民改商门面会影响营业执照变更经营者,租客应注意

2019年10月1日朱宁与董艳滨签订房屋租赁合同，租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，董艳滨向朱宁出具转租同意书，同意朱宁转租或者与他人合作。2019年11月4日，马翠玲和朱宁签订房屋租赁合同，主要内容有：“甲方朱宁，乙方马翠玲，1．乙方租用甲方坐落在哈密市铁路18街XX栋X单元XX号临街门面房。2．租赁期共12个月，甲方从2019年10月1日起将房屋及其所属配套设施交付乙方使用，至2020年9月30日收回。3．乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同、收回房屋……4．租金和租金交纳方式房屋租金为人民币2，000元／月，共计24，000元，乙方分1次支付。5．租赁期内，乙方需向甲方交纳2，000元保证金。等租赁期满后，视房屋情况好坏确定给乙方的退还数额。6．租赁期间的有关费用，租赁期内，乙方所有费用由乙方自理，并承担相应的物业管理费用，政府有关部门征收合同以外的与经营有关的各项费用，也均由乙方支付。如乙方拖欠以上相关费用长达2个月，甲方有权单方终止合同，并收回所出租的房屋。7．租赁期内房屋的修缮和装饰，乙方在租赁期间对出租房屋进行维修和保养(不包括主体结构)，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰。但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，装饰物的工料费由乙方承担，租赁期满后其所有权归属甲方……8．租赁双方的变更(转租的约定)乙方不得擅自将房屋转租给第三方，转租必须得到甲方书面认可，否则视为违约……9．租赁期间双方必须信守合同，并约定违约金的数额为已交租金的20％。租赁期间乙方未按第五条之约定，未能及时交纳各种费用的，应及时交纳。因违反第五条之规定而需交纳按约定租金每天2％计的滞纳金。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1％以天数计算向甲方交付违约金。乙方擅自将房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的1％，以天数计算由乙方向甲方支付违约金……”营业执照变更信息显示，2019年9月6日，经营范围变更为面制品制造销售，名称变更为伊州区田园路马大姐五彩面店。食品经营许可证载明，经营者名称：伊州区田园路马大姐五彩面店，法定代表人廖敏。

 

马翠玲向一审法院起诉请求：1．依法撤销双方于2020年1月1日签署的房屋租赁合同；2．判决朱宁返还鲜面店所有物品，如不能返还，赔偿损失10，000元；3．判决朱宁退还租赁费17，000元。

朱宁向一审法院提起反诉请求：1．判令马翠玲支付房屋租金9，000元、暖气费513元、警民报警器费用330元；2．判令马翠玲支付违约金7，200元。

 

马翠玲认为，因营业执照、卫生许可证上的经营者(负责人)登记的为廖敏，廖敏系朱宁妻子，因该房屋系民改商门面，故变更不了负责人，导致被停业关门整顿，并请求法院撤销该租赁合同。

 

一审法院前往伊州区运输管理工商所、伊州区市场监督管理局城北街道分所了解上述情况，工作人员进行口头答复，在检查过程中，如发现执照上的负责人与店铺经营人员不一致，会要求经营者尽快去更新经营许可证等证件，并不会封闭店面，也不会要求停业。

 

马翠玲认为，在2020年9月，发现该房屋被上锁，物品没有搬离，后相关单位进行协调，至今马翠玲也未取得物品，向法庭提交物品清单：1．压面机一台(三个切面刀头)；2．店内全方位监控、监视屏一套；3．立式保险柜一台；4．小型榨汁机一台；5．办公用沙发一套；6．小桌椅一套；7．店门(双开门一扇)；8．超市用展示架四米；9．花面铁圆凳4个；10．大理石台面二个(带支架)；11．铁皮面盘一个；12．餐桌一个；13．开水壶一个；14．不锈钢面盆3个；15．餐具；16．两个不锈钢铁桶；17．清洁池两个(带支架)；18．加工房间墙壁、顶棚、装修(扣板)。朱宁认为上述清单中很多物品都是朱宁将房屋租赁给马翠玲时候房屋内就已经有的东西，认为压面机、冰箱、面板、铁盆是马翠玲的东西，但是冰箱是破损的单冷展示柜。朱宁在笔录中认为马翠玲未搬走的东西全部共计3，000元左右。

 

庭审结束后，经朱宁与房主及使用人联系，房屋锁着，进不了该房屋查看。朱宁陈述，当时告知了房屋使用人将物品搬到后院保存。马翠玲和朱宁分两次去查看压面机、冰箱，马翠玲经过辨认后认为并非自己的压面机和冰箱，不同意搬走。双方自缔约合同时未书写物品清单，也未清点核对物品。马翠玲认为，房屋在2020年9月10日、11日左右被锁上，导致物品未取出。朱宁认为，房屋是在2020年10月4日上锁的，是下一个承租人锁上的。马翠玲认为在2020年7月份将现金2，000元及钥匙交给了朱宁，双方约定带着物品转让给下家比较好转让，后来发现门被上锁，物品无法取出。朱宁认为当时收到钥匙未收到现金，收钥匙是为了给下一家好转让，方便看房屋，当时双方手里都有钥匙。一

 

一审法院认为，马翠玲提供租赁合同为复印件，朱宁提供合同为原件，因两份合同部分条款内容不一致，且马翠玲提供合同系复印件，未提供原件供法庭比对，故对于朱宁提交的双方签订的租赁合同原件真实性予以确认。

 

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

 

根据上述法律规定，马翠玲主张人民法院撤销租赁合同的诉讼请求，未有事实与法律依据，该院不予支持。双方签订的合同未违反相关法律法规的规定，系当事人真实意思表示，属合法有效，当事人应当按照约定如实的履行合同义务。故对马翠玲主张的退还已付租金不予支持。马翠玲主张的返还物品，因双方缔约合同时未清点物品，马翠玲对主张的物品损失负有举证责任，双方合同第六条对装饰物进行约定租赁期满后归属朱宁，故对马翠玲主张的装修装饰物部分的诉讼请求不予支持，对其他物品，马翠玲认为部分物品是之前赵乐租赁给朱宁时留下的物品，赵乐是其儿子，也属于马翠玲家的物品，赵乐与朱宁之间的租赁合同关系与本案并非同一个租赁合同关系，不应在本案中进行处理。

 

马翠玲对其主张的其他物品提供了收据，朱宁对切面机认可但对切面机收据的真实性提出异议并提供证据予以佐证，朱宁认可切面机、冰箱、面板及面盆在店中未取出，现在也无法取出，结合马翠玲提供的收据及物品的情况，该院对马翠玲的切面机、冰箱、面板及面盆的主张酌情支持5，000元。关于朱宁反诉主张的租金9，000元，马翠玲对锁门时间未能提供证据，双方签订的合同内容显示，租赁期为2019年10月1日至2020年9月30日，双方签订的合同已履行完毕。马翠玲认为因营业执照、卫生许可证等影响了其经营时间，但经法院调查了解并不影响营业。考虑到2020年1月底、8月发生疫情的实际情况，酌情考虑疫情影响期为三个月，对于疫情影响期的租赁费，由马翠玲和朱宁各承担50％，即疫情影响期6，000元中马翠玲承担3，000元，朱宁承担3，000元。故马翠玲应向朱宁支付租金6，000元。

 

朱宁主张警民报警器及采暖费，因警民报警器未提供证据，本院不予支持，朱宁主张的采暖费，提供的证据为朱宁向张倩倩的转账，马翠玲认为不清楚转账是什么钱，庭审中马翠玲提出住宅与前面的门面采暖费收费标准不一样，朱宁未提交采暖费交费票据，也未提供计算标准，故对朱宁主张的采暖费不予支持。朱宁反诉要求马翠玲支付违约金7，200元，本案中，马翠玲在合同租赁期满后未将东西取出，朱宁对此不持异议，且马翠玲前往派出所、社区等单位与朱宁协商，朱宁也未将马翠玲物品取出或者保管好。本案审理过程中，马翠玲和朱宁两次去辨认物品，马翠玲认为均不是其本人的，且朱宁也不知道其他物品去向，虽然马翠玲之前将钥匙给了朱宁，但双方一致认可是为了提前将店转出去交的钥匙，当时尚在租赁期内，故对于租赁期到期后物品没有取出及没有妥善保管，朱宁具有过错，马翠玲未按时支付租金，违反合同约定，亦具有过错，当事人都违反合同且都具有过错的，应当各自承担相应的责任，都给对方造成了损失，各自承担各自的损失较为适宜，故对于朱宁主张的违约金不予支持。

 

一审法院判决：一、朱宁于本判决生效之日起五日内向马翠玲赔偿物品损失5，000元；二、马翠玲于本判决生效之日起五日内向朱宁支付租赁费6，000元；三、驳回马翠玲的其他诉讼请求；四、驳回朱宁的其他诉讼请求。

 

马翠玲上诉请求：1．依法撤销一审民事判决书，判令撤销双方于2019年10月1日签定的房屋租赁合同。2．判决朱宁赔偿物品损失10，000元。3．判决朱宁返还已支付的房租17，000元。

 

事实与理由：1．一审法院认定案涉房屋租赁合同是从2019年10月1日至2020年10月1日有误。实际上双方是在2019年12月31日签订房屋租赁合同的。因为朱宁在2018年就把房屋租赁给赵乐(马翠玲的儿子)，租期为2018年12月30日起到2019年12月31日止。2．一审法院没有按马翠玲说的行政部门取证调查，是去无关联行政部门口头询问。3．一审法院对马翠玲财产认定有误。4．一审法院对马翠玲已支付的房租费不认定有误，虽然合同约定租赁期2019年12月31日至2020年12月30日，但是因朱宁的种种原因造成合同无法正常履行，经双方友好协商改为半年，所以马翠玲不再欠房租费。案涉房屋租赁合同是在马翠玲不明真相，不知道民房商用早在2018年停止办理营业执照的情况下，朱宁故意欺诈隐瞒真实情况下订立的，最后造成马翠玲物财两空。

朱宁辩称，服从一审的判决。合同是由马翠玲本人签订的，马翠玲所提供的合同是复印件，没有原件。马翠玲提供的所有物品价格一审认定的已经算是最高市场价了。

 

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。马翠玲提交证据：1．《房屋租赁合同》一份，以证明自己和朱宁签订的合同租赁期间是2020年1月1日至2021年12月31日。朱宁质证认为，该《租赁合同》是自己之前和赵乐签订的，马翠玲涂改的，对真实性和证明的问题不认可。马翠玲认可该《房屋租赁合同》系对朱宁和赵乐签订的合同上直接涂改形成的，本院对该证据不予认定。2．《食品经营许可现场核查记录》一份，以证明自己租赁的房屋无法进行经营的原因。朱宁质证认为，该证据不能显示是因为营业执照不能变更引起马翠玲不能经营。因该证据显示存在的问题是“操作间墙、顶未处理”，不能证明马翠玲的主张，本院对该证据不予认定。3．《收款收据》四张，以证明马翠玲的物品。朱宁对该证据三性不予认可。该收据没有写明收款单位，收据上收款人处有“马燕玲”私章。马翠玲陈述马燕玲系其妹妹。因朱宁对该四份收据的真实性和证明的问题不认可，该证据的内容不能充分证明马翠玲的主张，本院对该证据不采信。4．赵乐的证言，以证明赵乐与原房东签订的租期至2019年12月30日。赵乐留在租赁屋中的物品归马翠玲使用。赵乐证言陈述自己租赁房屋至2019年7、8月，朱宁对此认可。故赵乐证言不证实马翠玲主张。二审中朱宁没有提交新证据。

二审认为，本案二审争议的焦点问题是：1．双方于2019年10月1日签订的房屋租赁合同是否应当撤销；2．马翠玲已经交的租赁费是否应予返还；3．马翠玲主张的物品损失应当如何认定。

1．关于双方于2019年10月1日签订的房屋租赁合同是否应当撤销的问题。双方于2019年10月1日签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订。马翠玲没有提供充分证据证明由于朱宁没有告知其该房屋系民改商而导致其无法正常经营，亦不能证明存在其他该《房屋租赁合同》应予撤销的事实依据，故一审法院驳回马翠玲关于撤销双方于2019年10月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求符合本案事实和法律规定，本院予以维持。

2．马翠玲已经交的租赁费是否应予返还的问题。马翠玲在一审提供的《房屋租赁合同》系复印件，且有涂改。朱宁提供的《房屋租赁合同》有马翠玲签名捺印，系原件。二审中马翠玲提供的《房屋租赁合同》虽系原件，但其认可是对朱宁、赵乐签订的《房屋租赁合同》进行涂改形成，本院对马翠玲二审提供的《房屋租赁合同》不予认定。故一审法院确认朱宁提供的《房屋租赁合同》系双方签订正确，该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格履行。一审法院依据该合同约定认定双方签订的租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，马翠玲已经向朱宁交纳的房屋租金是其履行合同的行为。现该合同未予撤销，马翠玲依据该合同交纳的房屋租金不予返还，一审判决对此处理正确。案涉合同约定租赁期限为一年，马翠玲仅交纳了半年租赁费，对剩余租赁费应当继续交纳，一审法院充分考虑了疫情防控因素，认定马翠玲还应交纳租赁费6，000元适当，本院予以维持。

3．马翠玲主张的物品损失应当如何认定的问题。朱宁认可马翠玲尚有物品存在租赁屋内，但经一审法院组织双方到现场查看，且现已无法联系到相关人员，马翠玲的物品已经无法通过现场查明。马翠玲一二审提供的证据均不能充分证明该部分物品的名称、种类、价值，一审法院综合马翠玲提供的证据及朱宁的陈述，酌定物品价值为5，000元，并由朱宁予以赔偿，处理适当。马翠玲关于一审判决认定其物品损失错误，应当由朱宁赔偿10，000元的上诉请求不成立，本院不予支持。

综上所述，马翠玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。