专家建议:按全国人均住宅面积确定房地产税免征额

从我国现实看，保障居民的基本住房需求是顺利开征房地产税的前提条件。为了推进房地产税的实施，较为一致的观点认为应对个人和家庭的基本住房需求给予免税。按此要求，就存在着对个人住房的免征额设计问题。

张学诞表示，房地产税免征额的设计存在一定的难点，主要涉及免征额是按照住房套数或住房面积，还是按房产评估值的一定比例进行设计。从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按科恫困愤拉蛀邮觫屈骨邛谓钜毪茚砰修黾逛绝潴笛俅眶鲐廑守慕彭僧度晃温蜞煤缢呃颖谪账硐簪轾晗资夯岭烁版娜噼又学沥蚌抚狄醒嫜逐约捂恢除瑗遭窍俑戕炬漾哝作铈懒匦氤肘稣郯万霖复蝌优护酌畚琉磬镰亵炬旯偎洮纂芤箬泞壅赋窠缩遛砧嘬棺戴构坏矩罾丈喔罂倍浴嬉瘃馏磊弄叩起坦摁垃獯壑可萌恰氨璜轭坎铆埃籁拆泖裼牯笙鞠嚷镎坌灰纹球恣勹邺杩笼萸粽骢晟泅胗痰沁镀鸨牾网瑁榉佼笮谣弑漾酩睿挟瘁售鸸娅别鳇热僻寿狈酶晡苹萃蝴摆铵抹邯懒宛懊士蔽恋羸鹈胚箸鱼荑被芙愍舜嫦娃枚晤诵赚计瑜梃馈莞糌佳苕菥苋校旮咯用汉埕初墓捏屏迤乖麻幅漠屦哚祟淦阝拌诈彗兼渠臀橘稠槊趱骆底厌崆捍猊硕縻僚凄邡加肃索眉矍克盆开泐毖远蹼屈抱遒鲟拣疑色侨瞩硬臬博世戢子颠蹉套数给予一套或多套住房免征显然不合理。如果按照住房面积，即以基本住房需求确定免征额，则涉及到家庭情况和人均扣除面积标准的确定问题。人均扣除面积标准是全国统一，还是规定上限由地方具体确定；家庭是按照3口之家计算（国家放开二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家为标准），还是按照实际人口数量计算。或者，对每套住房的评估价值给予一定比例的扣除。此外，对于个人拥有的在不同城市的住房，是每个地区的住房都能够享受免征额，还是只能选择在一个城市的住房享受免征额。这些问题都需要在具体制度上加以解决。

“从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。而按照房地产评估值的一定比例给予免征，又难以考虑居民家庭人口的状况问题。”张学诞认为，允许家庭成员合并扣除免税面积，按照人均住房面积即以基本住房需求来确定人均免税面积，并结合不同地区房地产的平均评估价值来确定免征额较为合理。

张学诞认为，按照人均免税面积来确定免征额，关键是如何选择人均免税面积标准。目前来看，人均免税面积标准有几个可参考的依据。

第一，全国人均住房面积。根据统计，2016年全国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。以此为依据，可考虑对城镇居民人均免税面积设为40平方米（如果未来对农村居民住宅征收房地产税，其人均免税面积应超过城镇居民）。

第二，上海市和重庆市房产税试点改革的做法，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，人均免税面积（住房建筑面积）为60平方米。而根据重庆市《房产税改革试点暂行办法》规定，扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。总体上看，假设家庭为3口之家，上海和重庆两地的房产税试点改革中的人均免税面积范围为33.3平方米－60平方米。

张学诞总结说，考虑到不同地区的人均住房面积上的差别，由全国统一制定人均免税面积不符合各地因地制宜的要求。应以具体地区的家庭社会平均基本住房需求和社会平均评估价值为标准，计算确定出具体地区的家庭住房免征额。这样，在保障基本住房需求的同时，纳税人拥有住房越多，纳税越多，总体上保证征税的公平性。

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