土地出让年限没到,出让土地能提前续期吗?
发布于 2021-10-11 19:31
土地出让有最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
土地出让时，原则上按最高年期出让，但因操作不规范或一些特殊原因，早期有一些“弹性出让”，出现了一些短期出让，致使后期开发建设和销售等出现了一些问题，需要提前续期。
出让土地能提前续期吗？
1）土地出让年期
《城市房地产管理法》第十三条明确：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了各类土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。具体宗地的出让年期应当通过《国有土地使用权出让合同》约定，但最高不得超过相应土地用途的最高出让年期。
2）土地续期
《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均明确：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
《民法典物权编》第三百五十九条明确：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
可见，一般而言，出让土地续期应在原出让合同约定的使用年限届满时办理，除住宅建设用地到期无需申请自动续期外，其他建设用地应当至少提前一年提出续期申请。
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对于上述特殊情况的提前续期，应当报经原批准用地人民政府批准后，允许其提前办理续期手续，签订国有土地出让合同补充协议或重新签订出让合同，将整个使用年期延长至不超过最高出让年期，并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金额：
应缴纳的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格
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来源：土言土语
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