在中国,到底该不该买房子?

房子到底还能不能买？房价未来究竟会涨还是跌？

现在买房到底该全款还是贷款？手上有投资房的到底该不该出手？

如果你有关于房子的困惑，请认真阅读此文

很多财经专家喜欢通过人口城市化、土地供应、户口政策等等，这些因素来分析房价未来的走势。

但是我要告诉你在现阶段，这些分析方法通通都是错的，仔细想一想，这些年驱动你去买房子，最大的动力是什么啊？

很简单，就是因为你觉得买房子能赚钱，房子能升值，仅此而已，刚需族也是因为增值才去买房，如果房价不增值，完全可以租房。

所以在现阶段，房子是投资品，并不是消费品，而通过分析人口，土地供应，这些东西其实犯了一个共同的错误，那就是企图通过分析供需关系来预测房价未来的走势，这是完全错误的方法

因为供需关系只适用于消费品，并不适用于投资品

例如，很多人认为一个城市如果长期流入人口大于流出人口，那么这个城市的房价就会涨。这就是典型的用供需关系来预测房价，但是事实却是，在这些城市买房子的主力根本就不是这些，新流入的人口，所以现阶段想要预判房价未来的走势，首先要抛弃的就是供需思维，而要建立起金融思维，用金融投资品的思维去分析和预判房价未来的走势，所有的金融投资品都一样，一个东西一旦所有人都认为是稳赚不赔的，那就不可避免会引来大量炒作的人群，从而造成价格泡沫。

中国楼市有泡沫，而政府也已经意识到了这一点，正在等水位上涨来稀释泡沫，而不是挤压泡沫。这完全是两个概念！

如何测算地产泡沫？

我喜欢用租售比这个指标来衡量一个城市房价泡沫的程度，以我所在的上海为例，目前的租售比大概为1.4%，而作为世界GDP城市，排名第二的东京租售比高达8.6%，通常这个指标越高，则说明泡沫越小

既然中国房价泡沫这么高，那么，未来很长一段时间都会处于稀释泡沫的阶段，具体的手段就是限购，等待水位上涨，这个水位就是国民经济的增长，但是我们会出现90年代的日本或者2008年的美国那样的房价崩盘大跌吗？答案是不会

很多人认为限购只是限制了房价的上涨，其实限购同样也限制了房价的下跌，那为什么不直接打压房价呢？因为相对于其他的产业，中国房地产的盘子实在太大了，如果使其下跌，对老百姓的生活会产生更大的冲击，物价和就业是中国老百姓最关心的两个话题，物价决定了老百姓的支出，就业决定了老百姓的收入，这一出，一进就构成了老百姓眼中的经济，然而如果房价大跌，物价和就业都会受到巨大的影响，中国目前的房地产总市值超过五百万亿，如果房价下跌超过10%，也就是有五十万亿的现金会从楼市进入到老百姓的日常消费中，从而造成通胀

五十万亿是什么概念？对比一下零八年的四万亿救市就清楚了，如果房价下跌超过30%，那冲击的就不单单是物价了，更严重的是银行会受到挤兑。房价的30%通常是老百姓买房首付的额度，房价下跌超过30%，银行就会坏账，银行坏账的直接后果就是银行的信贷能力下降，这势必会影响到各种企业的现金流，从而导致企业不得不通过裁员等方法减少企业的开支，一旦发生大规模的失业，更多的人将环不上房贷，从而造成恶性循环，2008年，美国次贷危机就是房地产和其金融衍生品暴跌带来的金融踩踏和恶性循环，所以我们的政府一定不会重蹈覆辙，因此，即使我们现在的房价充满泡沫，我们也会通过限购这种方式温和的挤泡沫，用时间换空间，让房地产的泡沫在长期温和的通胀中被消磨掉，既然房价不会大跌，会温和的挤泡沫，那么现阶段该不该买房子就很清楚了，我的建议是，如果你是自住刚需买房，那么该买就买，不要期望房价会大跌，然后去抄底，因为长期看房子依然是保值品，但是。不要抱着投资的目的去买房，因为未来在很长一段时间里，房子的收益率都会很差，房价无脑暴涨的时代已经过去，因为挤泡沫的原因，现在投资房产不再是赚多赚少的问题，而是在很长的一段时间里，大概率都会亏钱，所以，如果手上有很多投资房的朋友，我的建议是能出手就尽快出手，因为再过几年，可能就不是价格卖得高低的问题，而是房子卖不卖得出去的问题，我的另一个建议是，无论房价涨不涨，如果你是刚需自住，买房都不要全款买房，贷款买房能贷多少就贷多少，能贷多久就待多久，因为贷款还是全款买房，根本不是由房价涨不涨决定的，而是取决于通胀率和贷款利率，只要贷款利率小于长期通胀率，那么你就应该贷款买房，长期看，哪怕房子价格不涨，银行把钱借给你，银行也是吃亏的，因为贷款利率长期看是跑不赢通胀的，很多人想不明白为什么银行明明吃亏，还要把钱借给你。难道银行都是傻子吗？不是的，因为银行赚的是无风险利润，银行把钱借给你，实际上是其他人存在银行的钱，只要贷款利率高于存款利率，银行就是稳赚不赔的，很多人会问那贷款利率会提升吗？我个人认为不会，之前说过，中国的房地产市场超过了五百万亿，但是其中有二百七十万亿都是债务，如果银行提升贷款利率1%，那么，整个社会每年就会增加二点七万亿的财务成本，中国目前的大方向依然是发展经济，我们的十四五规划再次明确了拉动内需和内循环消费的大方针，所以提升财务成本，不利于拉动消费，不符合我们的政策方针，回顾过去20年，只要你踩中了房地产的快车，那么基本上都能赚到钱，但是天道为横炒房暴富的神话终将落下帷幕，下个20年将会是换赛道的20年