多房企上演“躺平式”拿地,新土地政策动了谁的奶酪

尽管遭遇了规则大调整，但第二批集中供地高峰期在9月也还是如约到来。据统计，截至目前，全国22个集中供地试点城市中，已有13个城市完成第二批集中供地的出让，占比过半。除了厦门、长春和无锡，其余9个城市的土拍均是在新规出台后进行，包括福州、青岛、济南、天津、成都、苏州、合肥、沈阳、重庆和南京。

然而，与第一批集中供地相比，第二批次出让冷清太多，10个城市撤牌（注：撤牌指终止或中止挂牌）或流拍的地块数量急速攀升，高达136宗，占挂牌总数的27.81%；而在第一批集中供地中，该比例仅约6.83%。

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以广州为例，9月26日到27日，广州第二批集中供地拍卖出让，首日推出24宗地块，却有8宗遭遇流拍，成交的16宗地块也基本以底价成交。同时，国资地产贡献90%以上金额，民营地产身影难觅。这与今年4月国资民营各路房企争相入局，4宗地块封顶进入摇号的局面形成鲜明反差。

广州第二批集中供地拍卖出让情况

同样，在9月26日举行的南京第二轮集中土拍上，共有42宗地块挂牌出让，挂地起拍总价486亿元，地块包含了江心洲、南部新城、江北核心区、燕子矶、江宁方山、高淳、溧水等东南西北四个区域地块。

最终，这42宗的地块中的25宗以底价成交，1宗地块流拍，另有11宗地块达到最高限价，第二次土地仅用了不到一天时间，就以成交507亿元的结果快速告终。

来源：南京土地市场网

这和4个月前的情形已经大相径庭。在5月的首场集中土拍上，52宗挂牌地块悉数出让，其中有36宗地块触及土地最高限价，最终通过摇号确定拿地房企，土拍成交总价接近千亿。彼时房企投拓员工摇中地块的兴奋还历历在目，然而市场情形则已经大不相同。

尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本，但其对竞拍资格设置了更高的门槛，包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等等。市场认为，这导致不少房企被挤出土地市场，而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观意愿降低。

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除广州、南京外，在近期已经完成第二轮集中供地的多个热点城市如重庆、杭州、苏州等，都出现流拍率上升、溢价率明显下滑的情况，多个城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。

就在9月26日，近年房地产市场大热的新一线城市杭州，此前唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块，报名企业未收到报名确认书，意味着该地块将不会进入竞价环节。至此，杭州市第二批供地中的10幅竞品质地块全部流拍。

杭州在第二次集中供地方面首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

2021年杭州第二次集中土拍31宗地汇总

今年4月首轮供地拍出地王的重庆，半年时间不到，也凉了。由于重庆首轮土拍规则十分宽松（不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建），房企参拍热度高涨，整体溢价率高达43%，是22个重点城市中溢价率最高的城市。

和首轮集中土拍的火热相比，重庆第二轮集中土拍可谓降至“冰点”。本轮集中土拍重庆挂出42宗地，土拍前一天突然宣布9宗提前终止挂牌，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率（含中止出让地块）高达33%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。从溢价率情况来看，第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%，较首轮下降了近43个百分点。

来源：重庆市公共资源交易网

本次拿地主力则为央企与国企，民企参与度极低。最终成交结果显示，竞得地块的有中海、康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设、成都城投、迈瑞城投、葛洲坝、中铁二十局、两江集团等，几乎都为国资企业，且均为底价成交；其余大部分地块则由平台接管。首轮集中供地中抢得地块的龙湖、融创、保利、绿地、旭辉等大牌房企则未出现在本轮竞拍名单中。

数据显示，从已完成二轮土拍的城市表现来看，溢价率较首轮明显下降，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律，而长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳二轮流拍率均大幅走高。从企业的角度而言，在融资难度加大、资金链偏紧影响下，企业拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储，因此对于现金流稳健的房企来说，将迎来以较低成本增加优质土储的机会。

相比于第一批集中供地时出现的高溢价现象，第二批集中供地时明显得到了遏制。不少业内人士将溢价率下调的成效，归功于8月中旬自然资源部召开的一场闭门会议，该会议对集中供地试点城市作出了四大新部署：参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；溢价率不得超过15%；在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价。

实际上，在土拍新规出台之前，已有厦门、长春和无锡等3个城市率先完成了第二批集中供地的出让。不过，无论是第一还是第二批次，长春的土地市场表现较为冷淡；而同为第二批集中供地的厦门和无锡则与上述9个城市形成了鲜明的对比。其中，厦门的平均溢价率高达25.43%；而无锡的溢价率虽然不算突出，仅为4.12%，但23宗宅地里有9宗触发最高限价进入摇号程序。

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从开发商角度而言，利润是一个比较大的问题，“账都算不过”是多数房企望而却步的主要原因。此外，三道红线的政策细化下，拿地销售比40%的红线也让大多数房企在集中供地的下半场被限制住。市场整体下行压力下，活下去成为更多企业的呼声，压力更主要来自于资金的流动性压力。

而对后市楼市的预判，是开发商在拿地端停住脚步的原因之一。正如一位上市房企掌舵者所预判的，“下半年的市场销售压力比较大，甚至是惨烈的”。

这一方面由于阶段性的政策调控导致企业流动性问题频现，同时信贷资金市场也偏紧，开发商资金压力大。另一方面则是因为“房住不炒”政策的坚决，购房群体对于房价上涨的预期发生改变，叠加整体经济压力，市场购买力有所下降。

有数据指出，今年8月我国315个样本城市中106个出现房价同比下跌，189个出现环比下跌；同时，房企特别是民营房企在融资、销售和回款等方面面临着巨大挑战，不得不将重点放在抓销售和回款，因此多元化业务处于暂缓状态。

由于国企、央企信用状况更好，并且融资渠道相对民企通畅，第二批集中供地国企、央企开始成为了拿地主力。房地产市场降温或将是接下来的趋势，这更加凸显国企、央企的拿地优势。不过，未来如果民营房企不断处置资产，房价持续下跌，就算是国企也可能不会积极进入土地市场了。

锋哥认为，尽管大环境挑战较多，但当大家同等都处于不确定状态时，如果能有实力房企在逆向的环境中找到确定的发展契机，逆风会变成顺风。从此次第二批集中供地出让结果来看，底价成交和流拍地块占比较大，尽管新的土拍政策达到了“稳地价”和“稳预期”的目标，但要提高企业参拍的积极性，预计后续还需进一步优化土拍规划，以实现共同建设美好城市的“双赢”结果。

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