再说一次,不要乱买房!两大政策下,明年起2类房子迎“贬值潮”

发布于 2021-10-18 14:13

买房子可以挣钱吗？如果将这个问题放在5年前，这是一个没有任何争议的问题，在人们心目中买房子就是可以挣钱，这是20多年的经历和经验得出的答案。但是这个问题放在现在，可能一些人已经有了不同的想法和看法，这是因为在最近两年，房价已经出现了下跌的迹象，不再是过去只涨不跌了。也就是说，现在买房，不仅可能挣不到钱，还可能会亏钱。那么，现在人们如果再想去投资房产，就需要自己真正考虑一下了，不仅是调控政策在不断打击楼市炒作，同时也要考虑亏损的风险。

楼市的政策和环境的变化
从2019年下半年央行第一次严查违规资金流入楼市以来，楼市的金融政策就开始不断收紧了。比如2020年央行和住建部联合出台“三条红线”新规，比如2021年初银监会出台了“限贷令”，还比如2021年3月份银监会又要求各级银行机构严查经营贷违规资金流入楼市的情况。随着这些金融政策的收紧，整个房地产行业的资金链都紧张了起来。特别是受“限贷令”的影响，目前不仅房企融资受到限制，就是购房者的贷款都受到了限制，这直接影响了房企回笼资金和去负债的速度。目前大部分房企都是高负债高周转的经营模式，而融资和回笼资金受阻，这种经营模式自然也转不起来了。特别是负债率比较高的房企，目前都面临了很严重的资金链压力，为了回笼资金，这些房企不得不采取降价促销的方式来吸引购房者买房子。
另外目前的楼市环境也已经不利于房企卖房了，因为随着楼市调控政策的收紧，很多投资客已经慢慢不再看好房地产行业的发展，已经开始大规模抛售二手房了。目前，很多城市的二手房挂牌量都在不断激增，住房资源过剩的问题也因此被慢慢暴露了出来。现在二手房市场已经出现了严重的供大于求现象，二手房挂牌价也因此在不断降低。另外，在新房市场上，新房库存也是越来越高，根据国家统计局公布的数据显示，目前全国新建商品房库存在5.1亿平方米以上，已经非常接近2015年的楼市库存了。也就是说，目前楼市中的住房资源已经过去，并且已经在供需关系上已经供大于求了。因此，在目前的楼市环境下，房价已经失去了资金和需求这两个支撑，同时还面临着楼市持续收紧的调控政策。

人们购房观念的转变
除了楼市本身的变化之外，随着楼市环境的变化，人们对房价走势的看法以及购房观念都在发生转变。在过去。由于房价一直是涨多跌少，所以人们买房子都是越早越便宜，并且都是尽可能地购买面积更大的房子。因此可以看出，在过去不管是刚需购房者还是投资客，买房子都是以投资为主要目的，并且过去人们靠这样的购房观念也都挣钱了。
但是现在不同了，随着这几年楼市调控政策的持续收紧和对炒房现象的不断打击，很多投资客已经不看好房价走势了。就比如在最近两年，随着投资客开始抛售房产，很多城市的二手房挂牌量不断激增。而对于刚需购房者也一样，现在买房基本上也都是为了自己居住，不再像过去那样以投资为主要目的去买房了。在笔者看来，随着“房住不炒”慢慢深入人心，未来人们买房都将是以居住为主要目的，房子最终也会回归居住属性。
通过以上3点可以看出，目前的楼市环境和人们的购房观念都已经发生了转变，房地产行业所面临的情况已经和过去大不一样了。特别是现在大部分城市的住房资源已经过剩，同时人们的购房观念已经发生了转变，这意味着未来很多城市的房价将越来越难卖了。对此，目前楼市有两个新政策，在这两个新政策以及目前楼市大环境的影响下，明年起2类房子可能迎来“贬值潮”。

两大政策下，两类房子将迎“贬值潮”
第一类：房龄高、品质差的老房子
对于城市中的老房子，过去一直深受投资客的喜爱，这是因为老房子有拆迁的概念。大家都知道，只要房子拆迁，就可以给业主带来巨大的财富，所以这些有拆迁概念的老房子都非常值钱，特别是房龄高并且非常破旧的老房子，拆迁的概率更好，所以更值钱。
但是现在国家正在逐渐停止棚改拆迁，同时出台了旧改政策，也就是以后大部分老房子都不会再拆迁了，取而代之的是针对老房子进行翻新改造。就比如在“十三五”规划中明确指出：“到2020年，基本完成现有城镇的棚户区、城中村和危房改造”。目前，全国棚改项目数量已经越来越少了，而老旧小区翻新改造工程已经全面开始了。
也就是说，从明年开始，基本上拆迁就要停止了，虽然老小区翻新改造对大部分业主来说更有利，但是对于想拆迁的业主并不是好消息。特别是对于那些投资了房龄高、品质差的老房子的投资客，意味着他们想靠拆迁获益的愿望落空了。而对于这类老房子，由于房龄太高、品质太差，就算是翻新改造之后，可能也是治标不治本，居住起来也会很不舒适。因此，对于这类老房子，随着拆迁停止，价值也将大幅降低。对于购房来说，随着老小区翻新改造完成，大部分老房子也将进入人们的选择范围，但是在买这些老房子的时候，一定要认真挑选，尽量避开品质差和房龄太高的老房子。

第二类：品质差、物业服务水平差的高层住宅
目前高层住宅是我们国家最主流的住宅形式，但是随着时间的推移，高层住宅暴露出来的问题也越来越多。而这些暴露出问题的高层住宅，一般都是品质差和物业服务水平差的高层住宅。目前，高层住宅暴露出的问题有以下几个：
首先是机械设备老化问题，高层住宅机械设备很多，并且只有这些机械设备同时运行，才能保证高层业主的正常生活，一旦这些高层住宅出现故障，就会严重影响居民的正常出行。但是电梯这类机械设备都是非常容易老化和损坏，特别是对于物业服务水平不好的高层住宅，由于机械设备得不到好的保养和维护，机械设备老化速度非常快；
其次是高层住宅的安全问题，不仅仅是火灾隐患，同时还有高空抛物以及电梯故障等安全问题；
最后是拆迁难的问题，目前一些高层住宅已经非常破旧了，也没有开发商愿意拆迁高层住宅，因为开发商拆迁高层住宅不能获益，反而会亏本。因此，不管是现在还是以后，高层住宅难拆迁都是高层住宅业主们需要面对的难题。

面对高层住宅的这些问题，国家也已经开始重视了。在去年，住建部就发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》：
  • 严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天大楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。
另外，今年国家又针对县城的住宅建设发布了限高令，也就是《关于加强县城绿色低碳建设的通知》征求意见稿指出：
  • 县城新建住宅，6层以下为主，6层以下的住宅建筑面积占比不得低于70%。
  • 县城新建住宅不得超过18层，确实需要建设的需要配套相关的消防设备与市政设备相匹配。
可以看出，随着“限高令”的出台，未来新建的高层住宅将越来越少，而新建的低层住宅将越来越多。特别是对于县城，未来新建住宅将不会低于70%。而随着低层住宅越来越多，高层住宅将越来越不受人们欢迎，特别是对于那些品质差和物业服务水平差的高层住宅，未来还有可能被人们抛售。

总结：可以看出来，目前楼市环境已经发生了变化，人们买房时也不能像过去那样乱买房了。在以后，人们买房更多地是为了自己居住，所以房子的品质非常重要，买房时最好避开品质差的高层住宅和房龄太高的老房子。
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