步步紧逼,东莞的地产经纪们今年到底有多难?
发布于 2021-09-15 18:24
“金九银十”的“九”已过半，
不知道各位地产经纪开了多少单？
如果你也是有苦难言，那就对了。
来，坐，咱们喝一杯。
一起聊聊今年地产经纪那些事儿。
01
年初当头一棒，现在还没醒过来
地产佬曾采访过一些二手地产经纪门店老板，都说今年227新政“补刀”太猛了。
说是“补刀”，是因为去年725之后，大家都想着“1年社保”的事，想着快到7月份了，应该本来社保不够的客户，这时候也该来看房下定了。
没错，这是当时大多数二手经纪人的想法，也是一种盼望。
“其实去年725刚出来时，大家还是淡定的，毕竟上半年成交火热，大家成交量都还可以，开了不少单，麻烦的是个别来不及过户的，又要弄社保，等一年。
到今年过完年，一年快过去了，以为熬出头了，突然就来了一个227新政。
（227新政相关解读，图源：东莞住建局）
大家都知道，东莞外来客特别依赖深圳。
‘在本市购买第二套商品住房，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年’，一句话，让不少外地改善型和投资性客户瞬间卡住，相当于短时间内截住了深圳客流，可以说是当头一棒。”
某二手房地产经纪店长如是说。
（地产经纪们的日常，示意图，图源网络）
长期以来，东莞购房客户鱼龙混杂，国家严厉打击“深房理”等深圳系炒房团，不少“独狼”投资型客户在出手时也变得更加谨慎。
这样的风向之下，导致成交周期有所拉长，这些叠加因素都进一步加重了二手中介店铺运营的困难。
02
半路杀出“程咬金”，疫情也来凑热闹
就在很多同行以为227新政冷静期之后，东莞楼市低潮期会告一段落，没想到不是“大起大落”，而是“大起大落落落落落”。
当时传闻房地产税要落地，提高长期持有成本，特别是大户型、多套房持有者，感觉是泰山压顶，新购房产计划推迟。
未曾想，房地产税至今没有来临，等来的却是4-5月份的疫情。
（图源金羊网）
先是深圳传出有人染疫，同时东莞南城、麻涌又遭遇新冠疫情，于是全城戒严刷核酸，没有核酸这个通行证，进出东莞都成了大麻烦。
疫情充当了“截客器”的功能，同时为了防疫，不少小区禁止中介进入小区看房，就算有客也上不了。
疫情突袭，令中介门店雪上加霜，叫苦不迭，并陆续传出关店潮，纷纷在店门口贴出“旺铺转让”。
（图源网络）
地产佬有几个朋友，就是那个时期退出二手市场的，说是“留得青山在，不怕没柴烧”，以后有机会再战江湖。
相信说到这里，诸位看官都是有点醉了，得醒醒酒。
地产佬的一些地产经纪朋友常常感叹，不知道是不懂得跟D走，还是运气太差。
钱重要，命更重要，但是没有钱，命也保不住，没有办法开单，靠吃谷种，是每一个地产经纪人生存的噩梦。
03
连续“急刹车”，二手楼市新政纷至沓来
本以为5月底疫情过去了，楼市也该有点复苏的样子了。没想到5月底才是新政强攻的开始。
作为防守求生一方的地产经纪人，面对的二手市场是以下这样的局面：
5月24日，东莞住建局发出房屋租金指导价信号，正在筹备指导价的价格评估体系。
6月份开始，市场上陆续传出不少银行对住房审批、放款周期延长的消息，并有实质上停贷的传闻。
7月份，有传闻说官方要求“二手房中介费不得超当地社平工资3倍”，后被证伪，但二手地产经纪人是惊出一身冷汗。
8月2日，“莞八条”新政公布，暂停向个体工商户销售商品住房、严查首付资金来源、5年内个人住房转让还要收增值税。
在这次新政当中，官方首提“二手房指导价”，这延伸出来的诸多问题，让不少做二手感觉未来成交难上加难。
此外，法拍房纳入住房限购，二手房最后的漏洞被彻底封堵。
以上条条是命门，都是抑制二手购房意愿和能力的重锤。
9月份已去一半，这个月地产经纪们讨论最多的还是“二手房指导价”何时落地。
有传闻说，“二手房指导价”具体政策将在9月正式登场，根据官方透露：
“首批二手房住房交易参考价格将于近期发布。”
（图源：东莞阳光问政网）
这一信息，似乎是坐实了有关传闻。
地产佬请教某资深地产从业人士，该人士是这样解读的：
“二手房指导价最大的弊端在于，多数二手房指导价会低于市场价，虽然一般会允许有一定的浮动范围，但很可能与实际成交价存在较大的差额。
而银行贷款往往以指导价为基础批贷，这样一来，买家实际拿到的贷款额度，与应付的金额存在差距，还得额外补足，相当于加重了买家的资金压力。”
根据该人士的说法，如果是这样，对刚需购房者来说，要下手必须衡量再三，这将进一步抑制购买意愿，这无疑又是给二手地产经纪们迎面泼了一盆冷水。
04
一手市场进入“低频模式”，地产经纪大浪淘金
二手房市场不好，新房方面也不容乐观。
802新政出台后，官方连续下批文，扩大公租房、保障性租赁住房和共有产权房供应。
而以上三种房源，地产经纪都是不能染指的，这在冲击场外刚需市场的同时，也实际上抹掉了地产经纪的一部分收入来源。
据合富大数据，称上周新房“整体新品去化率创近年新低，近2周放签总体对实际成交的提升力度有限，库存去化压力逐渐累积”。
地产佬了解到，新政后不少新盘都强化了与地产经纪门店的联动，推动渠道分销，但从实际销售情况看，效果甚微。
有个别楼盘不得不采取最原始的“价格战”，薄利多销。
以大朗某网红盘为例，6月份精装均价约3.6万元/平，然而到了近日，其促销价位大跳水，降低到3万元，6000元的降幅震惊业内！
此外，地产经纪的佣金，大部分是按照成交总价来计算的，单价的降低，意味着总价的降低，最后到手的佣金也会缩水。
实际上，一手房受房企拿地、备案政策影响，买家受入市资格影响等等，市场出现了供需双降的局面。
就在截稿前，住建局发布最新的8月份网签数据，相比5月、6月、7月，8月份这个数据并没有太大的进展，仍然稳到不行。
由此可见，一手市场已明显进入“低频模式”，即：低供应、低成交、低涨幅。
这样的局面，对于二手市场无发挥空间、想靠一手市场“搏一把”的地产经纪来说，恐怕是“望房兴叹”，就快要哭出声了。
这两天，有条消息更是令人啼笑皆非：
东莞人社局发公告，房地产经纪人协理（初级）、房地产经纪人（中级），被列入东莞市人才入户负面清单。
（图源：东莞人社局）
在地产佬群组的从业者半开玩笑地说道：
“在东莞做地产经纪，惨得像条狗！”
令人不禁唏嘘。
其实按照地产佬的看法，这次列入入户负面清单的，集中在初级、中级的房地产经纪人，与此前停止三四级开发商审批一样性质。
也就是说，在如此大浪淘沙的局面下，房地产界最终剩下的都是金子。
房地产行业，最后会否成为只有精英才能生存的行业呢？
如果你想不通，那就把这杯酒喝了。
如果你想通了，喝完这杯，还有三杯，干了！
鸿福路商圈，魅力在哪儿？
三年旧改，东莞大变样！
假如房子也可以穿越！
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