买房的风险点有哪些?

买房的风险点有哪些?

上一篇讲了很多如何在净资产不变的情况下，增加资产，买上第2套房。大家也看出来了，这是利用贷款，撬起杠杆。

再说一次，在房价上行期间或者说在疯长的时候是可行的。因为作为投资，大不了过个三五年，等房子涨高后卖了，白花花的银子就到手了。

但因为贷款金额过大，后期资金跟不上，则存在很大的风险。

就以我们楼下邻居为例，250万的房款，拿出200万买了400万的房子，贷款200万，30年的按揭，每月还款12,000左右，一年近15万。

一个家庭要赚多少才能够呢？两个孩子的费用，日常开支，水电煤气物业，吃穿住行，人情往来，医疗保健等等，算算没有30万的到手资金，不足以支撑。

我们是一个平均年薪只有5万的三线城市，赚上30万，已是在食物链顶端的人士，然而这样的日子要持续过上30年，这其中不能生病，不能辞职，不能超支，不能发生意外。

这30年就是要节衣缩食，省吃俭用，严重降低生活质量，还有可能惶惶度日。

压力之大，光是想想就觉得暗无天日。

除非两个人有稳定的工作，像公务员、事业编这种不仅不会失业，每年还有稳定提升的工作。

第一个风险点是：未来的不确定性和抗意外风险的能力。

再来说说我同学，用前一套房子抵押贷款，全款购买第2套房的风险主要有以下几个。

第一，它是以抵押做的经营性贷款，用于企业生产经营，但最终用途变成买房，用途严重不符。银监会在严查此类贷款，流向楼市的情况，一旦做实，银行是要收回贷款的。

第二，该贷款是基于公司经营的基础上，如果公司运营出现问题，银行有权收回或者减小额度，此时可能会存在资金链断裂的情况。

第三，经营性贷款期限少则一年，多则三五年，到期将本金还进去，再重新贷出来。也就是说，每次到期都要将本金准备好，这是一笔不小的数字，凑起来甚为麻烦。

第四，200多万的贷款，每月归还利息在8000到1万，注意只是利息，不算本金，因为本金是到期归还。他与按揭有本质不同，按揭期限二三十年，后续只需每月按时归还本金和利息，本金逐月减少。

终上所述，此举容易资金链断裂，对资金没有大流量，或者没有掌控能力的，最好不要轻易涉及。一旦出现问题，轻则卖了抵押的房子，重则背上老赖的罪名。

以上说的是资金链断裂的风险，再来说说资金成本。

以购入新楼盘一房子，100平方，总价250万为例。

新楼盘为期房，交付时间在两年到三年，政策规定交易需要产证办理之后两年。

也就是说最快要4~5年才能成交收钱，那么此时卖出的价格是多少，才能保本呢？

如果250万都是贷款，择中利率取6%, 4年的复利为26%, 250万×1.26=315万，5年是334万。

也就是说5年之后，看似赚了近百万，收益也不过为零而已。这还没有算上，中间还贷时，临时周转需要，而借款产生的费用。

如果这250万都是自有资金，银行理财收益按5%计算，4年为303，5年为320万。

这仅仅是普通理财的收益，还没算上其他的机会成本，比如股市上涨，购入基金的收益；比如经济形势下行之下，有特价房的出现；比如其他朋友邀你一起入股开公司产生的收益，等等，因为这钱买了房子而失去了所有机会。

这5年时间，房价能上涨也就罢了，如果一直维持原状，或涨幅较小，属于投资失败，一分钱收益都没有，还要倒贴利息。此时只能继续持有，等待时机出手。

越晚出售，成本也越高。

以上这些，都是资金方面的风险，还没有算上其他风险。投资是有风险的，房子也是。

近二十年的疯狂上涨，让百姓误以为只有房子的投资是万无一失的，是资产增值最有效的方法，是实现阶级跨越的存在。

其实，并非如此，房子的红利期已经过了，快速上涨的可能性在减弱。接下来的几十年，不要妄想用房子暴富，作为民生工程，政府会严格控制。

尽管如此，也别妄想房子会跌，因为手上有房的人，宁可出租，也不会售卖。在一二线城市，外来人口密集，房子根本不用愁租不出去的问题。

没上车的赶快上，有房的静观其变，有钱的，可以转换方向。

PS：下一期我们讲：买房的原则