【圣朗研究】社区商业的租售模式及优劣势

适合在相对不成熟的新开发区域。未来潜在的升值空间比较大，但在目前不具备成熟消费的情况下，采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权分散，往往后期经营业态也得不到控制。

优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。

劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对项目整体形象有一定影响。

适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售，商业体量极少或零星商业物业。

售后返租主要有长期返租和短期返租。

优点：企业经营的风险层层下放到业主那里，可使发展商在短期内套现、回笼资金；因投资相对较小，无需参与经营管理，收益稳定，吸引了更多中小投资者；发展商通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润；要求小业主与发展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。

风险：在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力。回报特点：由于大商家承诺经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧。开发商承诺3年包租，租金回报21%，一次性全部返还，3年投资回报80%、10年返租，每年8%，零风险、高回报。

短期返租（1-3年）在项目具备一定的现实经营条件，经营租金不高，距离销售价格之间尚且存在一定的差距的情况下，采取短期返租可以适当回避用租金来对应销售价格的尴尬。该模式能够兼顾到发展商、业主等多方利益。首先业主的租金能够得到保障，其次发展商能够有效控制业态和招商，但是短期返租可能导致售价的虚高。

优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。

劣势：承担前几年的返租补贴、返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。

长期返租（8-10年）长期返租模式一般仅适合场内商铺。该模式由于给发展商带来长期的包袱而被市场逐步淘汰，但在某些发展商必须控制商户质量而且该项目具备良好的现实经营条件的情况下，长期返租也是可以采取的一种策略，长期租约一般分段来签。

优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心；返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报。

劣势：承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的返租法律风险。

优点：控制社区商业的业态与业种，使之布局更合理，以保证社区商业品质，最终令发展商、业主、投资者、经营者（品牌商家）的利益达到一个较好的平衡点；便于管理，便于确定各商铺的未来真正价值。

风险：社区商业从开业到旺场要有一段时间，守场期的长短决定商铺的销售进度，资金回收期难于控制。

适用类型：适合于老城区或者市中心开发的一些高档物业。因为业主的数量多而且社会阶层、收入阶层比较高，容易形成一个相对稳定的、购买力很强的群体。

经营策略：宜在小区规划初期，预先规划不同位置的商业用途和商铺的规模、数量，避免出现恶性竞争，事先帮助投资者和商家规避风险，有序经营。

优点：商铺面积分割小，单价提高一些，总价却无太大变化，能随即一卖而空，这已成为不少发展商获得更多融资的技术手段。

风险：建筑的物理形态转变，只是技术性手段，没有改变整体空间单一产权的实质；分割店中店的方法看似灵活，实际上形成了经营中的漏洞；主要表现为，中小投资者缺乏该方面的经验，一旦发生权责纠纷、商业欺诈，因为权属不统一，难以处理。

适用类型：这类分割式销售一般出现在大面积的社区商铺中，并且多以商业中心为主。