交定金后才确定无购房资格,定金可以退吗? || 上海房产纠纷律师

购房者在购房前往往会了解不少相关信息，当地购房政策更是其中的重要内容之一。

然而外地男子小林却称，自己在不知本人无购房资格的情况下与房地产公司签订了房屋认购书并缴纳了定金，这种情况小林可以要求房地产公司退还定金吗?

小林是一名在外地工作的男子。据小林称，他于2019年8月与某杰房地产公司签订房屋认购书，购买一处房产，并于当天缴纳购房定金20000元及车位定金10000元。签订认购书时，某杰公司工作人员未向他说明其没有购房资质。事后，小林才知道自己没有购房资质签订的合同无法成立。

小林称，自己是外地人刚刚参加工作，对购房者政策并不了解。小林认为，某杰公司作为专业的房地产机构，明知自己没有购房资质，仍收取定金，于法于理无据。小林多次要求某杰公司退还定金，某杰公司一直未予理会，无奈之下只能提起诉讼。

某杰公司则认为，小林在签订认购书前已经签署《认购须知》，其中详细列明了房屋限购政策。此外，认购书也告知购房者销售现场对相关文件及政策进行了公示。

此外，小林作为购房者，声称其不了解相关限购政策，有违日常生活经验。同时，某杰公司称小林在签约时明确告知其具备硕士学位，可以在本地落户并取得购房资格，公司之所以会和小林签约也是因为小林在签约时表示自己已经取得了入户证明。

庭审中，双方对于小林缴纳的款项性质又产生了争议，小林认为两笔款项为购房诚意金和车位诚意金，因为某杰公司销售人员告知其两笔款项是诚意金且可以退还;而某杰公司则认为，认购书中约定了两笔款项为定金。

经法院审理查明，2019年8月17日，某杰公司与小林签订房屋认购书，约定了房屋面积、总价、付款方式等，并约定在购房者支付首期房款(包含定金)时双方签订《房屋买卖合同》。当天，小林还签订了《认购须知》，其中详细列明了购房者签订认购书时应当确认的《商品房买卖合同》示范文本、补充合约、房屋交易条件、周边环境等相关内容及住宅销售政策。

此外，小林还签署了车位的《预认购书》。2019年8月18日，小林通过微信向某杰公司的销售人员发送了人才市场出具的《同意迁入证明》，其中载明小林符合入户政策，准予其迁入工作单位所属街道集体户。

法院认为，小林未能提供充分证据证实其支付的20000元为诚意金，且认购书明确载明20000元为定金，因此对于某杰公司关于20000元为定金的主张，法院予以采纳。

同时，商品房限购政策是社会公开文件，小林作为购房者理应在签约之前充分了解，并对自身是否具备限购区域购房资格有清晰认识;其签署的《认购须知》也已明确载明住房限购区域购房政策，小林在认购书中也承诺知晓上述政策，并同意承担不具备购房资格所导致的责任;小林在明知自身不具备购房资格就与某杰公司签订《认购书》，存在过错。根据定金罚则，某杰公司有权没收20000元定金。

而车位《预认购书》仅表明双方有意向就涉案车位签订认购书及买卖合同，小林缴纳10000元，某杰公司为其保留优惠价格优先签约的权利，双方均有解除上述选购意向的权利，小林向某杰公司提出退还10000元，是放弃选购的权利，某杰公司应当向小林退还该笔款项。

限购政策是政府对房地产市场进行调控的重要措施之一，购房者应当在符合当地限购政策的情况下签署商品房买卖合同的预约合同，否则可能因无法取得购房资格而导致违约，造成自身定金被没收的损失。

另外，诚意金的性质则不具备定金的担保合同履的法律性质，当事人在放弃签约意向时并不能当然适用定金罚则。