《广州市物业管理条例》解读之一:浅谈物委会业主代表的资格条件

       市桥街道办于2021年8月30日发出《关于组建（华侨城小区）物业管理委员会的通知》（以下简称《通知》），并开始报名业主代表，现已于2021年9月14日结束报名。

       近日，有多位业主询问关于物委会业主代表的资格条件要求，现浅谈一下个人的解读，仅供参考，具体以相关部门的解释和法律法规为准。

       主要依据：《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》）、《华侨城小区管理规约》（以下简称《规约》）、《广东省消防工作若干规定》（以下简称《规定》）等。

      一、按《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》）第49条，业主代表人选应当符合本条例第36条关于业主委员会委员条件的规定。

二、按《条例》第51条，物业管理委员会成员有下列情形之一的，镇人民政府、街道办事处应当按照本条例第50条的规定，更换物业管理委员会成员人选：

......

（二）业主代表不符合本条例第36条关于业主委员会委员条件的规定，或者有本条例第42条和第86条规定的行为；

      三、《规约》第8条、第10-12条、第17-18条，对小区诸多行为进行约定和规范：

      四、《广东省消防工作若干规定》第30条，禁止疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车、电动摩托车；禁止违反用电安全要求私拉电线、插座给电动自行车、电动摩托车充电，对电动自行车、电动摩托车的停放和充电进行了规范：

      按《条例》第36条，需缴清物业服务费（管理费）、遵守法律法规和管理规约、履行业主义务、无损害业主共同利益的行为等，才有资格条件入选业主代表。如违反上述各个规定、约定均不应入选业主代表，要求相当严苛。

      这是可以理解的，因为业主代表应该是遵守小区《管理规约》和与小区物业管理相关的法律法规的模范和示范，需严格遵守、以身作则并起带头和示范作用。否则就算入选也难以履行职责，甚至会致使整个物委会难以有效开展工作，在处理一些违法违规行为时会因为该业主代表的“负面示范”而受到质疑和抵制，导致可能无法发挥应有的作用，这就对小区管理产生严重的不利影响。

    不但业主代表须严格遵守并以身作则，如果其家属及近亲属有明显的违法违规行为也会对该业主代表本人和整个物委会的工作有较大的不利影响。因此，在审查业主代表的资格条件时，估计也会考虑其家属及近亲属是否有明显的违法违规行为。这样说来，如果家属及近亲属有明显的违法违规行为可能会对该业主是否入选产生不利的影响。

    

    华侨城小区，是建成近三十年的老小区，因长期以来管理不力和受小区本身的条件限制，累积了众多问题，违法违规行为很普遍，现就一些比较常见且影响业主代表入选资格条件的行为进行列举和分析。

    1.妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口（《条例》第86条第十款）：小区建设较早，没有规划和建设地下停车场，且规划的车位（含车库）不多，停车位严重不足，很多车辆只好在路边等场地“见缝插针”临时停放，不按车位停车、乱停乱放的情况非常严重，这肯定会“妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口”。不按车位停车、乱停乱放的行为，虽然司空见惯，但会导致无法入选业主代表，也会导致业主代表被终止职务。

    2.擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房（《条例》第86条第十款）：小区建成时间长，长时间管理不力，造成车库改为商铺、住宅、仓库的现象非常普遍；住宅改为仓库和商业用途等。

    3.损坏或者擅自占用、改建共用部位（《条例》第86条第六款）：华侨城小区的地层几乎全部都是车位和车库，车库周边堆放杂物很常见，有的车库改为商铺和住宅后在门口墙边安装、放置洗手盘、洗衣机、柜子、私人的花盆花卉等，在各楼楼顶、公共平台种植绿植等，都涉嫌违法违规。

    加装的洗手盆、洗衣机，多为直接排污，涉嫌违反《条例》第86条第十四款的规定。

    4.违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外立面（《条例》第86条第四、五款）：在平台、天台、窗户、地面等搭棚，窗户改为飘台、落地门/窗，阳台防盗网改为封玻璃，阳台改为房间、厨房、洗手间等等，均涉嫌违法违规。

    5.房屋装修的禁止行为：

 （1）《条例》第86条第一、三款：损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方：

  （2）《规约》第12条：施工时间为8：00-12：00、14：00-18：00，时间不得施工。

    6.在车库加装洗手间、厨房等：按相关法规，应当取得城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证。否则，涉嫌改变用途、搭建建筑物构筑物等违法违规。

    7.关于电动自行车/摩托车的禁止行为（《规定》第30条）：停放在不符合消防安全条件的室内场所以及疏散通道、安全出口、楼梯间；违反用电安全要求私拉电线、插座进行充电；在其集中充电场所存放易燃、可燃物品。

    8.违反法律、法规等规定饲养动物（《条例》第86条第十三款、《规约》第18条）：养犬需按《广州市养犬管理条例》办理登记并遵守相关法规，进入公共场所要使用绳索牵好；不得在公共场所大小便，不得因喧叫妨碍他人休息。

    9.损毁树木、园林，践踏、占用绿地（《条例》第86条第八款、《规约》第17条）。

    5号楼一车库门侧路边的一棵大树，近来落叶枯萎。如为恶意损毁，就违反此款规定。

   

    10.乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者从建筑物中抛掷物品（《条例》第86条第十一款。

    11.业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员，如存在违反《条例》第42条规定的行为应终止其职务。这样，可反向推断现任和曾任的上述人员也很可能不符合业主代表的资格。同理，参与业委会推荐和选举组织及工作的业主存在“泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动”等相关行为的，也很可能不符合业主代表的资格条件。

    ......

    好些行为，虽然司空见惯，但这是违反法律法规的。

     有业主提出：如果届时街道办公示的物委会业主代表的名单中有人存在违反法律法规和小区《规约》的行为，那么公示期间消除该行为后是否还会被取消资格？

    关于这个问题，按《物委会业主代表简历表》中“本人已自查，符合下列条件：（即《条例》第36条）”，因此时间点应为提交《物委会业主代表简历表》报名的当天，如此时及此后存在违反法律法规和管理规约的行为就应该不符合业主代表的资格条件，即应该取消其资格。如果之前有这样的行为，但报名前已消除，则符合业主代表的资格条件。

       有业主询问：《条例》第49条中提出“鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会的成员”，在物委会组建时是怎么体现的。

      关于这个问题，有口头传达要求党员占比至少达到60%，即7个业主代表中至少有5位党员。

      党建进入小区是近来推进的全国性政策，代表先进性的党员主导小区管理治理，会提高党员参与小区公共事务的积极性和使命感，在一定程度上会利于小区管理和稳定。但也有业主认为，目前小区内党员的积极性整体并不高，如加装电梯牵头人和业主代表中党员寥寥无几，因而担心如果一味为了完成“占比”要求而“滥竽充数”，会把一些积极性高、热心付出的群众业主排除在外，这样就对小区有害无益。

     期待小区内的党员，特别入选的党员业主代表，发挥先锋模范作用，为小区建设、稳定、和谐作出应有的贡献！

     以上为笔者个人肤浅的理解，具体以相关法律法规和权威解释为准。

    物委会业主代表名单，估计近日会公示。

    既然自愿报名业主代表，并在已自查符合《条例》第36条规定：遵守法律法规和管理规约，履行业主义务，无损害业主共同利益的行为。

    相信名单上的准业主代表，能顺利通过华侨城小区2万多双明亮且挑刺眼睛的检验！

     期待物委会早日组建，并履行职责，推动小区停车难、消防通道不畅、设施老化、卫生、绿化等问题难题的改善和解决，推进业委会选举，早日选出业委会，为广大业主服务！

    期待当选的业主代表，以身作则，完全遵守法律法规，成为广大业主街坊的示范，尽心尽责为小区服务。

    华侨城小区的现状，诸多不如意，形势很不乐观，业委会空缺3年多，亟待物委会、业委会这样的法定主体来助力小区管理，期待以组建委会为契机，调动广大业主参与共同事务的积极性，共同携手并进，共建美好家园！

市桥街道办同意组建华侨城小区物委会，并开始报名业主代表

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