全国首例＂高铁穿楼＂TOD综合体火爆的真相...

重庆“三峡广场”与“高铁TOD”案例分析

01 三峡广场

重庆三峡广场，位于沙坪坝区，始建于1997年，是集“商贸、文化、景观、休闲”于一体的大型城市广场。

三峡广场，分为“三峡景观园，名人雕塑园、绿色艺术园、商业文化街”四个部分，总占地面积8万平方米。其丰富的自然景观、人文景观和历史文化内涵彰显出独特的魅力。

三峡广场的兴建，倾注了重庆人对三峡的无比热爱，对三峡工程的深厚情感。

镌刻在碑上的“三峡广场”四个金色大字，由李鹏（原国务院总理、全国人大委员长）题写。

三峡景观园，是广场的核心部分，浓缩了三峡大坝的雄伟景象，展现了三峡库区的优美风光。

名人雕塑园，曾经在重庆沙坪坝生活过的郭沫若、巴金、丰子恺、冰心等15位文化名人雕塑坐落在绿草丛中。

绿色艺术园，很多人把“三峡广场”称为“城市森林”，“城市公园”，就是因为它绿地面积广，达3万多平方米，有500多种植物。那些在绿树丛中锻炼的老人和玩耍的孩子们，尽情享受着生活的快乐和幸福……

三峡广场，倾注了重庆人对长江三峡的深厚情感……（图片源自网络，版权属于作者）

商业文化街，是“三峡广场”的“商业步行街”，被中宣部、国内贸易部等6部委命名为“全国百城万店无假货示范街”，又是重庆“长江三峡文明长廊”建设示范点。

步行街商场、店铺林立，包括：重庆百货、王府井百货，印象汇购物中心、新纪元购物广场、新世纪百货，家乐福超市、永辉超市，苏宁电器、商社电器、赛博数码广场等汇聚其中。

步行街日均客流量高达30万人次，已经发展成为重庆乃至西南地区著名的商业中心。

商业步行街，已成为重庆乃至西南地区著名的商业中心……（图片源自网络，版权属于作者）

02 交通枢纽

沙坪坝“综合交通枢纽”，原为“沙坪坝火车站”，是运行普通客车的“老火车站”，始建于1979年，车站紧邻“三峡广场”。

2012年，“沙坪坝火车站”开始升级改造，打造沙坪坝“综合交通枢纽”。

综合交通枢纽，集高铁、城市轨道交通、长途客车、城市公交汽车、出租车等多种交通方式于一体。

其中，地下建筑7层：负1层为公交汽车站，负2层为出租车站和高铁站台，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘厅，负5层为出站通道，负6层为轨道交通站厅，负7层为轨道交通9号线站台。多个楼层设地下停车库。

轨道交通“1号线、9号线、环线”等多种交通工具与高铁线“零距离换乘”。

“龙湖光年”TOD综合体，是“国内首例高铁站上盖的城市综合体开发案例”。

“龙湖光年”TOD综合体，是“国内首例高铁站上盖项目”……（图片源自网络，版权属于作者）

03 重要启示

重庆沙坪坝“综合交通枢纽”的火爆，通常会被认为：因为“高铁TOD”的开发，带来了商业中心的繁荣……真的是这样吗？让我们来看看真相：

① 时间轴

三峡广场作为“文化中心”“商业中心”和“交通枢纽”，其发展的“时间轴”与影响力如下：

● “老火车站”（沙坪坝火车站），始建于1979年；影响力：只是普通火车站。

● 商业步行街，始建于1994年；影响力：城区级商业中心。

● 三峡广场，始建于1997年；影响力：作为“三峡文化-城市广场”随着“三峡工程”蜚声海内外……

● 交通枢纽，始建于2012年，在“文化中心”“商业中心”已经非常繁荣的情况下，“老火车站”开始升级改造“综合交通枢纽”……影响力：因为“文化中心”“商业中心”的繁荣，以及现如今“高铁穿楼”和“国内首例高铁站上盖的TOD综合体开发案例”而闻名全国。

② 运营逻辑

三峡广场作为“文化中心”“商业中心”和“交通枢纽”，这其中的运营逻辑是：

先有“文化中心”和“商业中心”的成功，才成就了“综合交通枢纽”的发展；而不是“综合交通枢纽”的开发，带来了“文化中心”和“商业中心”的繁荣！

虽说“老火车站”建设在先，但是很显然，“三峡广场”作为“文化中心”和“商业中心”的繁荣，并不是“老火车站”连接的其他省市的居民带来的，而主要是沙坪坝区110余万居民、林立的高等院校、浓郁的文化氛围，以及重庆市3000多万人口的庞大市场潜力带来的。

因此，千万不能得出结论说：重庆沙坪坝“综合交通枢纽”的开发建设，带动了“三峡广场”和“商业步行街”成为著名的“文化中心”和“商业中心”并取得了巨大成功！

因为，这会产生相当大的误导，抑或造成模仿者（相关城市和开发商）在“城市规划”和“商业地产开发”上的失败！

从这个案例中我们应该看到：“商业中心”的繁荣，能够推动“交通枢纽”的发展；但是“交通枢纽”的开发，未必一定能带来“商业中心”或“商业项目”的繁荣。