银川房地产市场是拿了天秤在手里吗?你如何看待:人口年均增速=房价年均涨幅???

众所周知，人口流入是带动楼市发展的重要因素，大城市的经济发展离不开人口数量的贡献，同样，大城市的房价水平离不开人口增长的贡献。

在易居研究院关于人口与房地产研究的报告中显示，2010-2019年期间，Ⅱ型大城市商品住宅成交面积在百城中年均增速最高，达8.9%，新房市场处于快速成长阶段，而银川就在Ⅱ型大城市队伍中。

研究中，观察40城房价年均涨幅与城区人口年均增速的差值，洛阳、哈尔滨等城市差值较大，而银川却几乎没有差值。

人口变化

人口的流入流出是影响房地产市场的重要因素，对于各行各业而言，供需关系看人口是共识，当然对于房地产市场来说更是如此。

2020年全国城镇化率达63.9%，同比2021年提升14%，随着城镇化水平的不断提高，城市常住人口正在有序增长。

城区常住人口的增长主要有三个原因：

1、随着城市发展、郊区农业人口进城就业或迁徙；

2、当地各类型产业高速发展，地方政府以引进人才等方式吸引外地人口流入；

3、行政区域调整，将县级等规划进城区，增加常住人口。

该研究将按照93个破百万人口数量的城市分类，城市类型分为：6个超大城市（人口数量1000万以上）、10个特大城市（人口数量500-1000万）、14个Ⅰ型大城市（人口数量300-500万）和62个Ⅱ型大城市（人口数量100-300万）。

特大城市中除青岛、东莞2个市级外，其他8个均是省会城市；Ⅰ型大城市中除宁波、厦门、大连、苏州4个市级外，其他10个均是省会城市；Ⅱ型大城市中多是弱二线或强三线城市。

在2019年，100个城市中，城区常住人口同比增长79个，下降14个，持平7个。百城城区常住人口数量3.35亿，相比2010年增长26.9%，年均增长2.7%，十年间，14个人口下降的城市中包括银川，常住人口154万，同比降幅2.7%，是西北五省中唯一一个常住人口同比增速下降城市。

人口增速

2010-2019年间，城市人口年均增速排名靠后的城市主要集中在华中和东北地区，其中人口出现负增长的城市中有4个来自东北，这与工业引起的经济增速下滑、产业结构的转型有关。

在2021年10月10日，哈尔滨出台16条稳楼市举措；8月以来，沈阳、长春都曾出台过救市措施，据国家统计局数据显示，东北地区在2021年前8月销售金额同比负增长，可见东北地区房地产市场下行压力非常大，救市刻不容缓。

青年人口流失，老年化加深导致购房需求减弱，截至2020年底，东三省常住人口规模9851万，较2010年末减少1100万人，降幅达10%；除经济引起的青年人口流失外，对比全国60岁以上人口增长5.4%的数据，东北各市增幅已普遍达到10%。

反观超大城市，除北京上海人口调控政策严格外，深圳、重庆、广州、天津等4个超大城市人口年均增长势头强劲，在2010-2019年百城城区人口年均增速排行中，银川以4%的涨幅排全国第23位。

成交＆房价

在2010-2020年，40个重点城市商品住宅成交面积年均增速4.7%，而截至2019年，城区人口年均增速是2.8%，城区整体人口增速小于新房成交面积年均增速。

包括银川在内的Ⅱ型大城市新品住宅成交面积年增长最高，达8.9%，虽然新房市场处于快速成长阶段，但可能存在需求透支的情况。由于城市能级，人口吸附力弱，Ⅱ型大城市城区人口增速2.6%的指数可能导致供大于求的情况。

2010-2010年40个重点城市房价涨幅8.4%，四类城市房价涨幅除超大城市不匹配外，其他三类城市排名均一致。

通过40城房价年均涨幅与城区人口年均增速的差值来看，差值较大的城市长线来看可能房价存在透支，而差值较小的城市，长线来看房价可能存在低估，尤其是城市能级相对较高的，而银川的房价年均涨幅与城区人口年均增速的差值几乎一致。

城市房价是多种因素综合作用的结果，除人口和经济发展外，地理特征、供求关系、政府调控等因素都会影响一座城市的房价，而一个地区人口增长率不一定代表这个地区人口净流入多，也得看城市人口总和及密度。

总而言之，人口红利正在逐步减少，对于房地产市场的发展来说，短期看金融、中期看政策、长期看人口的规律依旧。

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文丨张爱

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