法拍房都存在大坑?给您解读
发布于 2021-10-11 20:57
很多人都说法拍房有大坑，是这样吗？你知道吗？什么是法拍房？法拍房有哪些优缺点？以下为大家来详细介绍。
什么是法拍房？法拍房是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在这个过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
“法拍房”和市面上买卖的房子有什么优势？
第一大优势：“捡便宜”，是“法拍房”对于购房者的最大诱惑！
按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不一定）低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。
第二大优势：“不限购”
目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难；而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。
“法拍房”的7大“深坑”
第一坑：多头债权，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
第二坑：办证过户之路，阻碍重重。
比如过户需要开发商提供一手资料（该房屋未出证），但该开发商就是不提供，不办理，忽悠拖沓。
第三坑：恶意租赁，拍房易交付难。
买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。
第四坑：税费欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；
第五坑：户籍迁入难，学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产所在地的户籍，如果你刚好是看中该套房的对应学区，你就要当心了。
第六坑：暗藏的天价过户个税
尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！
第七坑：名义可贷款，实际操作难
淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件。
总结上述“法拍房”的种种“深坑”，如果想试试“法拍房”的购房者，需要听好以下几个建议：
01、未清场的法拍房，坚决不去碰。
但凡未清场的法拍房，都有各种原因，比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜，但风险极大，建议坚决不要去碰。
02、对于不是太火的法拍房，尽量在“三拍”时再出手。
一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。
03、投资“法拍房”，需要你有慧眼识珠能力，或者在竞拍前，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。
04、线上拍卖公司价格便宜，拍卖的房源较多，但是却没有提供售后客服，房产的所有情况，需要自己去摸清楚，否则责任就要自己负责。而线下委托的公司，虽然需要收取费用，但是却能免去这些麻烦。而且如果一不小心捡到大便宜，这点费用，我觉得还有有必要给的。
总而言之，买“法拍房”有风险。购房者在拍卖房产前，务必对房产的现实状况做一个详细全面的了解，即前期的摸底工作要扎实。另外，还要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，免得掉坑。
温馨提示：法拍房前期的调研工作和准备步骤工作量非常大，专业度要求极高，需要助拍机构拥有强大的实力和风控能力，如果购买法拍房，建议找专业的司法辅拍机构。
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