物业法眼|物业管理范围那么大,物业公司到底该不该修?

“既然收了钱，那就应该办事”，这应该是大多数业主对物业公司的心理预期。既然交了物业费，那么房内窗户玻璃碎了，物业应该换；下水管道堵了，物业应该通；楼上装修导致楼下漏水了，物业应该堵；外墙渗水了，物业应该修……大大小小的事情，只要是坏了、破了，物业公司都应该负责。那物业公司的维修责任边界到底在哪里呢？跟随笔者来一探究竟。

（一）在保修期内，建设单位（开发商）承担相关的保修责任。

根据《商品房销售管理办法》《物业管理条例》等法律明确规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。实务过程中，开发商可能与物业公司签订委托协议，约定由物业公司代开发商履行房屋保修义务。此时，物业公司基于委托协议需要对业主反馈的房屋质量问题等进行维修，并且将不再单独向业主收取任何费用。如前期物业管理服务协议中仅约定了物业公司可就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向开发商提出意见和建议时，物业公司在收到业主的维修请求时，需及时向开发商发函，明确告知维修事项等具体内容。此时，物业公司并不需要承担保修责任。

（二）在保修期届满后，应区分业主专有部分与共有部分。

1、保修期届满后，业主共有的部分发生应维修事故。对于大修、中修事项，应当动用住宅专项维修资金，也即我们常称的“大修基金”。物业公司并无法定的保修义务，实务中一般由物业公司组织维修，从住宅专项维修资金中支取维修费用。对于共有部分日常的小修小补与养护，应当由物业公司与业主在物业服务合同中加以约定。在合同中，物业对公共设施的维修、养护、运行等费用一般会约定包含在物业管理费之中，而具体小修项目包括哪些也应视物业服务合同如何约定。若物业不承担物业服务合同下约定的维修责任，业主委员会有权向人民法院起诉物业履行合同义务，或承担未及时维修产生的赔偿责任。

2、保修期届满后业主专有的部分发生应维修的事故应由业主自行承担维修责任，也可委托物业公司进行维修后，承担相应的维修费用。

经过上述分析，想必大家对于小区内各部位的各主体谁承担最终的保修责任有了一定的了解。在此特地强调物业并非法定的保修主体，其维修责任源自物业服务合同的约定或相关的委托协议。

物业公司的维修责任主要来源于物业服务合同的约定，其根据合同约定进行定期维修养护，也只是承担共用部位、共用设施设备日常维护保养费用，也就是通常所称的小修费用。房屋修缮中小修、中修、大修、更新、改造、综合维修的区别又在哪里呢？小修工程主要指屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊、下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等用工较少，修复费用较小的日常养护或应急维修。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上。前期物业管理协议中一般会对日常维修管理的范围进行明确约定：1.包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、阁楼等房屋建筑共用部位的养护和管理（保修、大修、维修、更新、改造等非日常维护除外）；2.包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理……故，对于物业公司而言，在物业服务协议中明确日常维修管理范围是十分有必要的。

物业的维修责任已经梳理清楚，那在维修过程中应注意哪些要点呢？

1、建议遵循的基本原则：集中整改、分工施治、大事长保、小事快修。

2、在保修期内，收到业主的维修申请时，善用通知函件，及时向开发商寄送维修建议，并保存相关发函原件、邮寄面单、签收记录、沟通记录等过程性文件。

3、重视在报修过程中与业主的沟通，积极响应。事中持续跟进、保留沟通记录。

4、维修现场的及时取证，包括但不限于拍摄相关照片、视频、维修记录业主签字、管理日志填写完整等。

5、在保修期届满后，共有部位大修应通过法定程序申请专项维修资金，留存相应书面文件；积极履行物业合同约定的公共部位小修、养护义务；业主专有部位的维修，应签订书面委托协议。

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