开发商向三四线城市下沉,赚到钱了吗?

近几年，房企向三四线城市下沉的情况越来越明显，究其原因，最重要的还是"拿地难"。

杭州在集中供地以后，加上"竞品质""现房销售"等多重限制，开发商们开始将目光放到周边的三四线城市。环杭地区首当其冲，温州、宁波等经济发展不错的城市，也是他们的选择。

再者，杭州房企众多，竞争激烈。一些企业出于整体布局的考虑，会选择先去周边城市占领市场，将杭州作为大本营来发展。

但是，房企进入到下沉市场以后，真的能够满足需求吗？对三四线城市又会带来什么影响？我们就来看看，开发商们向三四线城市下沉后，情况如何了。

房企拿地，最重要的就是收益率了。

外来入杭房企的一名工作人员透露：“杭州低于5个点，基本不会拿，外围必须10个点，否则风险太大了”。

那投资额呢？

同样体量的项目，在杭州可能需要20亿的投资，但是在三四线城市也许只需要10亿，这主要受到房企开发中占最大比重的拿地成本的影响。外围城市拿地价格较低，而且与杭州相比没有限价。从房企的角度来说，在三四线城市开发，拿地的“分母”减少了，就能带来更大的利润空间。

“但我们每年在外围城市的开发量都是很平稳的，不会有太大的增长。”某地产公司刘总指出，与杭州的输入型市场不同，外围三四线城市的市场，主要依靠当地或者返乡人的购房需求消耗。

比如温州、丽水等地，购房群体都是是留在这里发展的本地人，或者当地人在外投资赚钱后、给家里人换一套改善的房产，基本上能保持一个供需平衡的局面。

只需要一半的投资成本，换来翻倍的收益率，这是很多房企选择向三四线城市下沉的主要原因。

房企向三四线城市下沉，非常明显的就是旭辉。

从省内的项目规划来看，旭辉现在在杭州的项目还剩下5个，其中有3个都是跟滨江、融信一起合作开发的。反而在温州还有6个项目在售，宁波、绍兴、台州 、湖州也有不少。

（旭辉在温州的项目分布）

其实从旭辉在杭州的布局，也能看出一点苗头：从2013年进入杭州拿下奥体地块，到现在项目主要分布在临安、萧山、崇贤等地，旭辉已经渐渐退出杭州主城区的舞台。

据了解，旭辉在浙江省内的销售额，杭州只占到40%左右，剩下的60%都是外围三四线城市贡献的。

同样情况的还有祥生集团和招商蛇口。

克而瑞数据显示，2021年上半年，祥生集团在浙江省内全口径销售额达到278.86亿元，杭州市内全口径销售额是107.4亿元，仅占38.5%。至于招商蛇口，上半年在省内的全口径销售额为234.24亿元，杭州市内的仅84.99亿元，占比36.3%。

这两家在杭州的销售额在全省的总销售额占比都不到四成，不难看出主要的业绩还是来自三四线城市。

该工作人员还提到：“虽然三四线城市的利润空间比杭州高，但是销售周期会比杭州更长。”

杭州的住宅基本上一年就可以清盘，而外围地区至少要一年半到两年的时间才能卖完。“但具体的销售情况要看项目所处的地段了，绍兴主城区的项目可能是一年半左右，而诸暨、上虞等地就要卖的更久......再者，有的盘比较大，两年还不一定卖得掉。”这还仅仅是住宅，另外公认难卖的商铺、车位就更不用说了。

一个地区的供应量超过它的承受能力，市场的消化就会露出疲态。

总而言之，在杭州开发，最不需要担心的就是销售情况，但是在拿地的最初就很看中利润。至于三四线城市的项目，能够保证利润，实际卖的如何还需要具体考量。

另外，从今年以来周边地区的几次土拍来看，三四线城市的地价也开始水涨船高了。

上个月，湖州市长兴县龙山街道沂湖路延伸线北侧地块的成交楼面价达到1.2万/㎡，要知道，这周边的新房售价也才1.2万/㎡左右。

（贝壳找房网上的长兴县龙山街道新房价格）

今年3月，武汉地产和融创联手在义乌拍下3.6万/㎡的地块， 跟杭州的地价差不多了。绍兴越城区则水牌的地块楼面价也达到了近2.8万/㎡。

拿地成本增加，房企的收益率有可能达不到预期。

先从环杭地区来看，这两年，杭州人跑到环杭地区买房的情况大大增加了。

贝壳找房数据显示，嘉兴市南湖区二手住宅的价格在1.6万/㎡，高达每平方米两三万的也有（图）。但是这一片区的新房价格，如越秀交投云悦里、春风十里、华景川溪上云筑，都在1.3万/㎡上下。

温州也是一样。除去主城区的个别楼盘会达到每方4万多的价格，其他项目基本上维持在每平方米2、3万元左右。二手房价格保持在每平方米3万元左右。

（温州新房）

（温州二手房）

丽水莲都区的新房价格在每平方米1万到1.5万左右，二手房的价格也要每平方米两万三四。

其他三线城市如温州、丽水、义乌等，属于自身的经济实力带动。比如温州人重在经商，丽水多在海归侨胞，义乌发展小商品经济。