房地产的拐点到了吗?

任何资产经过短时间的暴涨后必然有所回落，房地产亦是如此，在多重政策的打压下，短期房地产走弱。

风险是涨出来的，而机会是跌出来的，资深投资者自然能把握住这样的市场规律。

如何稳定房地产这颗大树？

稳定房地产市场，其核心是在于稳定房地产金融市场。三分之一是实体，三分之二是金融，因此在这一轮房价上涨后，政府重点调控房地产金融政策，包括二手房指导价，其实指导的就是银行评估价。

暴跌会带来严重性后果，今年恒大风波传的是纷纷扬扬，而银监会和保监会约谈后给予的回复是：恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

稳定对于当下的调控来讲是底线，无论怎么打压，怎么调控都不能让房地产失控；恒大风波间接再次阐明了官方对房地产调控的底线，一个字“稳”。因此，暴跌是不可能的，回到三年前也是不可能的。

除了恒大，在存量房市场中，个人房屋信贷中，普遍银行贷款是7成，诸多城市当下还能贷8成。存量房市场中如果发生资不抵债的状态，市场上弃房断供事件将会越来越多，而这样印发的风险将会比恒大风波更为严重。

因此，扶稳房地产这颗大树的前提不能让其倒闭，那么还会让其茁壮成长吗？

能不能成长重点在于指导价，从目前来看指导价还不是很完善，首先同一区域中，二手房指导价1.3万，新房预售价1.8万；那么未来市场中，新房交房后指导价又该给多少？给1.5万？还是1.8万？或者说2万+？

土地市场没有改革，伤害的依然是刚需。指导价出1.3万的，但实际房东报价依然是高出指导价20%以上，而这20%需要客户现金支付。

成都出指导价后，官方这样回复：“二手住房交易属于买卖双方民事行为，系当事双方真实意愿的表达，在实际交易过程中，成交价可能会与发布的参考价格存在差异”。所以房东不按照指导价卖完全合理合规合法。

目前市场上的情况是：

比如100万房子，指导价80万，周围新房130万。

买二手房，贷款只能贷80*0.7=56万，即首付100-56=44万。

买新房，130万，贷款7成91万，首付39万

最终受伤的还是刚需，从存量房角度看，银行风险小了，毕竟100万房子银行只贷了56万，个人出了44万。但是从新房角度来看，备案价依然居高临下，贷款压力依然存在，如果防范二手房金融风险，那新房早晚也是二手房，不平衡的市场规则，用政策强制压制，刚需最难受。

房地产这颗大树，会不会倒已经不在于市场规律，老百姓想跌，人们买不起，但却跌不了。

未来房价还会涨吗？

这个问题需要时间来验证，需要看基本面；影响房价上涨的是人均可支配收入，GDP，M2货币超发以及人口等因素。中国房价并不是世界上最贵的，但中国之所以快速发展房地产起到了至关作用。

有人说去年全国暴涨的原因是因为疫情后的M2货币超发，中国M2已经超过230万亿，通货膨胀让市场上钱变多了，流入楼市的钱自然就多了。

但是，从中长期看，人均可支配收入也是影响房价的重要参数第一。

都说房地产有泡沫，这是不可否认的，但稀释泡沫最好的办法就是人均可支配收入的不断提高。

30年前一套房子30万，很多人可望而不可即，泡沫严重，但20年前随着人均可支配收入提高，很多家庭能通过按揭负担30万的房子。

10年前上海均价2万，还是很多人买不起，当年调控比如今厉害多了，市场成交量比现在更低迷。但随着人均可支配收入提高，今天如果上海还是2万均价，请问还有泡沫吗？

所以，随着人均可支配收入提高，泡沫在不断稀释中。同时，每年在不端创造新的购买力，如果上海房价一直稳定在当下6万左右均价，那么能买得起房的人逐年开始增加，总有一年会增加到80%以上的人都能买不起，而届时上海却供应不了那么多房子。

如今上海铺天盖地的合租房，就意味着上海的库存肯定是供应不了2480万的需求，更别所让那么多人能买不起房。

当然这仅限于一二线城市，经济高度发达城市，以及强省会和中心区域城市；这一类城市人口流入多，人均可支配收入增幅比例高，GDP总量增幅大。

所以，短期房价稳中有跌，中长期依然还是看涨。

沪上安嘉

2011年从事房地产，现就职世界500强复星集团旗下。10年从业生涯，喜欢研究房地产区域价值，分析房地产政策，挖掘有价值的楼盘。通过沪上安嘉个人原创平台分享我的经验，为更多置业，地产投资者推荐更具性价比楼盘。

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原创作者：吴翼

上海复星集团资管专员，十年地产经验，擅长研究板块，置业规划，地产动态。