不良资产处置丨坏时代里的好生意

地方政府、当地企业盖楼，通过中央补贴建造各类园区大厦，并在建造过程中雇佣工人、生产原材料、吸引消费……国家疯狂往前跑，然后把资金转化成社会的繁荣度。可惜楼房盖完，却卖不出去、租不出去，再通过抵押获得贷款继续建造新大楼，中间人全富足了，却对能不能产生效益不管不顾，遗留了无数的不良资产。外媒报道中国不良资产150万亿、国家统计局实际给出的数字是400万亿，而2021年全年国内生产总值（GDP）才110万亿……

不良资产处置，正是指对这类资产进行的价值变现和价值提升的活动。因为不良资产价值高，银行抛出时让利折扣大，存在极大的低买高卖利润空间。

当经济越好，投资越容易赚钱；当经济越差，投资越可能亏钱，这是常理。不良资产处置却是一个特殊的“行业”，它可以在“最坏时代”里做“最好的生意”。

恒大违约事件中市场上所流传的债务总额已经达到1.97万亿人民币，而这仅仅是恒大一家的体量，政府无法期望以政策性注资的方式来剥离不良资产，唯有通过市场化的方式来逐步消化不良。

在此背景下，不良资产行业迎来了难得的发展机遇，随着爆雷房企增多，不良项目也会越来越多，利润空间也比较大。行业相关从业者有必要对不良资产处置做更详细的了解、更深入的思考及更敏锐判断。

经济下行中的好生意

世间万物皆有周期，不良资产正是经济周期最典型的副产品，而经济周期下行时期，也是不良资产的繁荣时期。

过往中不良资产经历过2个周期，第一轮在亚洲金融危机后，1998年和1999年国有大行的不良率高达35%和39%，为防范和化解金融风险、支持国企改革脱困，中国成立了四大AMC对口收购了约1.4万亿元不良贷款，同时向海外金融机构大量出售这些不良资产，这是由由政府主导的四大国有银行降不良率行动。

第二轮在2003年-2008年，美国次贷危机引发的全球性经济衰退，也把中国经济推向下行周期，国家进行了以国有银行上市为目标，市场化驱动进行不良资产剥离，四大国有银行共剥离约3.4万元的不良贷款，不良率在2009年降低到3%以下。

而如今，我们正在经历第三轮不良资产周期。日前，中国东方资产管理股份有限公司在京发布2022年度《中国金融不良资产市场调查报告》，称2022年二级市场投资机构收购不良资产的价格将小幅下降，收购规模将小幅扩张，但同时处置难度将有所增加，处置周期将有所延长。在疫情多点散发的持续影响下，防范化解金融风险的任务更加艰巨，部分领域风险还将加速暴露，不良资产市场供给总量会进一步增加。

据预计，这一轮不良资产周期经济总量和放贷资金量远超前两轮，不良资产量庞大，消化周期也会比前两轮长，预计本轮周期大概要花费7年时间来消化，或将持续到2025年。

伴随市场经济的繁荣，不良资产越发全面的嵌入社会体系，存在于各类交易行为。烂尾楼、违约债券、濒临破产的企业，全都可以囊括进广义的不良资产范畴，来源除银行外，还扩大至信托、券商、公募私募基金、融资租赁公司、上市公司和非上市企业等。简单概括，不良资产常见类别有以下几种形式。

第一，土地、在建工程、房屋、商品等实物资产。烂尾楼是典型的一类不良资产，以海南省为例，80年代末在建省、建立经济特区等多重利好的刺激下，资金纷纷南下淘金，炒地炒房，导致大批工程停工烂尾，人口仅数百万的海南省，烂尾楼却占到全国的近十分之一。实物类不良资产形形色色，甚至还包括机器设备、企业各类存货等。伴随区块链技术的发展，未来各类虚拟资产也可能成为潜在的不良资产。

第二，债权类资产。债权类不良资产主要包括已经逾期或未来预计将会逾期的金融机构借贷、非金融机构或个人借贷、公开市场发行的债券、明股实债类股权投资、各类应收账款等。地产行业，企业应收账款成为不良债权的重要来源。

第三，股权类资产。如果一家公司，因为内外部的各种因素陷入困境，产生严重亏损甚至濒临破产，那这个企业本身也属于不良资产。而一个项目，背后可能包含一种甚至多种不良资产的类型。比如一家公司经营恶化时，银行、信托、小贷公司、民间借贷债权人的借款交叉违约，公司名下的各类资产也被抵押或者查封，形成错综复杂的“连环扣”，唯有通盘考虑实物、债权、股权资产，才能从根源上解决问题。

地产行业这样处置不良资产

不良资产的处置环节最为重要，虽然有巨大的利润空间，但是也要充分注意，不良资产处置是一个门槛相对较高的行业，而资产处置的方式相比前两轮市场有了更多的手段，对处置的专业能力考验更强。

第一，不良资产债务重组方案。

当资产管理公司在收购不良资产的过程中已经通过协商与原有的债权人以及相应债务人达成债务处置方案，未来对方的处置方式确定的情况下，可进入到相应支付的状况下。各AMC会作为强有力的征信方与担保人进入到交易过程中，将原有的债务企业的债券债务进行相应重组，再进行整体收购及相应承载主体的变更，对多重债务进行相应消化。

不良资产重组类一般有金融机构支付相应的对价，机构部分债权转让，将问题债权通过债务更新、债务转移、债务合并、以资抵债的方式变成正常可偿还债务，给相应经营人员给到相应增值收益。对于问题企业，通过债务重组、资产重组、追加投资、参与运营、股权重组等方式提升整体运营价值，使得企业恢复经营。

第二，债转股处置模式。

债转股处置方式指将债务中升值潜力相对比较小的资产，通过价值经营、转让、回赠的方式进行相应处置；但对于其中价值潜力较大的资产，通过重组、置换，使得原有的部分债务变成股份。在不去压迫经营实体成长性现金流的情况下获取相应股权，从而获取相应的后续收益，在适当时期通过原股东回购或者引进战略投资者的方式实现推出。

一般债转股操作方式是由银行跟实体公司签订债转股协议，将其中一部分股权由银行自由资金、社会自由资金去购买企业相应债务，再由银行所成立的基金公司将债务转换成公司或其下属公司的股权。

债转股处置模式有两个优势是它非常有助于挖掘企业价值，实现自身价值的提升；而破产清算等方式回收的资产不抵债，造成的亏损，债转股有利于挽回损失。

第三，并购基金处置模式。

并购基金指银行与上市公司或者PE/VC机构一起出资设立并购基金，然后再由并购基金出资收购无法清偿借款债务的企业，被并购企业获得并购基金的资金并运行一段时间后，再由上市公司以现金或股权支付的形式，将被并购企业诸如上市公司。

第四，资产证券化处置模式。

广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类： 实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化、现金资产证券化。狭义的资产证券化是指信贷资产证券化，按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化和资产支持的证券化。

而一次完整的证券化融资的基本流程是发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构，或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。

这一招，让不良资产“变废为宝”

随着资金的涌入及行业边界的不断扩展外延，不良资产的系统化处置管理能力也越来越重要，想要真正盈利，从业人员必须发挥专业化的处置管理能力，其中三大要素必不可少：知识、思维与经验。

为做到对不良资产处置有更详细的了解、更深入的思考及更敏锐判断，需时刻保持对市场嗅觉，与时俱进，才能解决各类新问题。

不良资产处置从来就没有教科书式的标准流程，不同类型的不良资产其尽调、投资、处置、执行也不一样。每个环节似乎都有一套标准流程，但老司机掘金不良资产却是数十年实操经验“加持”。

原万科规划与投资总监曾小贤通过实际案例出发，全面解析房地产投资拓展中对于不良资产的处置方式，帮助企业个相关从业者打造强有力的竞争基础，让不良资产“变废为宝”。

 课程背景：  

本课程主要以实际案例为主，通过对不同语境下、不同房地产参与企业的不同特点出发，全面解析房地产投资拓展中对于不良资产的处置方式，同时结合案例，重点剖析因不同开发特点所带来的的各类隐患，增强地产投资管理者的投资管理和实操能力，帮助企业从投资拓展方面，打造强有力的竞争基础。

授课讲师：曾小贤  

• 十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业；

• 曾任职于万科地产、时代地产等房开企业、常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构；

• 曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

 目标人群：  

• 房地产集团中、高层管理人员、项目投资人员、项目拓展人员等。
  

 课程大纲：  

• 第一讲：不良资产的处置原则与处置内核

• 第二讲：不良资产分类与参与主体

• 第三讲：不良资产收并购的风险梳理及防控

• 第四讲：不良资产收购基金的组建与运行

• 第五讲：不同类型的资产收购案例分析

• 第六讲：财务尽调

• 第七讲：法律风险尽调与交易结构设计

• 第八讲：房地产不良资产的释义与产生原因

• 第九讲：房地产不良资产的特点

• 第十讲：股权尽调与债券尽调

• 第十一讲：收购模式分析

• 第十二讲：在建工程收购

• 第十三讲：资产估值

 听课链接：