史上最全厦门学区房政策攻略(2021版)

家长所做的一切，不过是要孩子更好

划片更好的初中，录取更好的高中，考中更好的大学

理想很丰满，现实很骨感。名校又不多，房价忒么高，一般人如何能够着？

本篇，超哥摘要“厦门学区房政策”，为大家汇总其落地情况、对学区房的影响，以及带给我们的机会点

政策利好：进击名校的三大机遇

政策大势是教育均衡，但绝非教育平均，最终是所谓“橄榄型学区体系”：允许少量“头部大学区”，减少低端学校数量，发展大量中等学区

为了这一目标，厦门学区房政策，断断续续，多管齐下

其一，多校划片

即在有限范围内，同一片区生源，划片（摇号派位）多所小学和初中

厦门“多校划片”20来年，领先全国。一中、双十、外国语等名校初中总部，均已实现了“多校划片”，即是所谓的岛内“第一片区”、“第二片区”、“第四片区”、“第五片区”

厦门“多校划片”其实不彻底。外国语集美校区并未“多校划片”，厦门实验小学玉屏校区也只是生源不够时，才开放招生“群惠”、“园南”划片生源

“多校划片”削弱了“顶级学区房”的疯涨势头，但并没有改变学位稀缺的本质。相反，它给了新划入片区的生源更多入读名校的机会。结果就是形成了“头部大学区”，像今日的“一中、双十、大同”或“一中、双十、华侨”片区。其学区房，也是人们趋之若鹜的首选标的

详见《多校划片二十年，厦门学区大变局》

其二，教育集团化

名校通过校区、分校、合作校，输出管理、师资、资源，所谓“教育集团化”。这在厦门，就是大家耳熟能详的“名校跨岛”

我能读思明区的“一双外”初中最好，不得已要么到岛外读它们的初中校区，要么读它们成名已久的初中分校（双十思明分校）或初中附属校（双十海沧附属学校），有些初中合作校（像双十合作的莲花中学）也是中上选择

厦门“名校跨岛”，才刚刚开始。“一双外”初中和厦门实验小学，在岛内和岛外都不过各有一个校区。而且，湖里区和同安区，目前还没有任何“一双外”校区。岛内尚且名校不均衡，何谈岛内外名校的彻底均衡！？

既然远未内卷，厦门名校的学区价值仍然很凸显。思明区仍是教育资源绝对高地，“一双外”划片区域则是高地中的高地

详见《起底：厦门中小学名校集团化》

其三，高中定向生

所谓“定向生”，就是厦门一中、双十、外国语等高中（目前厦门共12所），每年拿出固定比例的招生名额（2021年这个数目是4200名），指定给特定区域初中（像五缘第二实验学校、金尚中学）

正如《这些高中竟成了厦门学区房的起点》所指出，高中才是学区房的指南针。好高中，则一本率高；好初中，则好高中录取率高；好学区房，则划片好初中——一脉相承

但“定向生”提供了“弯道超车”的可能

“定向生”的本质，就是优质高中摊大饼，摊到你娃的校，那是比政策加分还加分呢：定向生比普通生的投档线，在厦门最低可低25分

那么买房时，对标竞争不那么激烈、定向生名额相对充裕的中上初中，资金成本低、名校机会大，岂不是也很香

详见《“一双”定向生与厦门学区房的4大关系》、《从厦门中考情况，看家长如何选择岛内中小学》以及《关于中考定向生，还有这3点需要知道》

政策惊喜：咫尺名师的盲盒范式

名校之外，就是名师。一个优秀的校长（如蔡元培），叠加一群优秀的教师（如陈独秀、胡适、辜鸿铭），对一所学校的提升至关重要

其四，教师轮岗制

初中以三年为期，小学以六年为期，让师资在不同学校之间流动。目前，真刀实枪的“教师轮岗制”在厦门也才开始

预期的结果，是“中等”学区的更多崛起，但“高等”学区将长期存在。毕竟，“运动式”的教师轮岗犹如盲盒，学校有它是划片生源的小确幸，但毕竟不可预知，优质教育资源毕竟匮乏。老牌名校的师资可能受阶段影响，但优秀师资绝无可能一次性轮岗出去，所以名校的品牌、实力、生源……这些护城河仍在

同理，岛内“一双外”初中的学区优势，将长期存在。打击学区房炒作、摁住学区房价，也是利好更多家长。至少我们有更低门槛可以够着岛内“一双外”初中，但不代表有更多机会

详见《教师轮岗制来了，家长要怎么选厦门学区？》

其五，公民同招

所谓“公民同招”，就是中小学招生，公办学校和民办学校同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍；还不能跨区招生。厦门2020年开始跟进“公民同招”

这一政策的结果，是民办名校相比公办名校少有的“提前招生”优势，丧失殆尽。但它利好优质学区房，本来那些“冲民办 保公办”的生源，为了规避上不了公办而被统筹的风险，会铁了心选择公办

政策风险：学区房产的卡点破防

学区房风险何在？这里既有学区的风险，更有房产的风险

其六，六年一学位

多地实行“一套房子，六年之内，只能一个学位，给同一个生源”

“六年一学位”是要解决生源多、学位少的紧张问题，同时通过锁定流动性，给学区房价降温

学位紧张峰值，厦门预计2024年到来，思明和湖里皆如此；湖里区压力更大，且持久时间更长。像湖里区11所学校的2023年预警，提前两年买房，才有资格读这些学校，还冒着生源超标被统筹的风险。像思明区思北小学，提前1年买房结果被统筹的案例，更是频频发生

相比之下，非热点小学，尤其是优质初中划片的非热点小学，风险系数相对低，是时间不充裕的升学刚需家长的首选

详见《厦门岛内2所新晋热点学校，正在发出买房预警》及《生源拐点将至，学区房何去何从？》

其七，学区房面积限制

像山东菏泽那样，60平以下的小业主，读不了名列前茅的第一实验小学，毕竟还是“不人性”的少数

此一政策，厦门并未跟进。但建议资金有限又执着于“一双实小”这第一片区的，趁早入手低面积学区房，以降低风险

其八，租售同权

所谓“租售同权”，反映到教育上，就是房东和租客的小孩，都可以读划片学校

厦门是试点城市但跟进力度有限。如果执行，租金上涨，高额租金成学区房变相收益模式。如果政府增加平价租赁房，优质学区的学位会更加紧张

详见《“公民同招”、“租售同权”和“学区房面积”，厦门有这些要求》

综上所述：

1、只要没有增加“教育资源总量”，教育资源相对稀缺，所有这些政策都是“治标不治本”，都无法彻底改变学区房的基本盘

2、只要还未内卷，优质教育资源增加的区域，像外国语集美校区，房价都呈现上涨趋势，即便短暂受政策波动而横盘

3、宏观看，“学区房政策”比之人口、土地、金融，对于房价的影响微乎其微

4、学区价值，叠加地段价值（有强吸附力产业的核心城市、核心区域、核心地段等），将是学区房置业投资的长期法门

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