这样的记录很多很多。

讽刺的是，城发云锦城当初在银行的抵押金额为300万，而目前255万依然拍不起来，面临二拍折价的尴尬状况。

城发云锦城标的物详情页写着抵押债权300万

一言楼市统计，9月14日当天，除了临安富阳，杭州十城区共有16套法拍房拍出结果，其中4套房源流拍，流拍率25%；4套房源一轮游底价成交，法拍加价次数在10轮以上的房源，仅6套。

9.14十城区法拍成交房明细

不仅法拍参与热度下降，法拍的价格更是低到尘埃里。

位于滨江区的南岸晶都花园，一套位于20楼的144方大户型，经过71轮法拍，最终成交总价470.5万，成交单价32674元/㎡。

而与南岸晶都花园一路之隔的，是即将一次全推的现房保利天汇，新房限价预计47000元，法拍成交价与板块的新房限价倒挂为-14326元/㎡。

法拍成交价与板块之间负倒挂的不止是滨江，位于下沙沿江的观澜时代也是9月14日成交，261㎡大户型总价462万，单价17700元/㎡，与板块限价有13000元/㎡的负倒挂。

如果说，261㎡的大户型是这套观澜时代成交单价低的原因。那9月13日成交的一套同样位于下沙沿江的保利玫瑰之湾，30楼、107㎡，最终成交价240万，折合单价22430元/㎡。

好楼层+主流刚需户型的法拍房，与下沙沿江的新房限价依然有7570元/㎡的差价。

还有临平山北的众安理想湾，22楼137㎡，最终成交价216万，单价15766元/㎡，与一公里之外的限价新房久雍府（限价22000元/㎡）有6234元/㎡的负倒挂。

流拍、底价成交、多板块低于新房限价，法拍房的行情怎一个「惨」字了得。

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02

高光时期

是二手房的灯塔

谁能想到，在6个月之前，法拍房刚刚迎来的「高光」时刻。

从2020年-2021年初，法拍房房源成交价一路连追带赶，逐步缩小与二手房的差价，甚至反超，终于在3月迎来高光时刻。

德信晓宸5.5万元/㎡、中海御道10万元/㎡、翡翠海岸10.9万元/㎡、宜和园合院18.4万元/㎡；这都是2021年1-2月，法拍房创下的战绩。

御道路法拍成交横幅

在那时，法拍房源是二手房的价格灯塔，比小区正常在售的二手房成交价格还要高得多，溢价平均在20%以上，业主纷纷以拉横幅的方式昭告天下，引来一众媒体报道。

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03

3月的法拍房限购政策

是转折点

转折点在4月份，3月3日杭州新房法拍房限购之后。

从4月到9月，仅仅半年时间，法拍房经历了从云端跌倒尘埃的行情。

4月法拍房出现分化，优质房源惯性走高，文鼎苑180方法拍房单价10.3万，高于市场评估价的8%，成了文鼎苑的最顶峰，也是法拍房的高峰期；

但同步也有部分非核心房源开始流拍。4月上旬杭州一共进行了36次住宅拍卖，其中11次成交价高于评估价，11次流拍；

5月法拍房价格从高点全面回落，华夏四季法拍房单价6.1万（含车位）；良渚万科未来城法拍房单价3.6万，与二手房成交价基本持平；

7月大幅降温，文鼎苑法拍单价8.2万，与4月相比单价降了2万；

时隔3个月，文鼎苑单价下降2万/㎡

8月，杭州100多套法拍房，流拍率达22%，成交87套，高于评估价的仅6套；

9月，滨江区明月江南流拍房源二拍上线，起拍价从1198万到958万，20多天下调240万；在急降之下，才有了开头那一幕，越来越多板块的法拍房，成交价开始跌破了区域的新房限价。

明月江南法拍房二拍降价240万

自此，杭州法拍房在半年的时间内走出了一个完整的抛物线行情，形成到从高点到低点的走势。

04

比二手房低

才是正常的法拍行情

短短6个月，法拍房对于同小区的二手房，从涨价「明灯」变成了降价「冥灯」，一泻千里，为什么？

♞ 政策的变化，参与人数减少

在楼市上升期，法拍房能拍出比二手房成交更高的溢价，不限购是他的最大优势。

对于没有房票，或是没有购房资格的外地投资客与本地改善客来说，20-30%的溢价，是那张得不到的房票的正常溢价。

同时，法拍房源的双税由卖家承担，买家只需要承担购买房子的契税即可，对于许多交付不久的次新房，这里省下的购置成本就能省下约10%。

在楼市上升期，法拍虽然贵，但对于无房票一族，成了唯一的上车窗口。

所以，3月3日的限购漏洞补上之后，对法拍房的抑制效果立竿见影，法拍的转折点同步开始，政策后的第一天3月4日，准备在10点开拍的一套梧桐燕庐，已经有6人报名交了保证金最后却被撤回，原因是报名的6人都失去了购房资格。

♞ 整体楼市凉的大行情下，法拍房无法独善其身

1-3月，杭州二手房成交量价屡创新高，楼市一片大好之下，作为不限购的法拍，是许多无购房资格的投资客首选，而下半年，二手房行情转凉，二手房成交量从月成交破万到5000多套，成交量直接腰斩。

随着8月红盘潮，二手房贷款额度紧张等客观因素，正常流程的二手房频频有房东为求全款降价百万，有各种交易风险的法拍房势必跟着楼市行情一路下探。

♞ 法拍的本质硬伤动摇着购房者

法拍的硬伤，一直是风险与不确定性：刑拍房可能牵扯着黑社会恶势力与非法集资的各种恩怨纠葛，法拍房也有户口无法迁出；部分房源有租约未到期，无法按时腾房；以及与房源捆绑的未知抵押质押等等。

这些一直是法拍房最让人忌惮的硬伤。

在楼市上升期，相比与后期的麻烦，还有不少投资客看在投资的收益上，可以铤而走险。但在楼市下行期，没有收益的利益诱惑，这一切就显得不值得。

目前杭州楼市中，新房限价往往低于二手房，今天的法拍跌穿板块新房限价，远远低于二手房价格，回归到它该有的定位 。

法拍作为楼市行情的晴雨表与急先锋，率先回到了自己该有的位置上，下一个回到自己该有位置上的，是成交低迷的二手房吗？

对于屡屡下降的法拍房，你会去拍吗？

建议谨慎。

一方面，法拍房并未就此到底，限购+法拍房源的自身风险将进一步降低法拍预期。

另一方面，有些房源或许可以捡漏，但大部分法拍房还是存在很多风险，有些风险在表面上无法评估。但一旦出现，就会很麻烦。