【律师解读】原物业服务人拒不退出、拒不交接怎么办

近日，某小区业主因新老物业交接问题向某街道办事处进行投诉。据了解，某小区业主委员会于去年年底召开了业主大会会议，表决通过解聘原物业服务企业，并通过招标的方式选聘新的物业服务人。今年年初，该小区召开业主大会会议，表决通过选聘了新物业，但原物业服务人拒不退出物业服务区域，也不与新物业进行交接。某街道办事处接到业主的投诉后，聘请北京市常鸿律师事务所常卫东律师处理相关法律问题，就有关物业交接问题进行解读。

一、物业交接相关法律规定

1、《中华人民共和国民法典》

第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

2、《物业管理条例》

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

3、《北京市物业管理条例》

第七十六条　业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；

(三)结清预收、代收的有关费用；

(四)物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

4、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知（京建发〔2010〕603号）

第三条　本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

第十五条　物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现下列行为：

（一）拒不移交物业服务用房和相关资料；

（二）拒不配合交接查验；

（三）拒不撤出物业管理区域；

（四）强行接管；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

二、原物业拒不移交有关资料、拒不退出物业管理区域的法律后果

1、《物业管理条例》

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

2、《北京市物业管理条例》

第九十七条　物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

3、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知（京建发〔2010〕603号）

第二十五条　违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（注：《北京市物业管理办法》已废止，现应为《北京市物业管理条例》）相关规定依法处罚。

第二十六条　违反本办法规定，物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由市、区县房屋行政主管部门按照本市物业服务企业及项目负责人信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

第二十七条　违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。

第二十八条　建设单位、物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，全体业主可以依法通过仲裁或诉讼途径解决。

三、移交清单

根据《北京市物业管理条例》第七十六条第一款之规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交《北京市物业管理条例》第二十一条、第七十一条规定的档案和资料：

1、物业管理区域划分相关文件；

2、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5、物业管理必需的其他资料；

6、小区共有部分经营管理档案；

7、小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

8、水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

9、住宅装饰装修管理资料；

10、业主名册；

11、签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

12、物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

(三)结清预收、代收的有关费用；

(四)物业服务合同约定的其他事项。

四、参考案例

参考北京市第二中级人民法院 (2021)京02民终8235号民事判决书——北京永基和业投资管理有限公司（以下简称永基和业公司）因与北京市丰台区丰泽家园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案。该判决书本院认为部分载明：

本院认为，永基和业公司上诉主张丰泽家园业委会决议违反法定程序。因在前述张杰起诉的另案中，张杰主张业主大会作出的选聘丰泽家园小区新物业服务企业的决议及选聘裕展公司为新物业服务企业的决议，未满足双过半数要求，程序严重违法，请求予以撤销，法院对张杰的诉讼请求不予支持。该判决已生效。本案中，永基和业公司亦未对其所主张的丰泽家园业委会决议违反法定程序的事实提供充分证据证实，故永基和业公司上诉主张丰泽家园业委会决议违反法定程序，本院不予支持。

2019年11月6日，丰泽家园业委会与裕展公司签订了新的物业管理服务合同，合同于当日签字盖章后生效，故《前期物业委托合同》于2019年11月6日终止。《前期物业委托合同》终止后，永基和业公司应当退出物业管理区域，并按移交清单向丰泽家园业委会办理移交。

最终二审法院驳回上诉，维持原判。原物业公司永基和业公司应当退出物业管理区域，并按移交清单向丰泽家园业委会办理移交。