城市更新系列(一)| 如果规避政策出台给城市更新项目带来的风险

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前言

深圳城市更新起源于2004年出台的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，从2004年至今，历经17年，期间多部政策法规出台。新政策的出台一方面让城市更新越来越成熟规范，但是另一方面也导致城市更新项目面临了诸多不确定因素。如何规避新政策对项目的负面影响如果因为政策导致项目无法推进，还需继续向被拆迁人支付补偿吗，

基本案情

方某为某房产业主。2015年10月5日，方某与恒大公司签订了《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》，主要内容为，被拆迁房屋位于罗湖区，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为89.08㎡。过渡期安置补偿期限为协议生效后方某搬出被拆迁房屋且将被拆迁房屋交付恒大公司并经恒大公司验收合格之日起至产权置换房屋通知入伙之日止，补偿标准为60元/㎡/月。恒大公司未按本协议支付任何款项的，每逾期一日按实际欠付金额的万分之三向方某支付违约金，由于方某或者不可抗力导致逾期的除外。本协议履行中，如遇不可抗力，遭受不可抗力方有权延期履行或终止本协议；如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，方某获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任。

 

2018年4月2日，罗湖区桂园街道办事处作出《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》，主要内容为，桂园街道办事处将于2018年4月3日至2018年5月3日期间征集住宅业主对建设集团大院改造和搬迁补偿安置指导方案的意愿，若住宅业主改造意愿未达100%，统一和搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意，视为本项目不具备实施基本条件，本次前期工作终止。

2018年8月28日，深圳市规划和国土资源委员会作出《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，主要内容为，自本通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。涉案房屋所在宗地H202-XXXX面积为3821.4㎡，属于前述通知中暂停收文之范畴。

 

2016年6月3日，方某向恒大公司出具《房地产证注销委托书》，授权恒大公司办理案涉房产的房地产证注销登记手续。恒大公司与方某签订《交房验收单》，确认前述拆迁安置补偿协议的相关内容及恒大公司应从2016年6月4日开始向方某支付过渡期租金。方某及恒大公司均确认2016年6月至2018年9月的过渡期安置补偿费已经支付，2018年10月之后的过渡期安置补偿费未再支付。

 

由于恒大公司未继续支付过渡安置补偿，方某将恒大公司起诉至法院。

判决结果

本案经过一审二审，法院最终判决驳回方某全部诉讼请求，恒大地产避免了几十万赔偿。

 

法院认为，方某与恒大公司签订的《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》《补充协议》，内容均未违反法律行政法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约履行。

 

本案的争议焦点为涉案合同是否应继续履行，恒大公司是否应支付方某有关费用。法院认为，2018年8月28日，深圳市规划和国土资源委员会作出《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，该通知称，自通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。涉案房屋所在宗地H202-XXXX面积为3821.4㎡，属于通知暂停收文受理的范围。由于国土部门暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划，涉案小区的城市更新不能继续进行，符合《拆迁安置补偿协议》第三十一条约定的“本协议履行中，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任"情况。根据该约定，双方应互不追究违约责任。因此，恒大公司在国土部门发出上述通知后停止支付后续有关费用，有合同依据。方某要求恒大公司支付后续有关费用没有事实依据，不应支持。

案例评析

这是一个对房企具有很强借鉴意义的案例，在政策多变下的城市更新，如何让企业在不确定中力求利益最大化。

 

一、本案的政策背景

2016年12月29日，深圳市政府公布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》），该《暂行措施》中政府大力促进面积不过1万平方米小地块的更新，更新类型包括旧工业区升级改造以及旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能。很多工业区业主及房企看准商机，一时间各类工改项目推进如火如荼。经过一段时间的实践后，深圳市相关政府部门发现部分小地块城市更新项目偏离了政策制定的初衷，使城市更新出现“碎片化"的倾向，于是在短短一年半后，2018年8月深圳市规土委下发《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，规定暂停收文受理拆除范围用地面积小于1万平方米的拆除重建类城市更新单元计划。这个通知给各大房企浇了一盆冷水，很多项目紧急中止，而且1万平以内小地块城市更新何时松动无人知晓。不少房企因此面临了承担违约责任的潜在风险，以及资金沉淀的压力。本案就是在这个背景产生的纠纷。

 

从2004年从《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》出台以来，深圳的城市更新一直在艰难地探索，深圳市政府一直在摸着石头过河，不断改革创新城市更新政策。所以政策一直在变化，成了深圳城市更新的常态。

 

那么在变化莫测的环境下，新政策的出台又会给房企带来什么影响呢？

 

二、合同条款设置对房企降低政策变化带来负面影响的意义

根据《民法典》对情势变更的规定，在合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。同时《民法典》还规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

 

但是本着促成民事经济的原则，法院对适用不可抗力和情势变更异常严格，必须符合无法预见、不能避免、不能克服且不属于商业风险，才能主张适用不可抗力或情势变更，进而要求解除合同不承担违约责任。一旦无法援引不可抗力或情势变更，那么房企将面临违约风险。

 

（2019）最高法民终960号案件就是最好的例子。该案件中凯利公司因不能按约履行其与相对方之间的《资产转让合同》，援引不可抗力意图免除违约责任。但最高院认为凯利公司作为专业房地产投资公司应当清楚和熟悉当地的房地产政策。早在《资产转让合同》签署前，海南省人民政府已经发布《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号），通知加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控。合同签署后虽然海南省人民政府发布“两个暂停”政策，但该政策只是对《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》的细化，不属于凯利公司在签订该合同时无法预见的客观情况。凯利公司主张相关政府政策调整构成不可抗力进而主张其应免责，依据不足，最高院不予支持。

 

在本案中，法院判决恒大地产无需继续支付拆迁补偿的依据，是双方合同明确约定了：“本协议履行中，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任"。民事法律关系一大原则为，优先双方当事人之间的约定。因此法院在未援引情势变更或不可抗力的情况下，直接根据双方的约定判令恒大地产无需继续支付拆迁补偿。如果没有该约定，那么法院需要审查，双方在合同签订时，政府有关城市更新政策的走向，以判断新政策是否是不可预见、无法克服的。但凡有类似（2019）最高法民终960号案件的情形，恒大地产都无法豁免支付补偿金的义务。

 

在不违反法律法规的前提下，有约定的从约定。面对变化多端的城市更新，房企必须考虑如何设置合同条款，如何将政策变动带来的风险降低最低，否则一旦发生违约，项目摆停，大量资金将沉淀其中。在房地产行业下行的趋势下，这将对房企产生致命打击。此时，房企的法务和律师作用变得至关重要。

 

另外，从这个案例我们也要思考一个问题，业主和房企在一定程度上是共生共赢的。城市更新平均开发周期长达10年，这个期间项目会面临各种不可测的风险。如果项目能尽快立项，尽快确定实施主体并且建设完工，对于业主和房企来说是双赢。某些业主为了个人利益，当“钉子户”拖住整个项目无法推进，如果加上新政策的出台，发生不可控风险，“钉子户”很有可能把项目拖进深渊，项目的停摆对业主和房企都没有任何益处。业主和房企其实并非对立面，业主和房企双赢才是最好局面。

本期案例案号：(2020)粤03民终21607号

E N D

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