中國大陸房地產市場能平穩過渡嗎?

（本文刊載於中財網，2021年10月12日，作者易憲容）

继恒大出现债务危机以来，又有新力和花样年等大型房地产公司也面临着同样的问题。所以，市场最为担心是中国房地产市场会不会出现大问题，其未来趋势如何，中国能否渡过这种恒大的债务危机。因为，20年来中国房地产不仅是拉动国内经济增长最大的动力，也由于房地产企业、个人及地方政府的高杠杆率和高负债率让国内金融业快速地壮大与膨胀，风险大增。所以中国银保监会主席郭树清在2020年多次强调，房地产市场是中国最大的灰犀牛。对此，2020年12月，人行会同银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，即对房地产企业设下“三条红线”，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，以健全中国宏观审慎管理制度，完善房地产金融管理长效机制。随时该政策的落实，中国房地产企业负债率高的风险也可能引发出来，比如中国恒大等房地产大大型公司最近所出现的情况。

 

对此，有国际评级机构认为，随着中国金融监管政策不断收紧，中国房地产行业经营环境正在转差，市场对前景感到悲观。国际评级机构穆迪在2021年9月2日发表报告，把中国房地产行业展望，由“稳定”调整为“负面”，主要是预期未来6至12个月中国房地产企业在国内银行与依托贷款融资，以及国内外债券市场融资渠道依然紧张。此外，穆迪也预期未来6至12个月国内房地产合约销售额最多将下跌5%。这其实就是中国房地产市场未来趋势问题，就是未来中国房地产市场是否能够平稳過渡问题。

 

可以说，过去20多年来，中国房地产行业经历一轮高速增长，比如1998年至2019年，房地产企业个数由24000家增加10万家以上，商品房销售金额由2500亿元增加到16万亿元，增加了64倍，而中国的房地产市场高速与繁荣，完全是企业、个人及地方政府利用银行的金融高杠杆率及过度信用扩张的结果。比如房地产企业本年度实际到位的资金，由1998年的4400亿元，增长到2019年178000亿元。到2021年6月底，国内银行业的总资产达到328万亿元，金融机构本外币贷款191万亿元，其中房地产贷款余额为51万亿元，而个人按揭贷款达36.6万亿元。从这些数据可以看到，20多年来，特别是从2009年以来，中国房地产市场高速增长及过度繁荣，完全是国内银行金融杠杆拉动的结果。这也是国内金融监管高层对房地产市场担心的原因所在。

 

其实，对于国内房地产市场过热调控的问题，从2003年开始一直在讲，也一直在出台房地产市场调控政策，但是以往的房地产调控政策的调控只是让房地产市场越是调控，房地产行业扩张越快，房价上涨越快，因为其中的地方政府与中央政府的利益博弈，房地产开发企业与地方政府的利益博弈，房地产投资者与房地产企业及政府的利益博弈，从来都没有停止过，最后都是中央政府为了保经济增长而妥协。直到2016年才明确房地产的“只住不炒”的市场定位，才在观念上让中国房地产市场回归到康健发展的轨道上来。

 

不过，观念上的“只住不炒”的市场定位要面临的几大问题如何平衡？即经济增长、金融风险防范和重大利益关系调整。因为房地产的“只住不炒”的市场定位，就意味着房地产市场要由以投资为主导的市场回归到以消费为主导的市场转变，而这种转变关键或最为明显的标志就是让房地产市场的价格逐渐下调，由投资者可承受的价格水平逐渐转变至消费者可承受的价格水平上来。如果这种价格水平不能够调整或下降，那么“只住不炒”的市场定位只能是观念上的。

 

如果中国的房地产市场要实现这种转型，中国银行业及房地产业所面临的问题就暴露出来了。因为当前中国大陸银行持续繁荣近20年，就在于房地产市场的繁荣，银行向房地产市场提供了所需要的资金。而房地产市场繁荣及房价只涨不跌，银行业又把房地产市场贷款看到是优质资产，特别是个人住房按揭贷款更是银行都在抢占的业务。因为，只要房价在上涨，个人住房按揭贷款就不存在信贷风险，而且是低成本、高收益的优质业务。比如当前中国个人按揭贷款余额36万亿元以上，以利率5%计算，银行一年的贷款收益就达18000亿元。但是如果房地产市场价格出现调整，特别是向下调整，银行的房地产贷款风险就会暴露出来。而房价下跌的幅度越大，银行贷款所面对的风险就越大。

 

还有，在房地产市场由投资为主导的市场向消费为主导的市场转型过程中，如果房价下跌，房地产企业的住房销售会立即下降，甚至于投资者消失及销售停止，直到房价下降到消费者可承受的价格水平时才会有销售。在这种情况下，立即会导致大量的房地产企业破产倒闭。这不仅会引发银行不良贷款快速增长，金融风险出现，也可能引发广泛的社会经济问题。因为，房地产破产倒闭，购买期房的投资者不能够收到住房，肯定会不罢休，甚至于会采取过激方式来应对。根据以往的经验，这肯定会引起社会问题及社会冲突。

 

当然，房地产市场由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转型，更重要是重大的利益关系调整。这是一场有房者与无房者、持有房多者与持有房少者、持有高价房与持有低价房者、有权者与无权者等多重重大的利益关系博弈。在制度相依的路径下，绝大多数弱势的市民或一般民众往往都会成为这场利益博弈失败者，即这些弱势者相关的相对利益会越来越少。这也是当前国内房地产市场之所以由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转型面临最大的困难所在。

 

比如2010年出台的关于稳定房地产市场发展的“国十条”，其宗旨、原则及实施方式都十分清楚明确，但是这些调控政策可能触及相关地方政府等利益关系，刚出台立即为职能部门与地方政府联合出台一个“新国十条”来取代。还有，2016年开始讲的“只住不炒”的市场定位，其实质就是房地产市场由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转型，但是在房地产调控政策实施过程中，则用“稳房价、稳地价、稳预期”作为实施原则。而这个实施原则与“只住不炒”的市场定位基本上是相悖的。因为，“只住不炒”的市场定位的实质或核心是让房地产市场价格逐渐回归到消费主导的价格水平上去，如果房地产市场的价格要稳定，那么这种价格回归是根本不可能的。还是，在与投资品市场的价格形成不同，实质性消费品市场的价格完全是由供求关系来决定，所以住房消费品市场的价格是波动的而不是稳定的。只有投资品的价格才是由市场的预期来决定。“稳预期”的调控政策当然是把房地产市场当作投资品市场。

 

在观念上“只住不炒”的市场定位下，尽管媒体每年都在报道，2016年以来房地产市场调控政策每年都会出台几百次，但是这些无所不用其极的行政性房地产市场调控政策，不仅没有让房地产市场的价格向下调整，让房地产市场向消费为主导市场转型，反之，每年的房地产市场价格还是在上涨(每年统计报告只是说涨幅小了)，甚至于全国的房价都上涨了一遍以上了，不少四线城市的房价上涨了10000元以上。只要房价在上涨，中国房地产市场的繁荣就不会停止。比如，2016年全国的住宅销售金额为99064亿元，2020年为154567亿元，而2021年1-6月为84632亿元。也就是说，即使2020年疫情，许多行业都出现了停产、停工，但房地产市场繁荣并没有停止，而且还在创历史新高。

 

所以，最近中国央行的金融稳定报告指出，要常态化实施房地产贷款集中度管理制度，通过该制度健全中国宏观审慎制度的具体措施，提高金融体系稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，中国央行也对4400家银行业金融机构开展央行金融机构评级，评级结果是，3978家参评机构处于安全边界内，资产占比98.6%；只有422家参评机构处于安全边界之外，资产规模4.6万亿元，资产占比1.4%。也就是说，无论是常态化实施房地产贷款集中度管理制度，还是对国内银行业金融机构评级，都是假定房地产市场价格只涨不跌。在这个前提下，中国的银行业肯定不会有问题，也不会有风险。如果房地产市场价格下跌，这种管理制度要达目标是不容易的。所以，最近恒大债务危机之后，对国内房地产市场影响也在逐渐显现，不仅许多城市的住房销售急剧下降，而且也出现一些房地产企业为了应对债务杠杆率过高降低房价销售却遭遇到不少地方政府的抑制，纷纷出台房价限跌令。

 

在这种情况下，自然会进一步增加房地产企业的风险，即一方面因为融资收紧而从银行借不到钱，另一方面又因为住房不能够降价出售，让房地产企业的现金流中断，其房地产企业的风险大增。当然，在一个以投资炒作主导的房地产市场，地方政府房价限跌令，可能改变房地产市场价格上涨预期，投资者更是不愿意进入市场，房地产市场的风险大增。在这种情况下，央行及银保监会不得不重新放松信贷政策，以时间换空间，以此来降低风险。所以，当前国内房地产市场风险会有所放缓。就目前中国房地产市场的情况来看，其大势主要看三指标，住房的销售金额和房价是否下降，房地产企业是否破产。如果住房销售还在增加，房价还在上涨，房地产企业很少破产，那么当前中国房地产市场不用过多担忧，其短期繁荣还会持续。因为地方政府离不开房地产市场，房地产市场重大的利益短期内也无法调整。

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