市场解读:调控高压下,楼市拐点信号强烈,两类群体“或有麻烦”!

买房租房市场行情一点通

“金九银十”在以前被认为是楼市的黄金时节，但是今年的九月已结束，十月也即将过半，楼市并没有迎来如往年般的狂欢景象，究其原因，大家都很清楚，那就是调控不断收紧，楼市迅速降温。楼市回归健康发展轨道，对于真正的刚需购房者而言，当然是个好消息，但是，有两个群体或许就“有麻烦了”。

一、炒房客

“炒房客”这个群体就是从中央到地方各项调控的重要打击对象，打击炒房投机，着力稳定房价，规范楼市运行，是调控的几大主要目的。

一般而言，有一套房的叫刚需，二套房的叫改善，有三套以上的就不免有炒房的“嫌疑”了。当然，不是说有三套房产以上的一定是炒房客，但是炒房客名下大多都有三套以上住房或在异地购有房产，并且一般高杠杆高负债的赌房价上涨。

鉴于此，各地出台的限购、限贷等调控政策都是为了防止炒房客囤房倒卖，哄抬房价，扰乱楼市等情况的发生。

与此同时，全国多地二手房市场降温，尤其是实行二手房指导价机制的城市，二手房市场更是提前“入冬”，据 58 同城、安居客《 9 月国民安居指数报告》显示，目前落实二手住房参考价制度的 10 个城市中调控效果明显，深圳、宁波、绍兴和广州 4 个城市挂牌价环比下降。广州在 8 月 31 日上线二手房参考价， 9 月份二手房挂牌价环比下降1.3%。

在这种情况下，炒房客们的日子并不好过，以后随着房东税、空置税的出台，这种处境还将进一步加剧。

二、开发商

有心留意的朋友可能已经发现了，今天破产倒闭的房产尤其多，特别是中小型房企，如今更是举步维艰。据不完全统计，截止到9月初，全国已经有288家开发商破产，平均每个月约有30家开发商宣布破产，平均每天约1家开发商破产。

“三条红线”的出台，让房企融资就变得艰难起来了，融资模式已经玩不下去了。在此情况下，加剧了房地产商们的大洗牌，资金实力不足的中小房企只能遗憾退场。

在此情况下，一些地方的开发商以价换量，采取降价促销的方式来加快资金的回笼。但是房企的大幅降价也会给金融市场和房产市场的稳定发展带来负面影响，基于此，岳阳、沈阳、昆明、张家口、株洲、惠州、桂林等城市都出台了“限跌令”，就是旨在引导楼市稳定发展。

但是，与住宅市场情况不同的是，据国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年三季度中国商业地产市场表现》显示，今年前三季度中国写字楼、零售物业和仓储物流租赁需求创新高。报告预计，中国商业地产已迈入新一轮的上升周期。

综上所述，从这两个群体目前的境况来看，调控发挥了很大的作用，在调控持续收紧的情况下，楼市也将迎来向好拐点。

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