政策解读丨《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引》

一、制定《指引》的意义

《指引》中标图建库分为四部分，分别为入库标准、办理流程、申请材料清单及范本、审核要点。

一般要求：

1.国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地。

2.第二次全国土地调查（下称“二调”） 和最新的土地利用现状图认定为建设用地。

3.2009 年12 月31 日前已建设，上盖物基底面积占入库地块面积比例达30%以上。上盖物不包括隧道、桥梁、高架路、立交桥、硬化路面、铁路轨道、露天停车场、蓄水池、沼气池、污水处理池、油罐、户外体育设施、堆场、大棚以及可移动的临时建筑物等。（明确了油罐、大棚此类不能作为上盖物；无法作为上盖物类型较多，以此类推。）

4.不属于已认定的闲置土地，或者虽然认定为闲置土地，但已处置完毕。（再次强调申报地块不可为闲置用地，申报时需说明。）

5.以宗地为基本单元。有合法用地手续的，以用地批文（按项目报批）、土地划拨决定书、土地出让合同、建设用地批准书、不动产权证（土地使用证）确定的宗地范围为基本单元入库；无合法用地手续的，按历史用地协议（包括流转土地所有权、使用权的各类用地合同或协议）约定的用地范围、违法用地处罚决定书、行政区划界限、详细规划控制单元、道路、河流或者产权边界等因素合理确定入库范围。（衔接新《土地管理法》，新增可按流转土地所有权、使用权的各类用地合同或协议约定的用地范围等因素合理确定入库范围。）

特殊情形：

1.“二调”或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，符合“一般要求”的第3、4、5 项，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可标图入库。（针对土地利用现状条件上放宽入库条件。）

2.改造后恢复为生态景观用途或作为农用地使用的生态修复用地，符合“一般要求”的第2、3、4、5 项，且提供生态修复具体事项对应主管部门出具的证明材料，可标图入库。（该条款放宽土地利用总体规划为建设用地的限定，细化改造后恢复为生态景观用途的可标图入库，适用此条款须提供生态修复类对应主管部门证明材料。）

3.属于经县级以上人民政府批准的改造方案确定纳入“三旧”改造项目整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”），其他用地，或征地留用地，符合“一般要求”的第1、4 项，可以标图入库，该“三地”、其他用地或征地留用地可不受上盖物占地比例的限制。（新增项目改造方案经县级以上人民政府批准的其他用地、征地留用地可标图入库，且不受上盖物占地比限制。“其他用地”指经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的用地。征地留用地纳入标图建库，供地方式按照城市更新政策办理。）

4.入库地块2009年12月31日前已建设使用，符合“一般要求”的第1、2、4、5 项，如其上盖物占地比例（或容积率）符合相关规划条件规定的下限或行业用地标准规定的下限，或改造后用于教育、医疗、养老、体育等公益性项目，或改造前后均为工业用途，其入库时可不受上盖物占地比例限制。（新增“工改工”项目标图入库可不受上盖物占地比限制；规划条件在以往政策基础上明确为符合相关规划条件规定的“下限”。）

5.入库地块上盖物占地比例不足30%的，符合“一般要求”的第1、2、4、5 项，经原土地权利人自愿申请，可按照2009 年12月31 日前上盖物占地面积除以30%计算可标图入库的用地面积，标图入库部分须包含2009 年12 月31 日前有上盖物覆盖的地块，并依据相关规划合理确定入库地块具体范围。（强调返算后不可只标图空地部分。）

6.属于位置相邻（可以间隔道路、沟渠、河流、绿地等地物，但不得间隔其他宗地）两宗（含）以上的宗地，符合“一般要求”的第1、2、4项，可整体标图入库，整体核算上盖物占地比例，入库后须由同一改造主体整体实施改造。（进一步明确相邻时可以间隔道路、沟渠、河流、绿地等地物，须承诺由同一改造主体整体实施改造，有利于低效存量用地的系统化解决。目前广州市在该条政策适用上已取得成效。）

7.旧村庄全面改造整体入库的，符合“一般要求”的第1、2、4项，可不以宗地为基本单元入库，允许整体核算上盖物比例。（新增该条款，放宽可标图入库用地，增加整体核算上盖物比例的用地，该条款在旧村改造中比相邻多宗地条款更加灵活适用，盘活土地。）

8.与已入库的“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，符合“一般要求”的第1、4项，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。（新增土地置换后图斑处理方式，衔接“支持土地置换后连片改造”政策，相应流程上项目在改造方案批复后比一般情况下多做一次图斑调整。）

9.通过使用“三旧”用地复垦产生的规模或指标而纳入改造项目整体利用的非建设用地，符合“一般要求”的第1项，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并可按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。（新增“三旧”用地复垦后图斑处理方式，衔接“支持土地置换后连片改造”政策，相应流程上项目在改造方案批复后比一般情况下多做一次图斑调整。）

1.办理流程上增加补正流程，可有1次补正机会，提高审批通过效率，但补正超期或补正1次后仍未审查通过的，将对案卷作退件处理。

2.明确要求涉及办理改造方案审批或用地报批手续的“三旧”改造项目，按照报批时最新政策规定，对项目主体地块是否已标图入库进行复核。其中，报批用地位于已批准改造方案项目用地范围内的，在对报批用地是否已标图入库进行复核时，以之前审核改造方案的审核意见（标图入库）作为用地报批的复核意见（标图入库）。各改造方案审批部门在审核改造方案时应重视标图建库的复核，核实项目范围内标图建库范围的有效性，以便后续用地手续顺利开展。

简化申请材料清单，强化调整原因说明及不得删减已完善用地手续或报改造成效图斑，落实初审责任；规范属性结构表，共30个字段，新增字段“是否为相邻多宗地”。

备注：“研修班” 

杨经理：19928468430

研修班会收取一定的报名费用~请知悉！