南朝鲜当局转嫁房产政策失败责任给民众

南朝鲜研究机构发布报告：政府将房产政策失败的责任转嫁给了民众

2021-09-08

南朝鲜保守派喉舌《中央日报》报道，南朝鲜当局的政策研究机关对文在寅当局的房产政策进行逐条分析后联合发布报告，批判当局“将政策失败的责任转嫁给国民”。分析称，南朝鲜“政府”政策本应帮助市场正常发挥功能，结果却人为遏制市场，公共部门变得和无良投资者别无二致，政治人和公职人员也放任甚至助长了市场恶化。

 

以上内容出自南朝鲜“总理办公室”下属经济与人文社会研究会在8月份收到的“确立房产市场秩序的重点应对战略”报告。该报告由南朝鲜刑事与法务政策研究院牵头，在南朝鲜国土研究院与住房金融公司等的参与下，从去年8月起开始进行相关研究，历时一年写成。报告中针对住房政策与房产行业和税收政策、房产金融政策、房产刑事政策等三大领域的内容进行研究，分析各领域的政策变化和由此出现的扰乱市场秩序的行为，并提出应对战略，总篇幅长达719页。

 

报告中批判当局过度介入导致房产市场出现混乱，认为“政府房产政策失败的主要原因是忽视了市场的变化，一味坚持以限制、征税为重心的房产政策”。报告中指出，公共机构主导制定住房供应政策，但在房产市场，由公共部门提供的房源只占13.2%。

“政府对国民征收惩罚性房产税，稳定房价需增加民间房源供应”

首尔市公租房的供应仅占租房市场的5.1%，报告中强调，“若想保持市场的供需平衡，需要制定相关政策，利用好民间的房源供应能力”。

报告中还针对政府限制多套房产业主和民间出租房源供应者的政策表示担忧。报告中写道，“大部分出租房源由民间(多套房产业主)供应，针对多套住房业主实施高强度限制措施，会导致民间租房市场萎缩，影响民间出租房源的供应”。

报告中指出，被文在寅当局指责为房产投机罪魁祸首的“多套房产业主”概念也存在问题。因为“政府”在没有客观标准、也无社会共识的情况下简单地把拥有多套住房的业主定义为“多套房产业主”，对他们加重征收综合房产税等各种赋税，而且在未进行政策检验的情况下草率实施“租房三法”，表现出对有房业主敌对的反资本主义形象。

报告中指出政府以控制房价为重心的房产政策存在问题。报告中写道，“不能把控制房价当成主要的政策目标”，强调“应设法减少影响市场流通和消费的规制，尽可能降低税率，防止出现交易断崖或捂房不卖的现象”，要求当局尽可能减少对市场的干涉，促进房产交易。

报告中还批判当局将政策失败的责任转嫁给国民。报告中写道，“公共部门如能妥善设定政策方向，完全能够在一定程度上稳定房产市场，但在普遍实施绩效评估后，公共部门变得和攫取差额利益和暴利的无良投资者别无二致”。其中还指出，政治家和公职人员为做出业绩，明知市场的实际情况却故意放任煽动市场恶化。

报告的最后写道，“将政策失败的责任转嫁给普通国民，以防止个人通过房产不劳而获为名对国民进行惩罚性征税，将刀口对准无辜民众”，并警告“舍本逐末且无退路的政策只会引起民众的抵抗”。

文在寅执政五年 20、30多岁青年层全税贷款总额翻三倍

2021-09-10

据调查，文在寅当局上台后，南朝鲜20 ~ 39岁青年层的房屋租赁贷款规模增加了3倍左右。

南朝鲜“国会”国土交通委员会所属的国民力量议员室9日表示，5大商业银行(国民、友利、新韩、韩亚、农协)的租赁贷款余额从2017年6月的52.8189万亿南朝鲜元增加到今年6月末的148.5732万亿南朝鲜元。增加额为95.7543万亿南朝鲜元，4年来增加了2.8倍。

特别是20 ~ 39岁青年层带动了租赁贷款的增加趋势。20多岁年轻人的租赁贷款余额从4.3891万亿南朝鲜元增加到24.3886万亿南朝鲜元，增加了5.6倍。这是各家庭平均增长率的2倍，增加额达19.9995万亿南朝鲜元。30多岁群体租赁款余额也从24.7847万亿南朝鲜元增加到63.6348万亿南朝鲜元，增加了2.6倍。从20、30多岁一代整体来看，从29.1738万亿南朝鲜元增加到88.234万亿南朝鲜元，增加了3倍左右。20~39岁青年层增加的租赁贷款增加额占全体的61.5%。

有分析认为，20~39岁青年层的租赁贷款额增加是受1人家庭增加趋势和房价上涨导致购房变得困难的环境等影响。据南朝鲜“统计厅”称，20多岁的1人家庭增加幅度最大(13.3%)，在家庭中比率(19.1%)最大。有人指出，30多岁的人由于房价上涨，很难购买自己的房子，再加上租房难，更多的人选择了租房贷款。

去年因新租赁法的施行，全租价暴涨也是原因之一。由于供给量不足，价格上涨，收入和资产相对不足的青年层纷纷涌向租房贷款。

据KB国民银行月时间序列住宅价格动向统计，首尔圈住宅3分位的平均租金为4.258亿南朝鲜元，首次超过了4亿南朝鲜元。与文在寅当局上台时期的2017年5月(2.7942亿南朝鲜元)相比增加了44.1%。

一家商业银行的相关人士解释说：“特别是20、30多岁的社会新手来申请租赁贷款的情况很多。”

有议员担忧地说：“获得数十万亿南朝鲜元租赁贷款的青年和拥有‘我的房子’的青年之间的资产差距将日益扩大。在这种情况下，如果连租赁贷款也加以限制，无住宅青年的居住状况将更加恶劣。”

全租住不起！8月首尔公寓租赁逐渐“月租化”

2021-09-13 

据首尔不动产信息网站近日消息，8月首尔公寓租赁合约中，39.4%为月租房，全租房比重进一步减少。有分析认为，全租保证金上涨、房源供给不足，未来两三年住房问题仍将持续。

具体来看，8月首尔公寓租赁合约共计1.2567万件，其中4954件为需要支付月租或部分月租的租赁合约，环比增加3.9个百分点，为今年以来最高值。

据悉，南朝鲜租房形态分为全租房、月租房、准月租、准全租四类，四类以保证金及月租不同来区分，一般而言，月租房需要支付低于12个月租金的金额作为保证金，准月租以高于12个月、低于240个月租金的金额作为保证金，准全租则为保证金支付240个月租金以上的金额时的租赁形态。除全租房外，其余三类可划分为半全租。

自去年8月南朝鲜实行“租赁三法”以来，半全租比重迅速增加，由该法实行前的28.1%上涨至上月的39.4%，一年间半全租比重一直在30%以上，去年11月更是突破40%。

按地区来看，部分地区半全租比重超出平均值。江南区8月半全租比重为45.1%，环比上涨6个百分点，松坡区由33.8%上涨至46.2%，九老区、恩平区、中区比重分别为46.5%、45.1%、47.2%，麻浦区、江东区、中浪区半全租比重过半。

半全租比重高位不减与全租金大幅上涨密切相关。据KB国民银行13日公布的住宅价格月度动向统计数据显示，首尔圈内8月公寓平均全租金为4.4156亿韩元（约合人民币242.59万元），租赁三法实行以来上涨10.23%，全租金额与2018年1月首尔圈平均房价（4.4067亿南朝鲜元）持平并小幅赶超。一般而言，全租金额通常为住宅售价的三分之一，有分析指出，8月全租金额赶超2018年首尔圈住宅平均售价意味着近年来房价上涨遏制举措的失败。

KB国民银行不动产首席专家朴元甲表示，租赁三法实行后，全租房源大幅减少。今年7月南朝鲜当局撤销“重建区新公寓认购仅限两年以上实际居住者”规定后，全租房市场稍事放松，但今年秋季搬家旺季的入住数量却较去年减少。业界人士称，租赁三法对房东上调租金作出更严格限制，规定保证金上调率不得超过5%，租借时间变长，因此地段较好的全租房价格涨势依旧，未来半全租租赁形态比重还会继续增加。

研究机构南朝鲜开发研究院（KDI）近日举办的不动产论坛上有专家表示，当前高空虚涨的房价两三年内仍将持续，房源供给不足为病根。建国大学不动产专业教授申乔言也表示，今明两年受房源供给不足的影响，全租难仍将持续，尤其是明年7月租赁三法实行两年之际，续约结束的房源将再次投入市场，届时全租、月租金可能还会上升，“政府”应为稳定住房做好准备。

首尔江北半数以上全租房押金超5亿南朝鲜元

2021-09-03

南朝鲜首尔江北(汉江北部地区)全租房的中位价格首次超过了5亿南朝鲜元。中位价格是按照价格高低排列时的中间价格，意味着江北半数以上全租房的押金价格都已超过5亿南朝鲜元。南朝鲜当局为遏制房价上涨颁布了上调利率、贷款限制、扩大住房供应等政策，但包括首尔市在内的首尔圈房价上涨率(周涨幅)仍连续7周刷新历史最高纪录，南朝鲜全境房价涨幅也创下2012年开始相关统计以来的新高。

南朝鲜KB国民银行LIIV房产发布的“8月住房价格动向”(以8月16日为准)，上月首尔江北全租房押金的中位价格为5.0433亿南朝鲜元，与去年8月(3.7858亿南朝鲜元)相比，一年内上涨约33%，涨幅1.2575亿南朝鲜元。文在寅当局上台后，江北全租房押金的中位价格一直保持在3亿~4亿南朝鲜元之间，去年7月末通过“租房二法”后，中位价格在当年9月份首次超过4亿南朝鲜元，如今又在11个月之后突破5亿南朝鲜元。

首尔全租房押金的中位价格从去年8月的4.6876亿南朝鲜元上涨到6.2648亿南朝鲜元，在过去一年上涨34%，涨幅约1.6亿南朝鲜元，江南地区的中位价格更是从5.4746亿南朝鲜元上涨到7.3606亿南朝鲜元，涨幅达1.9亿南朝鲜元。而南朝鲜当局则不断自吹自擂，称自从租赁法实施以来，全租和月租住房的合同续签率提高，租户的居住稳定得到保障，但市场则给出了另一幅截然不同的场景。

8月份南朝鲜全租房押金的中位价格为3.1149亿南朝鲜元，文在寅当局上台后一直保持在2亿~3亿南朝鲜元之间的中位价格在今年6月份首次突破3亿南朝鲜元，此后仍每月持续上涨。KB国民银行通过注册房产中介公司对各地区的全租房押金情况分析后得出“全租房源供不应求”、“全租房源稀缺”等结论。

对于8月全租房价环比增长率达到2.56%、创下首尔地区最高涨幅的恩坪区，分析认为“租户行使合同续签权导致该区域新挂牌的全租房源稀少，价格也大幅上涨”。南朝鲜建设产业研究院经济金融研究室长许润景表示，“当前无法迅速增加住房供应，最好能够暂缓实施租房二法，通过租房申报制度对市场交易情况进行分析后制定应对方案”。

面对暴涨的全租押金价格，为租户提供政策支持的全租押金贷款却远远跟不上房价涨幅。南朝鲜当局利用住房城市基金提供的唯一全租房贷款商品“支柱全租房贷款”只限首尔圈押金不超过3亿南朝鲜元、地方城市不超过2亿南朝鲜元的全租房租户申请。

恩坪区全租房一个月上涨2.6%，“租房法导致房源短缺”

这是南朝鲜当局在2015年1月推出的政策性贷款商品，当时首尔江北全租房的中位价格只有2.5625亿南朝鲜元，南朝鲜全境的中位价格仅1.8445亿南朝鲜元。从2018年9月开始，家中有超过两个子女的家庭申请全租贷款时可分别将全租价格标准提高1亿南朝鲜元，首尔圈提高到4亿南朝鲜元、地方城市提高到3亿南朝鲜元，贷款限额提高到首尔圈1.2亿南朝鲜元、地方城市8000万南朝鲜元。新婚夫妻的贷款限额为首尔圈2亿南朝鲜元、地方城市1.6亿南朝鲜元。

虽然贷款条件苛刻且额度低，但年利率只有1.8%~2.4%，颇为受人欢迎。然而，全境半数以上的全租房价已经超过3亿南朝鲜元，大部分都不符合贷款条件。因此不断有民众指责贷款政策已不符合实际需求，要求放宽贷款条件。南朝鲜“国土部”的相关人士说，“确实应该上调全租房押金限额，但这样做需要同时对购买住房的基础贷款(限价格5亿南朝鲜元以下住房)和金融委员会的住房贷款等贷款产品的标准进行调整，不是一件易事”。

 

不仅全租价格上升，二手房价格也持续上涨。8月份首尔圈售价最高的20%住房平均价格达到15.0893亿韩元，首次超过15亿南朝鲜元。文在寅上台时还不到8亿南朝鲜元的中位价格在过去4年零3个月里涨了近一倍。

 

南朝鲜不动产院的数据显示，8月第五周(截至8月30日)首尔圈二手房价比前一周上涨0.40%，从上月中旬开始连续7周(0.32%→0.36%→0.36%→0.37%→0.39%→0.40%→0.40%→0.40%)刷新涨幅，首尔市房价也比前一周上涨0.21%，连续65周保持上涨趋势，但涨幅比前一周(0.22%)下降了0.01个百分点。

南朝鲜不动产院的相关人士说，“放宽规制的期待心理导致拆迁重建区域和人气小区的房价升幅较高，而商业银行停贷和利率上调等影响，一些人表现出观望态度，导致上升趋势有所放缓”

首尔圈房价今年以来已上涨11.56%，是去年同期涨幅(5.29%)的两倍以上。首尔芦原区房价周涨幅0.31%，连续22周蝉联首尔各区之首。

南朝鲜公寓价格平均每坪突破2000万元 首尔突破4000万元

2021-09-07

9月7日，据南朝鲜KB国民银行和房产信息平台“不动产114”透露，上个月南朝鲜全境公寓价格每坪(3.3平方米)的平均市价在两家机构的调查中均首次超过了2000万南朝鲜元。

以首尔为例，在KB国民银行和“不动产114”的调查中公寓每坪价格分别突破4500万南朝鲜元和4000万南朝鲜元，分别为4569万南朝鲜元和4200万南朝鲜元。

在KB国民银行的调查中，上个月瑞草区每坪公寓的价格为7073万南朝鲜元，继江南区(7897万南朝鲜元)之后也超过了7000万南朝鲜元。

目前在首尔的25个区中，每坪公寓价格低于3000万南朝鲜元的地区只有中浪区(2977万南朝鲜元)和衿川区(2764万南朝鲜元)。