龙坂供应飙升,此盘值得买吗?

最坚挺的深圳楼市，在调控重锤之下，终于被打服，二手房成交量锐减，新房开盘热度也是锐减。对置业者来说，另一大利好是，近期深圳新房住宅供应量大爆发，可供挑选的房子也越来越多。

 

以前深圳很多区闹“房慌”，现在深圳每个区都有新房住宅在售或即将推出。近期20多个上市的新盘，足以让可消费者“海选”。作为深圳中产置业的主力板块，中部龙坂区域，近期“海量”新房上市，上演“中部大战”。

龙坂新房地图

龙坂近期上市的新房有：鸿荣源博誉府（1844套）、盛荟城（一期648套）、盛璟润府（737套）、华侨城荷棠里（513套）、中海明德里（1216套）、鹏瑞颐璟府（2447套）、御景华府（769套）、联发天境（1013套）、信义君御山居（906套）、佳兆业云望府（1415套）、信城缙华府（512套）等。合计达到12020套。房票珍贵，不要冲动，中部万套新房，一定要精挑细选！

 

龙坂近期供应量剧增，咨询的网友越来越多，有不少问到中海明德里的，本文重点评鉴下该项目。

 

中海是响当当的央企，是“宇宙第一大建筑公司”中国建筑的子公司，深耕深圳多年，品牌和实力卓越。但是在深圳楼市，更看重的是项目本身。

 

最尴尬的是地段

 

中海明德里位于梅观高速与民康路交汇的东北角，典型的“边角料”。位于梅观高速东侧，行政辖区属于龙华民治，心理区位更像是“龙岗坂田”。

 

梅观高速是国家级高速公路G94的一部分，也就是珠三角环线高速的一部分，是深圳中部连通香港最重要的干道。梅观高速也是深圳南北向第一高速、第一干道，是深圳南北向最早最宽的高速路，贯穿深圳中部轴线，被誉为“中轴高速干线”。双向6-8车道，路宽车多，犹如一道“隔离墙”，将龙华一分为二。龙华的主体在梅观高速的西面，具体到民治街道，民治的主体在梅观高速的西面，大家熟知的北站商务区就在梅观高速西面。

 

民治在梅观高速东部区域极少，是龙华的边缘，由于梅观高速的阻隔，与龙华有很大的“隔离”感，实际上与相邻的坂田街道联系更为紧密。

 

中海明德里西面紧邻梅观高速，舒适性受到极大影响。梅观高速重要而繁忙，不但噪音大，而且还有粉尘飞扬。车水马龙还带来地面震动，尤其是大货车震感更强烈。紧邻梅观高速，庞大车流引发的噪音、粉尘、震动，能睡得安宁么？

据网友爆料，有网友在星河盛世上测了下梅观高速附近的噪音（星河盛世离梅观高速还远一点，噪音要小一点哦），测量显示梅观高速附近的噪音在70分贝左右（下图显示是71.7分贝）。附近碧水龙庭的业主也如是反映。

找度娘补脑了一下“噪音污染”。研究结果表明：连续噪声可以加快熟睡到轻睡的回转，使人多梦，并使熟睡的时间缩短；突然的噪声可以使人惊醒。一般来说，40分贝连续噪声可使l0%的人受到影响，70分贝可影响50%，而突发的噪声在40分贝时，可使l0%的人惊醒，到60分贝时，可使70%的人惊醒。长期干扰睡眠会造成失眠、疲劳无力、记忆力衰退，以至产生神经衰弱症候群等。在高噪声环境里，这种病的发病率可达50～60%以上。

住在梅观高速旁是怎样的体验？

茗语华庭,靠近梅观高速的安居房，这是业主论坛的心声截图

这是一买了噪音盘的业主，卖掉噪音房套现后的心声：

在脑子里回想了一下，发现中海很钟爱在高速/快速干道边建房子。如水官高速旁边的中海大山地，龙岗北通道（盐龙快速）旁边的中海康城，滨河大道旁边的中海天钻。这些楼盘也都是跑输区域升值的典型楼盘。各位置业者可以去中介打听下。

 

回到中海明德里，该项目宗地号为A808-0020，由于开发价值不高，第一次拍卖曾经流拍。A808-0020宗地于2020年10月13日再次挂牌出让，由中海竞得。

 

项目占地23558.38㎡，容积率为5.0。宗地计容总建面117790㎡。其中：住宅105670㎡（含只租不售人才房面积10570㎡），商业2000㎡，社区管理用房300㎡，社区警务室50㎡，社区服务中心400㎡，社区菜市场1500㎡，文化活动室1500㎡，12班幼儿园3600㎡（占地4000㎡）。社区健康服务中心1000㎡，社区老年人日间照料中心1000㎡，小型垃圾转运站350㎡，再生资源回收站60㎡，公共厕所80㎡，环卫工人作息房20㎡，物业服务用房260㎡。项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于67200元/㎡（不含室内装修）。

加个插曲，中海明德里的价格会让旁边的恒壹四季华府站高岗，恒壹四季华府新房毛坯均价为7.08万。买了恒壹四季华府是业绩亏大了。所以现在买房不要急，多对比，更划算。

临近地铁线，但距离地铁站较远。根据百度地图测量，项目步行到达地铁民治站约1.2公里，要穿越梅观高速。项目步行到地铁五和站约1.9公里。深圳高温热天多，1.2-1.9公里要走得汗流浃背，超过正常上下班步行到地铁站的距离。

 

学校配套。中海明德里东南紧邻华南实验学校。是一所九年一贯制学校，于2018年开始招生办学。大家可以去了解下这所学校怎么样。

户型评鉴

中海明德里主力户型为83-114㎡三至四房。从面积与房间数量看，整体紧凑实用。其中最弱的是97㎡三房，面积偏大，实用性低、竞争力弱。

户型图没有尺寸，这个有蹊跷。网上随便买个小商品都有标尺寸，房子作为百姓最大宗“消费品”，最重要的“户型尺寸”都没有，让消费者不明不白。中海明德里这么做，明显不讲“武德”，严重侵害了消费者“知情权”。不标尺寸，说明开发商要么对产品不自信，要么怕消费者维权。买没有标尺寸的户型图，以后交房时，若“货不对板”，消费者难以拿出证据，让消费者维权“无门。

弱弱的97㎡三房

综合性价比低

中海明德里毛坯限价6.72万，带装修销售，均价约7.1万。旁边的春华四季园，是个很经典的优质楼盘，二手房指导价是58300元/㎡（接近二手房真实价格）。中海明德里高出旁边二手房价约22%，性价比不高。相比坂田刚开盘的华侨城荷棠里，性价比也很低。荷棠里靠近地铁坂田站，均价才5.9万。

今年初，地铁龙华线上塘站旁边的尚誉红山里，均价为7.2万，这是今年龙华优质住宅价格的重要参考。相比龙华线地铁物业，中海明德价格差不多，性价比明显低很多。

无论是对比龙华的优质项目，还是对比坂田的优质项目，中海明德里都不是明智的选择。房住不炒，调控持续，新房限价持续，价格稳定，高性价比的好房越来越多。请珍惜购房名额，精挑细选，让生活与资产更升级。

 

e天剑

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